La demanda de alquiler de pisos para estudiantes
En septiembre empieza un nuevo curso académico y muchos son los estudiantes que cambiarán de residencia para p.ej. formarse en aquella universidad a la que hayan podido o querido acceder. Un mercado que no es baladí ya que cerca de un 30% de estudiantes presenciales cambia de provincia de residencia durante el curso escolar. Los expertos de nuestra revista especializada OCU fincas y casas han analizado las viviendas de zonas próximas a universidades y se han puesto en la piel de un arrendador que quiere satisfacer esta demanda habitacional en focos de atracción de estudiantes como Madrid (Ciudad Universitaria), Barcelona (Pedralbes), Salamanca y Santiago de Compostela. Tradicionalmente estas viviendas se alquilan completas o por habitaciones, pero ¿qué sale más rentable?
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La demanda de alquiler de pisos para estudiantes
En septiembre empieza un nuevo curso académico y muchos son los estudiantes que cambiarán de residencia para p.ej. formarse en aquella universidad a la que hayan podido o querido acceder. Un mercado que no es baladí ya que cerca de un 30% de estudiantes presenciales cambia de provincia de residencia durante el curso escolar. Los expertos de nuestra revista especializada OCU fincas y casas han analizado las viviendas de zonas próximas a universidades y se han puesto en la piel de un arrendador que quiere satisfacer esta demanda habitacional en focos de atracción de estudiantes como Madrid (Ciudad Universitaria), Barcelona (Pedralbes), Salamanca y Santiago de Compostela. Tradicionalmente estas viviendas se alquilan completas o por habitaciones, pero ¿qué sale más rentable?
Los resultados
El estudio se ha llevado a cabo partiendo de la base de que el alquiler de la vivienda completa cubre la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, mientras que el alquiler por habitaciones se considera de temporada por alquilarse solo por unos meses.
• Los resultados de nuestros sondeos indican (vea tabla) que, a pesar de las grandes diferencias de precio en venta y alquiler, las rentabilidades son similares. Además, observamos como, a priori, se pueden obtener mayores ingresos alquilando habitaciones individualmente, pero puede terminar siendo más rentable alquilarla de forma completa. ¿Por qué?
| Precios (EN EUROS) Y RENTABILIDADES | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Vivienda en | Precio compra | Renta mensual | Rentabilidad anual neta (1) | |||
| Vivienda completa | Por habitación | Vivienda completa (3) | Habitaciones | |||
| Sin (2) | Con (3) | |||||
| Alcalá de Henares | 270.500 | 865 | 330 | 2,40% | 2,50% | 3,10% |
| Barcelona | 761.250 | 2.090 | 585 | 2,00% | 1,50% | 1,90% |
| Madrid | 531.500 | 1.940 | 630 | 2,70% | 2,40% | 3,00% |
| Salamanca | 201.000 | 765 | 240 | 2,80% | 2,40% | 3,00% |
| Santiago de Compostela | 259.250 | 790 | 285 | 2,30% | 2,20% | 2,80% |
| Datos para viviendas tipo de un tamaño entre 115 y 125 m2, con 4 habitaciones. (1) Rentabilidad anual neta de gastos e impuestos (para un marginal del 30%). (2) Sin aplicar reducción y (3) aplicando la reducción. En el alquiler por habitaciones se ha supuesto una duración de 10 meses. | ||||||
Alquiler de temporada o permanente
Cuando se alquila por curso escolar, ya sea por habitaciones o la vivienda completa, debe tener en cuenta que cada año sólo cobrará rentas por 10 u 11 meses, lo que implica tener la vivienda vacía al menos un mes al año.
• Además, el Fisco considera que alquilando sólo para el curso escolar deberá declarar los alquileres cobrados en el IRPF sin posibilidad de aplicar la reducción del 60%. En cambio, si usted alquila toda la vivienda para que un arrendatario la utilice como su vivienda permanente, el Fisco no le pone problema alguno en la reducción. Razón que puede hacer que alquilar la vivienda completa como residencia habitual todo el año, a pesar de cobrar una menor renta tras impuestos, pueda salir más rentable.
• Algo con lo que nosotros no estamos completamente de acuerdo, pues para ese estudiante durante esos 10 meses la habitación alquilada puede ser su residencia habitual y su arrendador sujeto de la reducción en la declaración de dichas rentas. De hecho, algunas sentencias como las del TSJ (Tribunal Superior de Justicia) de Madrid han torcido el brazo del Fisco al considerar que el estudiante sí puede tener su vivienda en esa habitación durante esos 10 meses ya que la Ley de IRPF no exige que sea “permanente”.
Nuestro consejo
Tendrá menos problemas si encuentra un inquilino solvente que le alquile la vivienda completa para su residencia permanente.
• Pero lo más rentable es alquilar habitaciones individualmente y aplicarse la reducción del 60%, interpretación que ya le advertimos no es pacífica con el Fisco, por eso cabe esperar que Hacienda se la discuta. Así, si piensa hacerlo tome la precaución de especificar en el contrato que durante el plazo contratado esa habitación junto al uso común de las zonas que corresponda constituirá la vivienda habitual del inquilino.
