Al comprar un inmueble, además de pagar el precio pactado con el vendedor, hay que hacer frente a otros costes e impuestos como los de su reforma -en caso de ser necesaria- y otros derivados de la propia compra. La cifra que acabará desembolsando puede ser más abultada de lo que esperaba. Para algunos de estos costes no le quedará más remedio que pasar por el aro, pero en otros puede ser sagaz y tratar de reducirlos.
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Al comprar un inmueble, además de pagar el precio pactado con el vendedor, hay que hacer frente a otros costes e impuestos como los de su reforma -en caso de ser necesaria- y otros derivados de la propia compra. La cifra que acabará desembolsando puede ser más abultada de lo que esperaba. Para algunos de estos costes no le quedará más remedio que pasar por el aro, pero en otros puede ser sagaz y tratar de reducirlos. Se lo explicamos.
Notaría y registro
En la mayoría de los casos a la hora de comprar un inmueble acudiremos a un notario para así poder acceder al Registro de la Propiedad y gozar de la seguridad jurídica que aporta. Las tarifas del notario así como las del Registro están reguladas por el Estado, pero los notarios tienen derecho a aplicar un descuento de hasta el 10%. Normalmente estos gastos son asumidos por el comprador del inmueble y encontrar un notario que le aplique un descuento puede no ser sencillo. Desde OCU hemos hecho el trabajo por usted negociando el descuento máximo con distintos notarios de la geografía española para los socios de OCU. Acceda al listado actualizado de notarios adscritos a nuestro convenio en este enlace: www.ocu.org/dinero/herencia/ventajas/descuento-en-servicios-notariales506554/descuento-en-servicios-notariales
Impuestos ¿se pueden bajar?
Si usted es el comprador deberá pagar el IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados). Tratándose de obra nueva deberá pagar el IVA (Impuesto del Valor Añadido) que p.ej .en vivienda es el 10% del valor de transmisión. En cambio, si el inmueble es usado o se trata de una tierra rústica o un solar, soportará el ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), que varía según la comunidad autónoma; p.ej. en Madrid es del 6% y en Cataluña de entre el 10% y el 11%.
• Si compra un inmueble usado y usted es sujeto pasivo del IVA (por realizar actividades sujetas a este impuesto), aunque la compra esté sometida normalmente al ITP existe la posibilidad de hacer que lleve IVA, lo que le permitirá deducir ese gasto en los meses y años venideros, con el ahorro que eso supone, como explican nuestros expertos de OCU fincas y casas.
• Cuanto menos pague por un inmueble menores serán los impuestos que pague, limar un 10% en el precio es en realidad un 11% menos teniendo en cuenta los gastos. Nunca compre sin negociar a la baja. Ahora bien, no suele ser buena idea pagar una parte en “B “y declarar en la compra un valor menor del pagado con la idea de limar algunos impuestos. Por un lado, Hacienda cuenta con nuevos valores de referencia catastral, pero, por otro, cuando usted venda ese inmueble, para calcular la ganancia obtenida deberá hacerlo como la diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión, de forma que ese 6 a 11% que puede ahorrase ahora puede terminar pagándolo después con creces ya que las ganancias tributan entre el 19% y 26%.
• En lo que afecta a la plusvalía municipal y el IBI, hasta el momento de la venta le corresponde pagarlos al vendedor, por lo que esté ojo avizor para que no le pasen estos gastos a usted si compra un inmueble.
La disolución del condominio
En el caso de un inmueble que pertenezca a varios propietarios, si uno de ellos quiere adquirirlo entero y es indivisible, al adquirir las partes de los demás pagándoles su cuota proporcional no se considera fiscalmente una compra sino una “disolución del condominio”. La consecuencia es que esa transmisión no tributa ni por el IVA (10%) ni por el ITP (entre el 6 y el 11%), sino por el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que tiene un tipo muy inferior, de entre 0,5 y 1,5%, según la comunidad autónoma.
Asegúrese antes de comprar
Tanto para vender como para alquilar una vivienda es obligatorio contar con un certificado de eficiencia energética. Por ello, si compra con el objetivo de alquilar asegúrese de que la vivienda cuenta con esta certificación para evitar tener que pagar por ella en un futuro. Así podrá ahorrarse los 100 euros que cuesta aproximadamente.
• Si la vivienda está en una comunidad de propietarios, el vendedor deberá aportar un certificado de deudas con la comunidad. Hay que pedirlo al administrador y aunque le cobren entre 15 y 30 euros por el certificado, el comprador tiene interés en exigirlo para asegurarse de que no hay deudas pendientes que le pudieran exigir a él.
