Qué hacer si el inquilino no paga el alquiler
Te explicamos cómo puedes prevenir el impago del alquiler y, en caso de necesidad, cómo reclamar el pago a un inquilino moroso. Entérate de qué mecanismos te pueden ayudar a garantizar el alquiler, porque ir a los tribunales no suele compensar. Y aún mejor: en OCU te proponemos un servicio especialmente pensado para ti, propietario.
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Primero, un acuerdo por las buenas
Una cosa es retrasarse unos días en el pago del alquiler y otra muy distinta dejar de pagar la renta mensual. Conforme a la jurisprudencia, el impago de una sola mensualidad de renta más allá del plazo pactado o legalmente establecido, puede ser causa suficiente de resolución del contrato.
Si notas un retraso en el pago, como propietario te conviene, primero, llamar la atención del inquilino, ya sea por teléfono o por escrito. Si el inquilino no responde, tendrás que volver a reclamarle el pago, pero ya por vía fehaciente, es decir, por medios que supongan una prueba legal: burofax, conducto notarial o requerimiento extrajudicial equivalente.
Si aun así el inquilino no paga, no queda más remedio que ir a juicio. Es la vía legal.
Un aspecto importante: como veremos luego, si el propietario realiza este requerimiento fehaciente de pago con al menos treinta días de antelación a la presentación de la demanda de desahucio, y el inquilino no paga antes de dicha presentación, quedará bloqueada la posibilidad de que el inquilino "enerve" (paralice) el desahucio pagando después, lo que refuerza considerablemente la posición del arrendador.
Aquí te explicamos todo lo que debes saber con relación al impago, pero si lo que deseas es que un abogado revise tu caso e intervenga te animamos a descubrir Tu Aliado Inmobiliario, un servicio de OCU pensado para ti.
Volver arribaCómo plantear el juicio
En su demanda, el propietario tiene opciones:
- puede reclamar la cantidad que se le debe,
- puede resolver el contrato y solicitar el desahucio por impago,
- o las dos cosas a la vez (se llama acumulación de acciones de desahucio y reclamación de rentas).
En el caso de que el inquilino sea solvente, reclame lo que le debe. Si no es solvente, valore si merece o no la pena reclamarle las deudas, ya que, además de que la ejecución pueda resultar infructuosa, tendrá que hacerse cargo de los gastos por el proceso judicial. En todo caso, céntrese en resolver el contrato y recuperar el inmueble.
Desahucio del inquilino moroso
Los desahucios por falta de pago se tramitan a través del juicio verbal, un procedimiento especial que pretende ser rápido y ceñirse a ese problema en concreto. Aunque se trate de un procedimiento ágil, requiere la intervención preceptiva de abogado y procurador.
En la regulación actual, una vez admitida la demanda, el Letrado de la Administración de Justicia requerirá al inquilino para que, en el plazo de diez días, haga una de estas tres cosas:
- desaloje el inmueble,
- pague la deuda (o enerve la acción si procede) o
- formule oposición a la demanda alegando las razones por las que no debe la cantidad reclamada.
Si el inquilino no realiza ninguna de estas actuaciones, el procedimiento puede terminar mediante decreto y se procederá al lanzamiento en la fecha fijada.
Aunque teóricamente pueda parecer un proceso rápido, hay elementos que pueden hacer que dure. Como la carga de trabajo de los juzgados de la zona, o la consideración como vulnerable del inquilino, que no solo afecta a arrendadores con consideración de "gran tenedor". El Gobierno ha mantenido durante años una suspensión de desahucios para inquilinos vulnerables, habrá que comprobar su vigencia llegado el momento.
Desahucio por impago de alquiler ¿cuánto cuesta?
Ten en cuenta que los honorarios de abogado y procurador son libres y pueden variar mucho de uno a otro. Como ejemplo orientativo, para un impago de dos mensualidades de 1.200 euros, el coste del juicio puede suponer entre 800 y 4.000 euros. Si cuentas con algún seguro de defensa jurídica, úsalo.
La enervación: una segunda oportunidad para el inquilino
Antes de que se celebre la eventual vista del juicio verbal, el inquilino tiene la posibilidad de pagar lo que debe , tanto las cantidades reclamadas en la demanda como las que adeude en el momento del pago, mediante un depósito en el juzgado o ante notario: esto es lo que se conoce como «enervación» de la acción de desahucio. Sin embargo, esta posibilidad tiene límites importantes:
- Solo puede hacerlo una vez. No procede si el inquilino ya enervó el desahucio en una ocasión anterior, salvo que el cobro no se hubiese producido por causas imputables al arrendador.
- Tampoco cabe si el arrendador requirió fehacientemente el pago con al menos treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el inquilino no pagó antes de dicha presentación.
Si se declara enervada la acción, el inquilino será condenado al pago de las costas procesales.
Además, para que el problema de desahucio se resuelva con mayor rapidez, el arrendador puede comprometerse en la propia demanda a condonar toda o parte de la deuda y de las costas, a cambio de que el inquilino acepte desalojar el inmueble en el plazo pactado.
Consejos útiles para evitar inquilinos morosos
Antes de alquilar tu propiedad, asegúrate de comprobar la identidad del inquilino y su solvencia (pídele copia de sus últimas nóminas, su contrato de trabajo y, si lo estimas oportuno, un informe de solvencia). Otras medidas previstas por Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) son:
- Fianza legal. Como mínimo equivalente a una mensualidad de renta en arrendamientos de vivienda (y de dos mensualidades si se trata de un arrendamiento para uso distinto de vivienda).
- Garantías adicionales. Además de la fianza legal, la LAU permite solicitar una garantía adicional de cualquier tipo, con un límite cuantitativo. En arrendamientos de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración (o hasta siete años si el arrendador es persona jurídica), el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta.
- Aval personal o bancario. El aval personal es más fácil de obtener para el inquilino que el bancario, pero el propietario tendrá que comprobar la solvencia del avalista (que sea propietario de un inmueble). El aval bancario ofrece mayor seguridad, pero supone un coste financiero para el inquilino.
- Seguro de impago. Existen aseguradoras que cubren el impago del alquiler, la defensa jurídica en caso de desahucio y los desperfectos de la vivienda. Los socios de OCU pueden beneficiarse de condiciones especiales en un seguro de rentas de buena calidad.
¿Alquilas piso? No te la juegues. No firmes papeles que te perjudican sin revisarlo antes: cuenta con OCU y contrata el Plan Alquiler Seguro:
Asesoramiento Inmobiliario de OCU: Alquiler seguro
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Una cosa es retrasarse unos días en el pago del alquiler y otra muy distinta dejar de pagar la renta mensual. Conforme a la jurisprudencia, el impago de una sola mensualidad de renta más allá del plazo pactado o legalmente establecido, puede ser causa suficiente de resolución del contrato.
Si notas un retraso en el pago, como propietario te conviene, primero, llamar la atención del inquilino, ya sea por teléfono o por escrito. Si el inquilino no responde, tendrás que volver a reclamarle el pago, pero ya por vía fehaciente, es decir, por medios que supongan una prueba legal: burofax, conducto notarial o requerimiento extrajudicial equivalente.
Si aun así el inquilino no paga, no queda más remedio que ir a juicio. Es la vía legal.
Un aspecto importante: como veremos luego, si el propietario realiza este requerimiento fehaciente de pago con al menos treinta días de antelación a la presentación de la demanda de desahucio, y el inquilino no paga antes de dicha presentación, quedará bloqueada la posibilidad de que el inquilino "enerve" (paralice) el desahucio pagando después, lo que refuerza considerablemente la posición del arrendador.
Aquí te explicamos todo lo que debes saber con relación al impago, pero si lo que deseas es que un abogado revise tu caso e intervenga te animamos a descubrir Tu Aliado Inmobiliario, un servicio de OCU pensado para ti.
En su demanda, el propietario tiene opciones:
- puede reclamar la cantidad que se le debe,
- puede resolver el contrato y solicitar el desahucio por impago,
- o las dos cosas a la vez (se llama acumulación de acciones de desahucio y reclamación de rentas).
En el caso de que el inquilino sea solvente, reclame lo que le debe. Si no es solvente, valore si merece o no la pena reclamarle las deudas, ya que, además de que la ejecución pueda resultar infructuosa, tendrá que hacerse cargo de los gastos por el proceso judicial. En todo caso, céntrese en resolver el contrato y recuperar el inmueble.
Desahucio del inquilino moroso
Los desahucios por falta de pago se tramitan a través del juicio verbal, un procedimiento especial que pretende ser rápido y ceñirse a ese problema en concreto. Aunque se trate de un procedimiento ágil, requiere la intervención preceptiva de abogado y procurador.
En la regulación actual, una vez admitida la demanda, el Letrado de la Administración de Justicia requerirá al inquilino para que, en el plazo de diez días, haga una de estas tres cosas:
- desaloje el inmueble,
- pague la deuda (o enerve la acción si procede) o
- formule oposición a la demanda alegando las razones por las que no debe la cantidad reclamada.
Si el inquilino no realiza ninguna de estas actuaciones, el procedimiento puede terminar mediante decreto y se procederá al lanzamiento en la fecha fijada.
Aunque teóricamente pueda parecer un proceso rápido, hay elementos que pueden hacer que dure. Como la carga de trabajo de los juzgados de la zona, o la consideración como vulnerable del inquilino, que no solo afecta a arrendadores con consideración de "gran tenedor". El Gobierno ha mantenido durante años una suspensión de desahucios para inquilinos vulnerables, habrá que comprobar su vigencia llegado el momento.
Desahucio por impago de alquiler ¿cuánto cuesta?
Ten en cuenta que los honorarios de abogado y procurador son libres y pueden variar mucho de uno a otro. Como ejemplo orientativo, para un impago de dos mensualidades de 1.200 euros, el coste del juicio puede suponer entre 800 y 4.000 euros. Si cuentas con algún seguro de defensa jurídica, úsalo.
La enervación: una segunda oportunidad para el inquilino
Antes de que se celebre la eventual vista del juicio verbal, el inquilino tiene la posibilidad de pagar lo que debe , tanto las cantidades reclamadas en la demanda como las que adeude en el momento del pago, mediante un depósito en el juzgado o ante notario: esto es lo que se conoce como «enervación» de la acción de desahucio. Sin embargo, esta posibilidad tiene límites importantes:
- Solo puede hacerlo una vez. No procede si el inquilino ya enervó el desahucio en una ocasión anterior, salvo que el cobro no se hubiese producido por causas imputables al arrendador.
- Tampoco cabe si el arrendador requirió fehacientemente el pago con al menos treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el inquilino no pagó antes de dicha presentación.
Si se declara enervada la acción, el inquilino será condenado al pago de las costas procesales.
Además, para que el problema de desahucio se resuelva con mayor rapidez, el arrendador puede comprometerse en la propia demanda a condonar toda o parte de la deuda y de las costas, a cambio de que el inquilino acepte desalojar el inmueble en el plazo pactado.
Antes de alquilar tu propiedad, asegúrate de comprobar la identidad del inquilino y su solvencia (pídele copia de sus últimas nóminas, su contrato de trabajo y, si lo estimas oportuno, un informe de solvencia). Otras medidas previstas por Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) son:
- Fianza legal. Como mínimo equivalente a una mensualidad de renta en arrendamientos de vivienda (y de dos mensualidades si se trata de un arrendamiento para uso distinto de vivienda).
- Garantías adicionales. Además de la fianza legal, la LAU permite solicitar una garantía adicional de cualquier tipo, con un límite cuantitativo. En arrendamientos de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración (o hasta siete años si el arrendador es persona jurídica), el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta.
- Aval personal o bancario. El aval personal es más fácil de obtener para el inquilino que el bancario, pero el propietario tendrá que comprobar la solvencia del avalista (que sea propietario de un inmueble). El aval bancario ofrece mayor seguridad, pero supone un coste financiero para el inquilino.
- Seguro de impago. Existen aseguradoras que cubren el impago del alquiler, la defensa jurídica en caso de desahucio y los desperfectos de la vivienda. Los socios de OCU pueden beneficiarse de condiciones especiales en un seguro de rentas de buena calidad.
¿Alquilas piso? No te la juegues. No firmes papeles que te perjudican sin revisarlo antes: cuenta con OCU y contrata el Plan Alquiler Seguro:
Asesoramiento Inmobiliario de OCU: Alquiler seguro