Cuidado con los reclamos de algunos influencers
He visto en redes sociales varias propuestas que sugieren invertir en inmuebles pidiendo dinero prestado al banco para comprarlos y luego sacarles partido alquilándolos. De esta forma se logran obtener ingresos pasivos de forma sencilla y rápida. ¿Qué opinan sobre esto?
En los últimos años han proliferado en redes sociales mensajes de “influencers” que prometen independencia financiera gracias a la inversión inmobiliaria. Reclamos como “tu primer piso en 100 días” o “cinco pisos en cinco años” fomentan la creencia de que cualquiera puede obtener ingresos pasivos sin esfuerzo. La realidad, sin embargo, es muy distinta: invertir en inmuebles endeudándose puede ser rentable en determinados contextos, pero también encierra riesgos serios que muchos inversores inexpertos pasan por alto.
El miedo a quedarse fuera del mercado o no aprovechar esa ganancia lleva a algunos inversores a lanzarse a comprar endeudándose hasta las cejas sin valorar los peligros. Y si bien la vivienda es un activo tangible y atractivo, no es una fórmula mágica: requiere conocimientos, gestión, tiempo y, sobre todo, al ser poco líquido, capacidad de asumir pérdidas si no vienen bien dadas.
¿Qué es el apalancamiento?
El apalancamiento consiste en comprar un inmueble recurriendo a un préstamo hipotecario. El objetivo es que los ingresos obtenidos, ya sea por alquileres o por una reventa con plusvalía, no solo cubran la deuda, sino que generen un beneficio. En la práctica, se trata de multiplicar la rentabilidad del capital propio utilizando dinero prestado.
Lo prometido…
Los defensores del apalancamiento suelen destacar tres ventajas:
– Acceder a propiedades contando con sólo una mínima parte del dinero necesario para abordar dicha inversión.
– Obtener ingresos recurrentes por su alquiler que no sólo cubran la cuota hipotecaria, sino que además dejen un beneficio.
– Beneficiarse de la revalorización del inmueble, multiplicando la rentabilidad del dinero realmente invertido.
• Sin embargo, estos argumentos omiten que el mercado inmobiliario es cíclico y que la vivienda no sube siempre ni en todas partes. Basta recordar lo que sucedió en 2008: miles de familias y pequeños inversores se endeudaron convencidos de que la vivienda nunca bajaba… y terminaron en pérdidas o con embargos
…Y la realidad
Pongamos un ejemplo sencillo que hemos visto en redes sociales (YouTube). Usted disponiendo de sólo 20.000 euros puede acceder a comprar un piso de 100.000 euros. La jugada parece sencilla: usted pone esos 20.000 euros ahorrados y los otros 80.000 los pide a su banco con un préstamo hipotecario. Si el inmueble se revaloriza un 10% en pongamos 6 meses y lo vende por 110.000 euros, su beneficio será de 10.000 euros, lo que supone una rentabilidad del 50% sobre el capital invertido (20.000). La operación parece brillante… pero faltan algunos detalles.
· El primer problema aparece cuando se realiza la compra. Usted debe hacer frente a los gastos de adquisición que, en una vivienda de segunda mano y financiada, rondan el 10% del valor del inmueble, es decir unos 10.000 euros. Algo que sólo en “la letra pequeña”, y como si no incidiera en la rentabilidad de la operación, nos advierte nuestro influencer. Por lo que, además de necesitar 30.000 euros para emprender esta operación, si lo vende a los seis meses a 110.000 euros tras haberse revalorizado un 10%, no es que no gane un 50%, es que no gana nada pues el beneficio ha ido a cubrir gastos. Si la vivienda se revalorizara un 20%, y consigue venderla a 120.000 euros entonces sí, gana 10.000 euros…pero sobre una inversión de 30.000 es decir un 33%. En estos últimos años sí hemos visto subidas del 20%, e incluso mayores, por lo que el sistema “funciona”, pero nuestro influencer no nos advierte qué pasa si el escenario se invierte. Caídas de precios, gastos imprevistos, periodos de desocupación o lo que es peor, ocupado, pero sin rentas. Factores estos que pueden dar al traste con la operación y dejar al inversor atrapado con una deuda elevada.
· Si retomamos el ejemplo anterior, supongamos que usted lo tiene alquilado por 700 euros al mes y al cabo de dos años el mercado cambia, por lo que el inmueble que usted compró pierde un 15% de valor. Además, durante seis meses el piso queda vacío y usted debe seguir pagando la cuota hipotecaria (p.ej. de 400 euros al mes), es decir, 2.400 euros en total sin ingresos de alquiler. Si decide vender en ese momento, obtendrá 85.000 euros, pero seguirá debiendo al banco buena parte de la hipoteca (alrededor de 76.000 euros), por lo que apenas llegaran 9.000 euros a su bolsillo. A pesar de las rentas que ha obtenido en el año y medio precedente (300 euros de beneficio al mes) el saldo neto de la operación hasta ese momento es que habría perdido más de la mitad de los 30.000 euros que desembolsó, y eso sin contar los impuestos que debió haber pagado por las rentas en su IRPF ni la comisión de cancelación anticipada de la hipoteca.
· Tenga siempre en mente que, aun obteniendo buenos ingresos del inmueble, necesitará que estos superen con creces las cuotas del préstamo y los gastos asociados.
Los riesgos que no le cuentan
En definitiva, antes de endeudarse para invertir en inmuebles, debe ser muy consciente de todos los riesgos y peligros que conlleva el apalancamiento:
· Caídas de precios. Si el valor de la propiedad baja, podría darse el caso de que acabe debiendo más dinero del que vale su vivienda en el mercado.
· Alquileres fallidos. Un piso vacío durante meses o un inquilino que no paga obliga a seguir afrontando la hipoteca sin ingresos. Un buen seguro de impago ayuda (vea recuadro), pero no evita la falta de arrendatarios en ciclos de crisis.
· Gastos imprevistos. Más allá de los gastos evidentes (notaría, registro, ITP o IVA, hipoteca…), la vivienda arrastra costes permanentes: derramas en la comunidad, reparaciones urgentes, seguros, IBI, e incluso obras impuestas por inspecciones técnicas municipales. P.ej. una fachada con problemas estructurales puede suponer 15.000 euros de derrama en un piso de tamaño medio. Aunque tenga hipoteca a tipo fijo, esa factura inesperada puede dar al traste con sus finanzas personales e incluso obligarle a pedir más crédito, entrando en un círculo peligroso.
· Exceso de deuda. Cuantas más hipotecas acumule, mayor es su exposición. Si los ingresos caen o los precios bajan, su capacidad de maniobra desaparece y el riesgo de insolvencia aumenta. El apalancamiento es como un amplificador: multiplica la rentabilidad cuando todo va bien, pero también las pérdidas cuando algo falla.
Ejemplo: un pequeño inversor con 3 pisos hipotecados por 600.000 euros en total, que esperaba 3.000 euros de ingresos mensuales, puede quedarse con apenas 1.500 tras una bajada de alquileres. En ese momento, sus cuotas siguen en 2.400 euros, con un déficit recurrente. Si no dispone de ahorros suficientes, está forzado a malvender o entrar en impago.
· En todos los casos el problema se multiplica porque no arriesga solo sus ahorros, sino también el capital prestado.
Seguro de impago con ventajas
OCU tiene firmado un convenio con Mutua de Propietarios para ofrecer a sus socios en condiciones ventajosas -más aún para los socios que son suscriptores de OCU Fincas y Casas- Mutua Alquiler, un seguro de protección jurídica e impago para arrendadores. Para pequeños tenedores, el importe anual de la póliza es del 2,98% de la renta de un año con una prima mínima de 129,78 euros. La garantía de impago cubre la renta hasta 3.000 euros mensuales, con un máximo de 12 mensualidades. Aunque se podrá solicitar la ampliación de esa cobertura hasta los 18 meses a cambio de una prima de 3,5% de la renta anual. Tiene una franquicia de un mes. La protección jurídica cubre los conflictos derivados del contrato de alquiler (por ejemplo, desahucios por impago y reclamaciones por obras). Consulte todos los detalles y cómo contratarlo en www.ocu.org/ocu-plus/seguro-del-arrendador
Prudencia y diversificación
En definitiva, pedir prestado para invertir, ya sea en inmuebles u otros activos, rara vez es una decisión acertada. Nuestro consejo es invertir solo el dinero que tenga disponible y dejar siempre una reserva de liquidez para imprevistos. Si quiere lanzarse a la inversión inmobiliaria desde cero, empiece por plazas de garaje, eso si bien ubicadas y compradas a buen precio. Nuestro comparador de inmuebles en OCU Fincas y Casas puede orientarle en donde encontrarlas.
