¿Chollos inmobiliarios?

Proyectos de crowfunding

Frecuentemente aparecen en internet anuncios de páginas web que prometen rentabilidades de doble dígito invirtiendo en inmuebles o incluso portales de compraventa que proponen ofertas de más del 50% en algunas viviendas. Nuestros expertos de OCU Fincas y casas han analizado ejemplos de porta-les inmobiliarios y subastas del Estado en busca de “chollos” inmobiliarios, mientras que nosotros hemos puesto el foco en proyectos de crowdfunding tomando como ejemplo lo ofrecido por Urbanitae para los que estiman unas rentabilidades, a priori, muy jugosas. Apetecibles sí, pero ¿merece la pena hincarles el diente? 

Urbanitae, el análisis

Hemos puesto el foco en dos promociones ya finalizadas de entre las ofrecidas por la plataforma. Hemos procedido a comparar los precios asignados y sus estimaciones de rentabilidad con los precios actuales de mercado y el valor razonable que nosotros calculamos para viviendas similares en las mismas zonas. De esta manera podremos deducir si las rentabilidades estimadas son razonables o más bien demasiado optimistas. Y, sobre todo, si superan o no su valor razonable, que es el precio que un inversor no debería sobrepasar para que su inversión sea considerada interesante. 

Ejemplos reales

Entre los ejemplos elegidos se encuentran dos promociones de viviendas que Urbanitae ha cerrado recientemente en Madrid y Barcelona. Al comienzo de la ronda de financiación, estimaba un rendimiento del 32% en aproximadamente 2 años para la vivienda en el barrio de Palomeras Bajas de la capital frente a un 30% de la de Barcelona en El Camp de l’Arpa del Clot. Cifras que calculan con base en un precio de venta futura estimado. 
• Para la vivienda de Madrid, el estudio de mercado que hemos realizado nos indica que el precio de venta medio de viviendas similares en la zona es de 115.250 euros, mientras que el valor razonable es algo menor, 98.000 euros. Desde la plataforma estiman un precio de venta de 240.000 euros, más del doble de lo que se está pagando ahora por inmuebles similares. 
• Por otro lado, Urbanitae estima que venderá las viviendas de la Ciudad Condal por 475.000 euros, pero nuestro sondeo determina que el precio medio de la zona está en 355.250 euros y con un valor razonable de 185.000 euros.
• Así pues, los precios a los que está colocando entre los inversores estas dos viviendas analizadas nos parecen caros. No podemos afirmar que ocurra así en el resto de los casos, puesto que no hemos analizado la totalidad de su oferta, pero como muestra bien sirve un botón. Si además son extremadamente optimistas en sus estimaciones, es más difícil que podamos calificar como razonable esta inversión. Tenga muy presente que la “oferta” de Urbanitae no es ningún caso vinculante, sino una estimación del rendimiento, que puede cumplirse o no.
• Es difícil hablar de crowfunding inmobiliario sin recordar a Housers, la plataforma pionera en España, que desaconsejamos en su día -y eso que en el test anónimo que hicimos nos hizo ganar dinero- y luego fue sancionada por la CNMV por realización de actividades para las que no está autorizada así como vulneración del principio de neutralidad y de las reglas para minimizar los conflictos de interés.

¿Y los otros chollos?

Si se ve tentado por un gran descuento y la ubicación le encaja, antes de lanzarse a comprar debe tener en cuenta una serie de precauciones: compruebe la titularidad y las cargas que pueda tener el inmueble, así como su estado material. Muchas veces estos pisos llevan un largo periodo de tiempo sin uso y su estado o las instalaciones pueden requerir de importantes reformas, al margen de casos puntuales de posible ocupación.
• Aunque en este análisis ninguno de los ejemplos era recomendable para la inversión en viviendas, en OCU Fincas y casas nuestros expertos repasan periódicamente algunas de estas ofertas presentes en la publicidad para poder analizarlas.