Disolución del condominio y sus ventajas fiscales

Repartirse un inmueble con ventajas fiscales

Un condominio es una propiedad compartida entre dos o más titulares: cada uno tiene una cuota ideal sobre el bien, aunque no una parte física concreta. Es una situación frecuente en herencias, compras conjuntas y bienes compartidos por parejas o socios. El interés creciente por la disolución del condominio, habitual en divorcios o herencias, radica en que puede tener ventajas fiscales frente a una compraventa ordinaria. Veámoslo. 

La disolución del condominio

Nadie está obligado a permanecer en un condominio; existe el derecho a pedir la división de la cosa común. Cuando el bien es indivisible o perdería mucho valor al dividirse, como ocurre con muchos inmuebles,  la salida habitual es que uno de los propietarios se adjudique el bien completo y compense al resto por el valor de su cuota, normalmente en dinero, aunque también puede pactarse la asunción de deuda hipotecaria u otras formas de compensación.

La otra opción es vender el inmueble a un tercero y repartirse el precio. El comprador tributará por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y los vendedores deberán declarar en su IRPF la ganancia o pérdida patrimonial que corresponda.

Adiós al ITP y a la plusvalía municipal

Si el inmueble no puede dividirse y uno de los copropietarios se lo queda pagando a los demás su parte, Hacienda no lo considera una compraventa normal. Lo entiende como el reparto de una propiedad que ya era común, siempre que el condominio desaparezca de verdad y todos reciban lo que les corresponde.

La principal ventaja es que no se paga ITP, un impuesto que suele oscilar entre el 6% y el 13% según la comunidad autónoma. En su lugar, si la operación se firma ante notario y se inscribe en el Registro, se paga AJD, que normalmente es mucho más bajo. Además, este impuesto solo se calcula sobre la parte de la vivienda que pasa a adquirir quien se queda con el inmueble, según el Tribunal Supremo.

Tampoco se paga plusvalía municipal si la disolución del condominio es total y real. Pero cuidado: si un copropietario cede su parte gratis, Hacienda lo tratará como una donación, tributando en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones y, además, podrá generar plusvalía municipal.

¿Y el IRPF?

En el IRPF, lo importante no es tanto si la operación se considera o no una venta, sino si el copropietario que sale del condominio gana dinero con ella. Por eso, si la vivienda se valora ahora por más de lo que costó en su día, quien recibe la compensación puede tener que declarar una ganancia patrimonial en su declaración de la renta.

La ganancia sujeta a IRPF se calcula en general por diferencia entre la compensación recibida y el valor de adquisición de la cuota que se deja de tener, ajustado con los gastos, tributos e inversiones que procedan. P. ej., si una vivienda se compró por 50.000 euros (25.000 euros por el 50%) y años después se adjudica al otro copropietario por un valor actualizado de 200.000 euros (recibiendo 100.000 euros de compensación), se genera una ganancia patrimonial de 75.000 euros.

Esta ganancia puede quedar exenta, total o parcialmente, si se cumplen ciertos requisitos cuando el inmueble transmitido también lo era, p.ej. si se reinvierte en otra vivienda habitual o si quien transmite es mayor de 65 años y se trata de su vivienda habitual.

Quien se queda con toda la vivienda debe recordar que, si la vende más adelante, tendrá dos valores de adquisición: el de la parte que ya tenía y el de la que adquiere ahora.

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