Oportunidades de inversión en inmuebles

Con la vista puesta en el largo plazo

El año 2020 terminó con una fuerte caída de la compra de vivienda con dinero contante y sonante. De hecho, según datos del INE, el año pasado se produjo un descenso de más del 40% en la venta de viviendas en España entre aquellos que no necesitan financiación, la mayoría de ellos inversores. Un claro indicio a ojos de nuestros expertos de OCU Fincas y Casas de que estos no están viendo muchas oportunidades de inversión a los precios actuales entre los inmuebles residenciales. No obstante, siempre con la vista puesta en el largo plazo, y sabiendo en dónde buscar, se presentan algunas oportunidades.

Pocas oportunidades en vivienda

El primer efecto de la crisis ligada a la pandemia se ha visto reflejado en los precios de los alquileres de vivienda en los mercados más activos: -13,6% anual en febrero de 2021 en Barcelona y -10,1% en Madrid. En cuanto a los precios de venta, la vivienda aún no refleja grandes caídas: un -1,8% en 2020 para la vivienda usada.

• Esta bajada de las rentas de alquiler, que se extenderá a otras regiones de España en 2021, reduce más aún la rentabilidad esperada por alquileres y quita atractivo a la inversión en vivienda. Los estudios por ciudades y barrios que realizan nuestros expertos de OCU Fincas y Casas reflejan esta misma realidad. En Madrid p.ej., de los 117 barrios analizados, solo en 5 encontramos rentabilidades que se acercan algo al mínimo del 4,6% que nuestros colegas estiman razonable para un inversor, teniendo en cuenta el riesgo y las alternativas existentes. En Barcelona, las rentabilidades más altas rondan el 3%, muy lejos del mínimo recomendable, por lo que no encontramos oportunidades de compra. En general, las oportunidades se encuentran en zonas con precios de venta relativamente bajos, donde el alquiler puede ofrecer mayores rentabilidades, pero también puede exigir un mayor seguimiento por parte del propietario.

Plazas de garaje

Desde hace años, OCU Fincas y Casas viene advirtiendo de las oportunidades que ofrecen los garajes. Su menor precio permite diversificar más que con la vivienda y, aunque sus rentabilidades medias no superan en mucho a las de las mejores viviendas, llegan a compensar al inversor debido al menor riesgo que presenta el alquiler de una plaza de garaje respecto del de una vivienda. Nuestros expertos consideran interesantes las plazas de garaje que ofrecen rentabilidades netas anuales superiores al 3,1%. En estos momentos, en Barcelona todos los barrios analizados presentan rentabilidades aceptables y existen diversas zonas donde las rentabilidades superan el 5% neto anual. En Madrid encontramos oportunidades en dos de cada tres zonas analizadas. 

Además de la rentabilidad neta esperada, a la hora de elegir un garaje para comprar hay que considerar otros factores, como la estabilidad de la demanda en ciertas zonas, que puede estar más asegurada en algunas donde la rentabilidad no sea tan alta. Es decir, siempre hay que valorar el equilibrio entre rentabilidad y riesgo. En determinadas zonas el precio de compra es muy bajo y esto puede reflejar rentabilidades elevadas, pero quizá el problema es que no hay una demanda suficiente y sostenida.

Fincas rústicas

Ya hemos comentado en otras ocasiones que los inmuebles deben contemplarse como una de las partidas de una cartera de inversión equilibrada y pensada para el largo plazo. Desde hace años, los precios de los inmuebles urbanos, y en particular de la vivienda, están sobrevalorados y lejos del valor que estimamos razonable. Por eso ocupan un lugar minoritario en las carteras modelo con inmuebles que proponen nuestros expertos. 

• Más protagonismo tienen las fincas rústicas. Pensando en aquellas destinadas a la producción agrícola, sin afanes especulativos. Con una expectativa de rendimientos del 4% anual (vía ingresos y revalorización) y siempre con un horizonte de tiempo de al menos 10 años, constituyen una buena alternativa por su menor riesgo. OCU Fincas y Casas centra su apuesta en determinados cultivos muy concretos, como p.ej en las tierras de cultivo de cereales de secano en Castilla y León, con mejores resultados que el agregado de las tierras en su conjunto.