Previsiones demográficas
El mercado inmobiliario tiene ciertas semejanzas con otros mercados como el bursátil. Existen unos “fundamentales”, que son datos objetivos que desde un punto de vista racional influyen en la valoración de los bienes y en las previsiones de valoración futura. A la hora de tratar de prever la evolución del precio de la vivienda, uno de esos fundamentales viene determinado por las previsiones demográficas. Pero, como en todo mercado, esos fundamentales no terminan de explicar completamente la evolución de esos valores, ya que en la conformación de los precios intervienen muchos otros factores, algunos de ellos poco “racionales”.
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Previsiones demográficas
El mercado inmobiliario tiene ciertas semejanzas con otros mercados como el bursátil. Existen unos “fundamentales”, que son datos objetivos que desde un punto de vista racional influyen en la valoración de los bienes y en las previsiones de valoración futura. A la hora de tratar de prever la evolución del precio de la vivienda, uno de esos fundamentales viene determinado por las previsiones demográficas. Pero, como en todo mercado, esos fundamentales no terminan de explicar completamente la evolución de esos valores, ya que en la conformación de los precios intervienen muchos otros factores, algunos de ellos poco “racionales”.
La realidad es más compleja
En España hay 26 millones de viviendas edificadas y 47 millones de habitantes. Un 13% de las viviendas se encuentran desocupadas. Para los próximos años cabe esperar que si las previsiones demográficas son al alza, los precios de la vivienda tendrán un tendencia alcista. Y si fueran a la baja, la tendencia del precio de la vivienda debiera seguir esa misma línea. Esta es la teoría. La realidad es más compleja por dos motivos:
– No es fácil acertar en las previsiones demográficas.
– Incluso con un estancamiento o bajada de la población total, es posible que crezca la demanda (y el precio ) de la vivienda, debido a otros factores sociológicos.
Proyecciones del INE
Las proyecciones que hace el INE (Instituto Nacional de Estadística) sobre la población de España se van adaptando a los cambios de tendencia. Hasta hace no mucho, las proyecciones apuntaban a una bajada en la población para los próximos años, pero en la versión más reciente se incluye el peso creciente de la migración y se prevé que para 2035 España tendrá 48,3 millones de habitantes, que serán 50 millones en 2050.
• La proyección también da idea del tipo de hogar y, en función de ello, del tipo de vivienda que previsiblemente será más buscado. En 2035 se prevén un total de 19,8 millones de hogares, frente a los 18,8 millones de 2020. El crecimiento proyectado en el número total de hogares es del 6%.
Subirán mucho los hogares de una sola persona (+18%) hasta constituir el 29% del total de hogares en 2035 (previsión que seguramente se queda corta). También crecerán los hogares de dos personas, hasta ser un total de 32% de los hogares totales. Por su parte, bajará el número de hogares de 3 y 4 personas, hasta constituir el 18% y el 15% del total de hogares, respectivamente.
¿Qué conclusiones podemos extraer?
El envejecimiento de la población en España tendrá un efecto cierto en las necesidades de vivienda en nuestro país. A falta de políticas de incentivo demográfico y de favorecimiento de un mejor reparto geográfico de la población, es de esperar que en las zonas menos pobladas y más envejecidas exista una sobre oferta de vivienda que empuje los precios a la baja en los próximos años. Esto se aprecia en zonas de Castilla y León, zonas interiores de Galicia o Asturias.
• Las ciudades y regiones con mayor dinamismo laboral seguirán atrayendo a población, nacional y extranjera. Variará el tipo de vivienda más buscada pero la demanda seguirá una tendencia sostenida.
• A pesar de las incertidumbres, sí podemos decir que la (baja) densidad de población en España y la disponibilidad de tierras y de viviendas ya existentes, no justifican los fenómenos de hacinamiento y concentración de la demanda de vivienda, y por tanto no justifican un alza sostenida de precios en los próximos años. Al contrario, deberían con-tribuir a una progresiva normalización de los precios, corrigiendo el desequilibrio que persiste entre el precio de la vivienda y la capacidad real de pago de los hogares españoles.
Covid y cambio climático
Está por determinar el impacto a medio plazo de la reciente tendencia -ligada a la pandemia- de búsqueda de casas más espaciosas fuera de las grandes ciudades, en relación con el auge del teletrabajo. Como también es una incógnita el impacto que a medio y largo plazo pueda tener el cambio climático en la distribución geográfica de la población, en especial en zonas de costa.
• Sin quedarnos en discusiones académicas, este tipo de previsiones demográficas son tenidas en cuenta por nuestros expertos de OCU Fincas y casas para hacer sus propias previsiones. Por ejemplo, para valorar los precios de la vivienda en cerca de 250 barrios de las grandes ciudades.
