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FAQ

Una pregunta sobre...

¿Qué datos debo recabar del inquilino para evitar riesgos en el arrendamiento?
Antwoord van onzeTest-Aankoop medewerker:Respuesta
Interesa obtener el mayor número de datos posibles de su futuro inquilino; debe constar en el contrato su identidad completa y su dirección o direcciones a efectos de notificaciones. Previamente, usted habrá solicitado información sobre sus ingresos (p. ej., copia de sus dos últimas nóminas, extractos bancarios); se trata de comprobar que podrá razonablemente atender al pago de la renta. Como referencia, piense que una persona soltera podría pagar como renta hasta el equivalente a la mitad de sus ingresos (si no tiene otras deudas), que sería un tercio en el caso de un casado con un hijo. Algunos arrendadores solicitan un aval personal al inquilino, otorgado por alguien que sea propietario de un inmueble, como alternativa al costoso aval bancario. También puede suscribir una póliza de seguros que garantice las rentas de un año o seis meses a convenir. Pero tenga siempre en cuenta que este tipo de garantías tienen un plazo de vigencia pasado el cual, si no se renuevan, se vuelven ineficaces.
¿Qué aval bancario pedir al arrendatario, si se decide solicitarlo como garantía?
Antwoord van onzeTest-Aankoop medewerker:Respuesta
La práctica extendida de pedir sistemáticamente un aval bancario al inquilino, no es siempre lo más recomendable. La dificultad de su obtención puede desanimar a posibles buenos inquilinos, que quizá no darían problemas. Piense que el aval por sí sólo no garantiza la ausencia de dificultades futuras, porque aportarlo sólo significa que tiene dinero para hacer el aval, no que se cuenta con ingresos suficientes para el pago regular de la renta. Si decide solicitar un aval, podría ser un aval por importe de seis meses de cantidad (por ejemplo, y como máximo doce) y cinco años de duración. Si la duración es de un año, recuerde que cada año el inquilino deberá renovarlo y aportárselo a usted. En ese caso, contemple en le contrato la no renovación del aval como causa de resolución del arrendamiento. Para evitar problemas, el aval bancario debe ser hecho "solidariamente, a primer requerimiento y con renuncia a los beneficios de previa excusión". Se reflejará en el contrato que se entrega el original de este aval al arrendador (añadir una fotocopia del mismo), precisando que el aval se devolverá cuando se rescinda el contrato.
¿Qué debo hacer para ejecutar un aval bancario?
Antwoord van onzeTest-Aankoop medewerker:Respuesta
Si el inquilino aportó un aval bancario como garantía del cumplimiento de sus obligaciones, ante un incumplimiento de éstas, el arrendador puede dirigirse al banco avalista para reclamar su dinero. Si el aval se hizo "solidariamente, a primer requerimiento y con renuncia a los beneficios de previa excusión", el arrendador no debe justificar nada ante el banco. Debe personarse en sus oficinas con el original del aval y con un escrito que indique que, de acuerdo con lo establecido en el contrato de aval, procede a ejecutarlo en esa fecha ante el incumplimiento del arrendatario. Es importante que el banco le selle una copia de este documento (y una fotocopia del aval, el original se lo quedará el banco). De ese modo podrá probar que se instó la ejecución del aval antes de que éste caducara. Puede que el banco le exija alguna otra formalidad para tratar de retrasar el pago, pero recuerde que las condiciones de ejecución del aval estarán escritas en el contrato en que quedó escrito. Si el aval no fuera "a primer requerimiento", el arrendador debería justificar el incumplimiento.
¿En cuánto puedo aumentar el importe de la renta para el año próximo? ¿Cómo hacerlo?
Antwoord van onzeTest-Aankoop medewerker:Respuesta
En los arrendamientos de vivienda, durante los cinco primeros años de contrato, el arrendador sólo puede aumentar la renta, como máximo, en el importe del IPC general. La actualización sólo puede realizarse, a instancias del arrendador o del inquilino, en la fecha en que se cumpla cada año de contrato. Se aplica a la renta del año anterior la variación porcentual del IPC general en el periodo de doce meses inmediatamente anterior a la fecha de actualización, tomando como referencia para la primera actualización el último índice que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato. Es decir, si el contrato se celebra el primero de septiembre, en principio se tomará el dato del IPC de julio, último publicado a la fecha. El Instituto Nacional de Estadística ofrece en su página web una aplicación para calcular la actualización de la renta (http://www.ine.es/calcula/calcula.do). Para poder exigir la nueva renta actualizada al arrendatario, el arrendador debe notificárselo por escrito en el mes anterior al que se pretenda aplicar la actualización. Siempre según la LAU, a partir del sexto año de duración del contrato, la renta se actualizará según lo acordado entre las partes y, en su defecto, según lo explicado en el párrafo anterior.
Mis inquilinos se separan, ¿puedo recuperar la vivienda?
Antwoord van onzeTest-Aankoop medewerker:Respuesta
La persona a quien en el proceso de divorcio se atribuya el uso de la vivienda tiene derecho a continuar usando la vivienda arrendada, aunque no sea titular del contrato. Para ello deberá comunicar al arrendador, en el plazo de dos meses, acompañando copia, la resolución judicial que le atribuya la vivienda. De ese modo se produce una subrogación en la persona del inquilino, y el contrato se mantiene con las mismas condiciones pactadas (plazo, renta, etc.). Si la persona a quien se atribuya el uso de la vivienda no desea seguir en la misma o no realiza dicha comunicación, el contrato no se extingue y el arrendador puede seguir exigiendo el pago a quien figure como arrendatario.
¿En qué momento debo ejecutar el aval frente al arrendatario que no paga?
Antwoord van onzeTest-Aankoop medewerker:Respuesta
En caso de impago de las rentas, no se recomienda la ejecución inmediata del aval. Si lo hace, usted habrá cobrado el alquiler y no podrá instar el desahucio ante los Tribunales, y la situación de impago podría prolongarse más allá del periodo por el que usted ha cobrado, perdiendo así toda ventaja. En su lugar, desde el momento en que la situación de impago se constata, inste el desahucio por impago y la reclamación de rentas debidas; como esto conlleva un tiempo, ya tendrá ocasión de ejecutar el aval; recuperará antes su vivienda y limitará el número de meses que puedan quedar debidos.
¿Qué precauciones puede tomar el arrendador ante el desistimiento del inquilino?
Antwoord van onzeTest-Aankoop medewerker:Respuesta
La Ley de arrendamientos urbanos solo menciona el desistimiento para aquellos contratos de duración superior a cinco años y que hayan transcurrido efectivamente más de cinco años, exigiendo un preaviso de dos meses. En cualquier caso, el arrendador tiene interés en prever una indemnización para el caso de un desistimiento del inquilino, caso nada infrecuente. En alquileres de menor duración, la Ley no ha previsto nada para el caso de desistimiento y los jueces no tienen un criterio uniforme al respecto. Es una práctica relativamente extendida la de prever en el contrato el pago de la totalidad de las rentas de los doce primeros meses, en caso de desistimiento. Pasado el primer año, puede pactarse, por ejemplo, una indemnización de un mes de renta por cada año que reste para la conclusión del contrato. Si bien, a menudo se permite también el desistimiento libre, pasado el primer año, con un preaviso de uno o dos meses. Si no se ha pactado nada, ante un desistimiento anticipado serán los jueces quienes determinen la suma a pagar, en el caso en que el arrendador lleve el caso a los Tribunales.
¿Cómo limitar los riesgos al alquilar una vivienda de vacaciones?
Antwoord van onzeTest-Aankoop medewerker:Respuesta
En el momento de la reserva y para hacerla efectiva, pida que le hagan una transferencia por la mitad del importe del alquiler. Para fijar las condiciones (precio, señal, fianza, posibilidad de cancelación), las fechas y la identidad del inquilino, puede bastar un cruce de mensajes electrónicos, por ejemplo, o un fax. En la entrega de llaves, el día que comienza el alquiler, junto con la firma de un contrato escrito (que recoja los datos antes señalados), solicite el pago por adelantado de la renta (en efectivo o con el resguardo de la transferencia, no en cheques), así como una suma para la fianza. Puede servir la cantidad entregada con la señal. Es importante tener preparado un inventario escrito, para que el inquilino lo firme tras una breve inspección ocular a la vivienda. Una manera de limitar los riesgos es precisar un número máximo de ocupantes de la casa o prohibir la entrada de animales. Al término del alquiler, antes de devolver la fianza, no olvide hacer una inspección con el inquilino para asegurarse de que no hay desperfectos. Además, siempre es aconsejable contar con un seguro del hogar.
¿Qué precauciones puede tomar al arrendador respecto de las obras en la vivienda?
Antwoord van onzeTest-Aankoop medewerker:Respuesta
En el contrato de arrendamiento, conviene exigir el consentimiento por escrito del arrendador para que el arrendatario lleve a cabo cualquier tipo de obras. El propietario es el primer interesado en que la vivienda conserve sus buenas condiciones, y deberá reaccionar con rapidez ante cualquier necesidad de reparación que le sea comunicada por el inquilino. El inquilino podría legalmente realizar reparaciones urgentes, previa comunicación al arrendador, pero es mejor evitarlo, para garantizar la calidad del trabajo y evitar discusiones posteriores sobre el importe a devolver al inquilino. Se hará constar la obligación del arrendatario de permitir el acceso a la vivienda al propietario o a personas por él mandatadas, para inspeccionar, comprobar y realizar obras y reparaciones urgentes, según lo tiene previsto la ley.
¿Puedo repercutir en el arrendatario las obras realizadas en la vivienda arrendada?
Antwoord van onzeTest-Aankoop medewerker:Respuesta
El arrendador debe hacerse cargo de aquellas reparaciones necesarias para mantener la habitabilidad del inmueble. Se trata de reparar daños originados por caso fortuito, fuerza mayor o mero paso del tiempo. El inquilino está obligado a avisar al arrendador de la necesidad de dichas reparaciones. Si dichas reparaciones son realizadas por el inquilino sin conocimiento del arrendador, correrán por cuenta del inquilino. Si dichas obras duran más de veinte días, es posible pactar una disminución de la renta durante la duración de las mismas, que sea proporcional al perjuicio que causa al inquilino. Éstas reparaciones no dan derecho al arrendador a aumentar la renta, salvo en contratos suscritos en fecha anterior a 1985 sometidos al régimen del texto refundido de 1964. En estos contratos, el arrendador puede repercutir sobre el inquilino, en los términos legales, aquellos gastos de reparaciones necesarias para conservar la vivienda o local (reparación del techo, cambio de ventanas, instalación eléctrica, e incluso, instalación de un ascensor). En locales y oficinas es frecuente pactar que sea el arrendatario quien cargue con la obligación de conservar el local e instalaciones y pague las reparaciones.
¿Puede el arrendador repercutir al arrendatario las obras de mejora?
Antwoord van onzeTest-Aankoop medewerker:Respuesta
Son obras de mejora aquellas que aumentan la confortabilidad del inmueble sin ser estrictamente necesarias para mantener su habitabilidad (por ejemplo, construir una piscina, o una pista deportiva). El inquilino está obligado a soportar aquellas obras cuya realización no pueda esperar razonablemente al término del contrato. Según la LAU de 1994, dichas obras sólo dan derecho al arrendador a elevar la renta si han pasado ya cinco años desde el inicio del contrato, y no se pactó lo contrario. La renta resultante no podrá exceder en más de un 20% la renta que se pagaba hasta ese momento.
¿Debe pagar el arrendador el cambio de un electrodoméstico averiado?
Antwoord van onzeTest-Aankoop medewerker:Respuesta
Las pequeñas reparaciones originadas por el desgaste por un uso ordinario son por cuenta del inquilino. La casuística puede ser muy compleja, y al tratarse de situaciones de trascendencia económica relativa, no existe demasiada jurisprudencia al respecto. Por ejemplo: una avería en el frigorífico propiedad del arrendador puede deberse a múltiples motivos. Si el problema fuera causado por la vejez del aparato o por un defecto técnico del mismo, el responsable debería ser el arrendador. Un problema de fuga de agua por oxidación de los grifos (por antigüedad o malos materiales), también sería por cuenta del propietario, pero el cambio de unas juntas, un pomo, un manubrio, etc., etc., son a cargo del inquilino.
¿Es responsable el inquilino por los desperfectos causados en la vivienda?
Antwoord van onzeTest-Aankoop medewerker:Respuesta
El inquilino es responsable de todos los desperfectos ocasionados por él mismo, por personas de su casa o visitantes ocasionales. Así, un desgaste inusual e injustificado del suelo o de la pintura, por ejemplo, correría por cuenta del inquilino (no el desgaste ordinario). En caso de duda, un informe pericial sería determinante para que el juez se pronunciara en un sentido o en otro. Es conveniente que el inquilino disponga de un seguro que cubra su responsabilidad. Consulte nuestra compra maestra y contrate sólo la responsabilidad civil y la responsabilidad locativa, no el continente.
¿Quién es el responsable por el incendio en una vivienda arrendada?
Antwoord van onzeTest-Aankoop medewerker:Respuesta
En caso de incendio existe la presunción de que el inquilino es responsable del daño. Es él quien debe probar que tomó las medidas de vigilancia, cuidado y previsión necesarias, para quedar libre de responsabilidad. Éste sería el caso si se prueba que la causa ha sido, por ejemplo, la vetustez de la instalación eléctrica o la intervención de un elemento exterior, como un rayo. Por otra parte, si se determina que la causa es responsabilidad del propietario, sería éste quien debiera indemnizar al inquilino por los daños sufridos. De ahí la utilidad para el arrendador de poseer un buen seguro de hogar, aunque éste no cubriría los casos de negligencia grave o dolo del arrendador.
¿Qué debe hacer el arrendador con la fianza que me entrega el arrendatario?
Antwoord van onzeTest-Aankoop medewerker:Respuesta
Existe una fianza legal por importe de un mes de renta para los arrendamientos de viviendas (dos meses para arrendamientos distintos al de vivienda) que el arrendador debe depositar ante el organismo competente de la respectiva comunidad autónoma (la consejería de vivienda o similar). La falta de depósito puede dar lugar a sanciones administrativas. El resguardo de dicho depósito puede serle solicitado al arrendador en algunos procedimientos de solicitud de ayuda pública, tanto por parte del arrendatario (renta de emancipación o deducciones en el IRPF, por ejemplo) como del mismo arrendador (ayudas a la rehabilitación etc.).
¿Qué gastos puede obligar a pagar el arrendador al arrendatario?
Antwoord van onzeTest-Aankoop medewerker:Respuesta
En contratos posteriores a 1994, se aplica lo dispuesto en la Ley 29/94 sobre Arrendamientos Urbanos (LAU), que dice que los gastos de la comunidad son por cuenta del propietario, salvo que se pacte lo contrario. Para ser válido, dicho pacto debería ser escrito, e indicar el importe anual de dichos gastos en el momento de la fecha del contrato. Además, si se acuerda su pago por el arrendatario, durante los primeros cinco años de contrato, esta cantidad sólo podrá aumentarse anualmente y como máximo en un porcentaje dos veces superior al permitido para el aumento de la renta. Para contratos anteriores a 1985, desde 1995, el arrendador puede repercutir en el arrendatario el coste de consumos, suministros y servicios que beneficien de forma directa al inquilino, salvo que por pacto sean por cuenta del arrendador: se trata de gastos de portería, ascensor, limpieza, calefacción, agua, desinfectación…, pero no de administración de fincas, ni de seguro multirriesgo comunitario, por ejemplo.
¿Puede el arrendatario realizar obras en la vivienda por propia iniciativa?
Antwoord van onzeTest-Aankoop medewerker:Respuesta
El arrendatario puede pactar con el arrendador la realización de obras en el inmueble. Si no hay nada pactado, el inquilino puede realizar obras siempre que no supongan una modificación en la configuración de la vivienda o pongan en peligro su estabilidad y seguridad. Lógicamente, él se hace cargo de los gastos. Ejemplos: cambio del alicatado de decoración, o creación de un bajo techo en escayola. Al término del contrato podrá retirar aquellas mejoras útiles si ello no implica un detrimento del inmueble. Pero más vale no correr riesgos y consultar el tipo de obra que pretende realizar. Si no hubo consentimiento y la obra modifica la configuración del inmueble (algo siempre discutible), el arrendador podría instar la resolución del contrato y elegir entre exigir al arrendatario la reposición al estado inicial o dejar las cosas como estén en ese momento.
¿Puede el arrendatario realizar obras de adaptación para minusválidos?
Antwoord van onzeTest-Aankoop medewerker:Respuesta
El arrendatario puede realizar en la vivienda obras que sean necesarias para adaptarla a personas minusválidas, tanto si la persona afectada es él mismo, su cónyuge o asimilado o un familiar que conviva con él. En ese caso, debe comunicarlo por escrito al arrendador y al término del contrato debe reponer la vivienda al estado anterior, si lo pide el arrendador.
¿Puede el arrendatario instar al arrendador a acometer reparaciones en la vivienda?
Antwoord van onzeTest-Aankoop medewerker:Respuesta
La obligación de mantener el inmueble en condiciones de habitabilidad corresponde al propietario (artículo 21 de la Ley 29/94 de Arrendamientos Urbanos), salvo que en contratos de arrendamientos distintos a la vivienda habitual se disponga lo contrario, y salvo que los daños sean imputables al arrendatario. En todo caso el inquilino tiene la obligación de comunicar al arrendador los defectos que observe en el inmueble o sus instalaciones, para que éste pueda proceder a repararlos. Como siempre, interesa enviar esta petición de modo fehaciente, para poder dar prueba de ella en el momento oportuno. Puede adjuntar documentos referentes al estado defectuoso de la vivienda (partes del seguro, informes técnicos, etc.), si los posee. A estos efectos, el inquilino tiene obligación de permitir al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda.
¿Puede al arrendador realizar obras de mejora durante la vigencia del arrendamiento?
Antwoord van onzeTest-Aankoop medewerker:Respuesta
Durante la vigencia del arrendamiento, el arrendador puede llevar a cabo obras de mejora en la vivienda y el arrendatario estará obligado a soportarlas en el caso en que no puedan razonablemente retrasarse hasta el final del contrato. Para ello, el arrendador debe comunicar al arrendatario su intención de realizar mejoras con al menos tres meses de antelación. Ante esta situación el arrendatario puede aceptar las obras, rechazarlas o desistir del contrato. El rechazo de la realización de mejoras debe basarse en su falta de urgencia o necesidad, así como en la molestia que cause al arrendatario. Ante este rechazo, el arrendador deberá probar la imposibilidad de retrasar las mejoras, para poder llevarlas a acabo.
¿Tiene derecho el arrendatario a una disminución de la renta por la realización de obras de mejora?
Antwoord van onzeTest-Aankoop medewerker:Respuesta
Durante la vigencia del arrendamiento, el arrendador puede llevar a cabo obras de mejora en la vivienda y el arrendatario estará obligado a soportarlas en el caso en que no puedan razonablemente retrasarse hasta el final del contrato. Para ello, el arrendador debe comunicar al arrendatario su intención de realizar mejoras con al menos tres meses de antelación. Si el arrendatario decide aceptar las obras, tiene derecho a una compensación por las molestias que las éstas le causen. Esta compensación consiste en una disminución en la renta, proporcional a la parte de la vivienda afectada por las obras que el inquilino no pueda utilizar. Además, el arrendador le indemnizará por los gastos que esta situación le haya podido generar.
¿Puede el arrendatario desistir del arrendamiento ante la realización de obras de mejora?
Antwoord van onzeTest-Aankoop medewerker:Respuesta
Si el arrendador ha comunicado en plazo (tres meses) y justificado la necesidad de no demorar las obras de mejora previstas, el arrendatario que sufra graves incomodidades en su vivienda por tales obras puede desistir del contrato. Para ello deberá comunicar su decisión al arrendador en el plazo de un mes desde la notificación de las obras por el arrendador. Si lo hace así, el arrendamiento finalizará en el plazo de dos meses contados desde la notificación de su decisión por el arrendatario. Las obras no podrán comenzar hasta que no transcurran los dos meses.
¿Está obligado el inquilino a pagar el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI)?
Antwoord van onzeTest-Aankoop medewerker:Respuesta
En contratos posteriores a 1985, si no se pacta lo contrario, el IBI debe pagarlo el arrendador. Ese pacto no es frecuente: es preferible incluir dicho gasto en el importe de la renta anual y evitarse la incomodidad para el arrendador de tener que notificar previamente al inquilino, cada año, la repercusión del gasto, bien comunicándole el importe, bien enviándole copia del aviso de pago de la Administración. En todo caso, ante Hacienda, el responsable del pago es siempre el propietario, al margen de sus acuerdos con el inquilino. Para los contratos sometidos al régimen legal de 1964, el IBI corre a cargo del inquilino, siempre previa notificación y acreditación del importe.
En contratos de renta antigua, ¿es el impago de IBI causa de resolución del alquiler?
Antwoord van onzeTest-Aankoop medewerker:Respuesta
Las causas de resolución de estos contratos responden a casos limitados, recogidos en el texto legal que les es de aplicación. Una de ellas es el impago de la renta, que incluye una serie de "cantidades asimiladas a la renta". Pues bien, en lo que respecta al IBI, desde la aprobación de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en 1994, no hay duda en que su pago corresponde al inquilino en los alquileres de renta antigua, pero lo que no quedaba claro es si este impuesto podía ser considerado una cantidad asimilada a la renta, de modo que su impago fuese motivo suficiente de desahucio. Las audiencias provinciales mantenían criterios opuestos, y en aquellos lugares donde el IBI no era considerado "asimilado" a la renta, podía dejar de pagarse sin que ello tuviera graves consecuencias para el arrendatario. El Tribunal Supremo ha zanjado la cuestión y establece que el impago del IBI sí debe ser considerado causa para resolver el contrato e instar el desahucio del inquilino. Explica el alto tribunal que es lógico que la mayor protección que reciben los inquilinos en la normativa de 1964 se vea correspondida con un escrupuloso cumplimiento de todas sus obligaciones. Para exigir el IBI, el propietario debe comunicar cada año fehacientemente (burofax) su cuantía exacta al inquilino, adjuntar el resguardo de su pago y anunciar su repercusión de una vez en el siguiente recibo.
¿En qué casos es posible la subrogación, en alquileres de renta antigua?
Antwoord van onzeTest-Aankoop medewerker:Respuesta
El régimen transitorio de la Ley de Arrendamientos urbanos de 1994 distingue entre dos casos, según si a su entrada en vigor en 1995 el contrato estaba vigente con el titular inicial o con un arrendatario subrogado en la posición de aquél: a) en el primer caso, la subrogación es posible en favor del cónyuge o persona equivalente, hasta su muerte, de los hijos que hayan convivido los dos años anteriores con el titular, o de los ascendientes a su cargo que hayan convivido durante los tres años anteriores. En caso de fallecimiento del cónyuge, pueden subrogarse los hijos del arrendatario que convivan con el cónyuge. ¿Hasta cuándo? Si el fallecimiento se produjo antes de 2005, el hijo puede quedarse hasta dos años en la vivienda (o hasta que cumpla los 25, si es menor de esa edad), salvo que tenga 65 ó más años o esté jubilado, o sufra una invalidez igual o superior al 65%, en cuyo caso puede quedarse hasta su muerte. Si el fallecimiento se produjo después de 2005, el hijo sólo podrá quedarse dos años (o hasta los 25). b) si en 1995 el inquilino no era el arrendatario titular, podrán a su vez subrogarse en él su cónyuge o asimilado, hasta su fallecimiento, o los hijos que hayan convivido los dos años anteriores con el arrendatario, durante dos años (o hasta cumplir los 25), o de por vida en caso de padecer la invalidez citada.
¿Cómo se actualiza la renta en los contratos de renta antigua?
Antwoord van onzeTest-Aankoop medewerker:Respuesta
La Ley de 1994 pretendió instaurar un sistema de actualización progresiva de la renta de este tipo de contratos. En la práctica, dicha actualización ha sido muy limitada. La renta sólo se puede actualizar a aquellos inquilinos cuyos ingresos anuales superen ciertos límites, en función del número de personas que convivan en la vivienda. Así, para una o dos personas, el límite es de 2,5 veces el Salario Mínimo Interprofesional (19.971 euros), para 3 ó 4, es de 3 veces el SMI (23.965 euros) y para más de 4 es 3,5 veces el SMI (27.959 euros). Cuando no se alcance dicho límite, sólo podrá incrementarse la renta en el IPC general. Además, para poder proceder a la actualización, el propietario debe comunicar fehacientemente al arrendatario su intención de actualizar la renta y solicitarle los documentos necesarios para la comprobación de ingresos (generalmente, copia de la declaración del IRPF). El proceso de actualización se extenderá progresivamente sobre cinco o diez años, en función de si los ingresos familiares del inquilino son iguales o superiores a 5,5 veces el SMI, o si son inferiores.
¿Se puede realizar cualquier actividad en un local alquilado?
Antwoord van onzeTest-Aankoop medewerker:Respuesta
Si el contrato de alquiler no recoge ninguna restricción específica, debe atenerse a las normas generales. En principio, el propietario de un local puede asignarle el uso que estime conveniente, siempre que no contradiga las leyes y los estatutos de la comunidad. Pero tenga en cuenta que el título constitutivo de la comunidad puede establecer un destino o un uso específico al local de que se trate (trastero, viviendas, oficinas, etc.). En ese caso, el cambio de destino en sí mismo supone un cambio del título constitutivo y debería aprobarse por unanimidad de los propietarios, salvo en Cataluña, donde el propietario puede alterar el destino si el nuevo no está prohibido. Por otra parte, existe la prohibición legal de realizar actividades molestas, insalubres, nocivas o peligrosas. La "molestia" puede generarse por ruidos, vibraciones, humos, olores, ocupación de elementos comunes, aglomeraciones, alteración de la tranquilidad del edificio… Se trata de una situación de hecho que, en caso de ser denunciada, deberá probarse sobre criterios objetivos (mediciones, declaraciones de testigos, etc.). Por eso, en función de la actividad que desee realizar, conviene tantear a la comunidad para evitar posibles recelos u oposiciones que le acarrearán problemas. Para la realización de determinadas actividades pueden ser necesarios permisos o licencias administrativas.
Quiero poner en alquiler una plaza de garaje, ¿qué debo tener en cuenta?
Antwoord van onzeTest-Aankoop medewerker:Respuesta
Este tipo de contratos se rigen por el Código civil y no por la LAU, por lo tanto si no hay nada escrito el contrato tendrá la duración prevista para la renta pactada: mensual, trimestral, anual, etc., renovándose si las partes no lo denuncian. Nosotros le aconsejamos hacer un contrato escrito. Precise que el contrato se realiza para la ocupación de la plaza de garaje por un vehículo (no para cualquier otra cosa). Además, cualquier obra o modificación necesitará contar con el acuerdo expreso del propietario y al término del contrato, no darán derecho a indemnización alguna. Para fijar el precio, tenga en cuenta cuál es el precio medio utilizado en la zona, algo que seguramente habrá consultado antes de adquirir la plaza. Al importe de la renta debe añadirse el IVA (16%); si no se dice nada expresamente en el contrato, se entiende que la renta pactada incluye el IVA. Si usted compró el garaje nuevo, puede recuperar el IVA soportado con el que usted repercuta en el alquiler. También debe pactar quién va a soportar los gastos de la comunidad; si no se pacta nada, es el propietario quien correrá con ellos. Conviene igualmente prohibir el subarriendo de la plaza, para evitar posibles complicaciones, así como la renuncia a cualquier derecho de adquisición preferente por parte del arrendatario. Es importante también precisar que el arrendatario debe respetar las normas establecidas por la comunidad de propietarios: suelen hacer referencia a limitaciones de acceso y prohibiciones varias (sobre todo, no almacenar objetos en la plaza de garaje). Aunque los tribunales lo han precisado recientemente, algunos propietarios quizá quieran hacer constar en el contrato que el alquiler de la plaza no da derecho al uso de la piscina, si la tiene el edificio.
¿Puede el arrendatario introducir un nuevo inquilino en la vivienda arrendada?
Antwoord van onzeTest-Aankoop medewerker:Respuesta
Si el inquilino desea subarrendar parcialmente la vivienda a una tercera persona, es imprescindible que solicite y obtenga de modo fehaciente el consentimiento del arrendador. Esta carta debe remitirse al arrendador incluyendo los datos de la persona a quien le quiera subarrendar la vivienda. Aunque no es obligatorio, se puede detallar el motivo por el que se quiere proceder al subarriendo. Para convencer al arrendador a prestar su autorización se puede ofrecer una suma de dinero u otro ofrecimiento que se considere conveniente.
¿Cuál es el plazo mínimo para alquilar una vivienda?
Antwoord van onzeTest-Aankoop medewerker:Respuesta
Existe libertad de pacto sobre el plazo del alquiler de una vivienda, pero cuando el plazo pactado es menor a cinco años, el arrendatario tiene derecho a prorrogar anualmente el contrato a su conveniencia, hasta que se cumplan los cinco años. Es decir, el arrendador que alquile una vivienda debe saber que, si el inquilino quiere, el arrendador no podrá recuperarla hasta dentro de cinco años, salvo que el contrato se resuelva por alguna de las causas legales previstas (básicamente, impago o incumplimientos del inquilino), o salvo que se deniegue la citada prórroga en el supuesto recogido en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) vigente (situación de necesidad de la vivienda para el propio arrendador, para sus padres o hijos o cónyuge). Dicha eventualidad debe estar recogida en el contrato de arrendamiento.
En los contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda, existe total libertad de pacto sobre su duración.
¿Qué gastos corresponde pagar al comprador de una vivienda?
Antwoord van onzeTest-Aankoop medewerker:Respuesta
El IVA y los Actos Jurídicos Documentados (AJD), si es una vivienda nueva (primera transmisión). Si la vivienda es usada, sólo se liquida el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). También asume el comprador los gastos de primera copia y posteriores de la escritura de compraventa (no el otorgamiento, salvo pacto contrario), y el Registro de la propiedad.
¿Qué gastos corresponde pagar al vendedor de una vivienda?
Antwoord van onzeTest-Aankoop medewerker:Respuesta
El notario, por el otorgamiento de la escritura; el Impuesto de Bienes Inmuebles del año de la compra (aunque pueda recuperar del comprador una parte del mismo, en proporción al número de días del año en que haya sido propietario); el Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (plusvalía municipal); los gastos de escritura de declaración de obra nueva y división de la propiedad horizontal; la cancelación del préstamo del vendedor, si el comprador compra libre de cargas. La cancelación de deudas con la comunidad de propietarios, la cancelación de toda carga que estuviese pendiente y la comisión de la agencia inmobiliaria, en su caso.
¿Qué garantías tengo por defectos de construcción en viviendas nuevas?
Antwoord van onzeTest-Aankoop medewerker:Respuesta
La Ley de Ordenación de la Edificación prevé un sistema de garantías aplicable a edificios nuevos cuya licencia de edificación sea posterior a mayo del 2000. Así, esta norma otorga un año de garantía para defectos de acabado, tres años para defectos que mermen la habitabilidad del inmueble y diez años para defectos que afecten a la estructura o estabilidad del edificio. Estos plazos comienzan a contar desde la fecha del acta de recepción de las obras por el promotor. El plazo para interponer una reclamación es de dos años desde la aparición de los defectos. Estas garantías son independientes de la responsabilidad de quienes hayan intervenido en la edificación, por posibles incumplimientos contractuales.
¿Qué comprobaciones puedo realizar en una vivienda nueva para detectar posibles defectos?
Antwoord van onzeTest-Aankoop medewerker:Respuesta
Las estadísticas ponen de manifiesto que los defectos que se señalan con más frecuencia son los referentes al acabado de la vivienda, seguidos de los que afectan a las condiciones de habitabilidad. Algunos son más evidentes, como los problemas de pintura, escayolas, picaportes, puertas o ventanas que no cierran, lavabos mal fijados, goteras, etc. Conviene verificar o poner a prueba instalaciones como la calefacción o el aire acondicionado, las llaves de paso, el sellado de juntas en bañeras, duchas y fregaderos, el funcionamiento de tomas eléctricas. También hay que examinar las zonas comunes: la facilidad de uso del garaje, puertas automáticas, suelos de las urbanizaciones mal nivelados y encharcados, zonas verdes sin ajardinar. Otros defectos son menos visibles, pero también conviene chequear: por ejemplo, los aislamientos. Si el funcionamiento normal de la calefacción no llega a calentar la habitación, ello puede indicar un aislamiento incorrecto (aunque también puede deberse a una escasa o mala distribución de los radiadores); también puede verificar el nivel de ruidos que pasa a través de un muro, o el que provoca la evacuación de aguas de los pisos superiores. Otros problemas de humedades, olores o filtraciones pueden no detectarse hasta pasado más tiempo; en cualquier caso no espere a otra gran lluvia para señalarlo, podría ser demasiado tarde.
¿Qué hacer al constatar un defecto en una vivienda nueva?
Antwoord van onzeTest-Aankoop medewerker:Respuesta
Ante un defecto en una vivienda nueva, lo más aconsejable es que se ponga en contacto con el promotor que le vendió el piso, mediante una comunicación fehaciente (un burofax, por ejemplo), invitándole a subsanar esos defectos. Puede ver varios modelos de cartas en www.dinero15.com. Si revisten cierta gravedad, el promotor no se aviene a resolverlos rápidamente, y su reparación es urgente, usted debería levantar un acta notarial (con un coste aproximado de entre 150 y 200 euros, en función de la distancia, del tiempo del desplazamiento y del número de folios del acta), para dejar constancia de su existencia, antes de repararlos usted mismo. También puede solicitar un informe técnico al Colegio de Arquitectos o de Aparejadores (coste: entre 200 y 1.600 euros). Puede presentar una denuncia administrativa ante la Oficina Municipal de Información al Consumidor o ante la Dirección General de Consumo de su comunidad autónoma. Esta gestión, de prosperar, podría provocar una sanción a la empresa, pero no resolverá sus problemas. Sí puede utilizarla como medio de presión para llegar a un acuerdo.
¿Qué documentación debe entregarme la promotora en la compraventa de una vivienda nueva?
Antwoord van onzeTest-Aankoop medewerker:Respuesta
Existen normas autonómicas que regulan esta cuestión con cierto detalle. Como mínimo, el comprador debe recibir información sobre los puntos siguientes: ¢ Datos identificativos del vendedor ¢ Planos, descripción de la vivienda, de zonas comunes y de las redes de suministros ¢ Descripción de los materiales empleados (Memoria de Calidades) ¢ Instrucciones sobre uso y conservación de instalaciones ¢ Datos identificadores de la inscripción en el Registro de la Propiedad ¢ Precio total (con precisión del IVA) y forma de pago ¢ Garantías (aval o seguro) por las cantidades entregadas a cuenta ¢ Copia de autorizaciones y licencias administrativas ¢ Estatutos y normas de la Comunidad de Propietarios ¢ Información sobre el pago de tributos que graven la vivienda ¢ Forma en que se documentará el contrato ¢ Fecha de entrega y fase en que se encuentra la edificación, si no está terminada ¢ Datos del Arquitecto y el constructor. ¢ Compañía de Seguros para la póliza decenal, según Ley 38/99 sobre Ordenación de la Edificación En el momento de la entrega de la vivienda, el promotor debe hacer entrega del llamado Libro del Edificio, que contiene toda la información sobre las condiciones de uso del inmueble, sus servicios e instalaciones básicas, a los efectos de su adecuada conservación y mantenimiento.
¿La memoria de calidades y la publicidad vinculan al promotor de una vivienda nueva?
Antwoord van onzeTest-Aankoop medewerker:Respuesta
Los datos, características y condiciones relativas a la construcción de la vivienda, su ubicación, servicios e instalaciones, adquisición, utilización y pago que se incluyan en la oferta, promoción y publicidad, serán exigibles al promotor aun cuando no figuren expresamente en el contrato celebrado. Cuando le den folletos u otros documentos, pida que sean originales con el sello del promotor, y compruebe que se refieren a la promoción que es objeto de compra, pues la publicidad es vinculante.
¿Qué es la superficie construida y la superficie útil de una vivienda?
Antwoord van onzeTest-Aankoop medewerker:Respuesta
Las promotoras inmobiliarias están obligadas a informar de la descripción de la vivienda indicando las medidas de la superficie útil. Según la normativa de las viviendas de protección oficial, se considera superficie construida la medida dentro de los límites definidos por las líneas perimetrales de las fachadas y los ejes de las medianerías. Los cuerpos volados, balcones o terrazas que estén cubiertos por otros elementos análogos o tejadillos se consideran superficie construida, si están limitados lateralmente por paredes; en caso contrario, se computará sólo el 50% de su superficie. Además, se incluirá la parte proporcional de las dependencias comunes del edificio. La superficie útil es la superficie habitable de la vivienda y se obtiene reduciendo de la superficie construida la ocupada por muros, tabiques y la parte proporcional de las dependencias comunes del edificio. En general, la superficie útil de la vivienda es aproximadamente el 80-85% de la superficie construida.
¿Estoy obligado a subrogarme en la hipoteca del vendedor de una vivienda?
Antwoord van onzeTest-Aankoop medewerker:Respuesta
No. La decisión de subrogarse en el préstamo del vendedor es voluntaria para el comprador, quien deberá tomarla en función del posible ahorro que ello le suponga en cada caso. La obligación de la subrogación recogida en un contrato de compraventa podría ser considerada cláusula abusiva (nula), a no ser que responda efectivamente a la voluntad de ambas partes.
¿Cuándo puedo reclamar por el retraso en la entrega de una vivienda nueva?
Antwoord van onzeTest-Aankoop medewerker:Respuesta
La promotora tiene la obligación de establecer en el contrato de compraventa una fecha clara de entrega. Si ésta fuera meramente indicativa o dejada de algún modo al arbitrio del promotor, dicha cláusula sería nula. En muchos contratos suele preverse un plazo de gracia de unos tres o cuatro meses. Respecto al término "aproximadamente", la jurisprudencia lo ha interpretado en su sentido literal de "con corta diferencia", y ha rechazado un retraso de seis meses por excesivo. La única excusa válida para un retraso de la promotora sería el caso de fuerza mayor, interpretado en sentido estricto. La jurisprudencia no ha admitido como tal aquello que depende de la gestión del promotor (huelgas, carencia de personal o de materiales, etc.). Las inclemencias del tiempo no son tampoco aceptadas, salvo que se consideren fuerza mayor (vientos huracanados, tifones, etc.). Tampoco el retraso en la obtención de licencias (de obra o de primera ocupación) es por sí solo exculpatorio para la promotora. Si en el transcurso de las obras se han pactado mejoras que no sean un simple cambio de materiales, conviene dejar por escrito la posible consecuencia de las mismas en el plazo de entrega inicialmente previsto.
¿Qué hacer ante un retraso en la entrega de una vivienda nueva?
Antwoord van onzeTest-Aankoop medewerker:Respuesta
La fecha real de terminación de una vivienda es la de concesión de la cédula de habitabilidad. Si, pasado el plazo previsto, la entrega no se ha producido, usted debería enviar un requerimiento fehaciente (burofax) a la promotora instándole a la entrega y anunciándole que en caso de no recibir respuesta a su petición, se verá obligado a iniciar las acciones oportunas en defensa de sus derechos. Es indiferente que no haya conducta engañosa por el promotor. Constatado un retraso relevante, el comprador tiene derecho a exigir la entrega o a resolver el contrato, pero esta opción no suele resultar de interés, a no ser que el incumplimiento sea total y no pueda preverse cuándo se producirá la entrega. A falta de acuerdo amistoso, si la promotora está adherida a la Junta arbitral de consumo (no es frecuente), reclame por esta vía, gratuita y con efectos judiciales. De otro modo, se verá obligado a reclamar por vía judicial, con independencia de que las autoridades de consumo sancionen al promotor. En cualquier caso, el comprador puede exigir una indemnización por daños y perjuicios que le haya causado dicho retraso, siempre que los acredite, documente, justifique y cuantifique. Debe saber que para cuantías superiores a 900 euros es preceptiva la intervención de letrado en el proceso. Estos daños y perjuicios pueden predefinirse en una cláusula prevista en el contrato (cláusula penal), para el incumplimiento del vendedor, aunque un tribunal podría modificar la indemnización prevista.
¿Qué funciones cumple el Registro de la propiedad?
Antwoord van onzeTest-Aankoop medewerker:Respuesta
El Registro de la Propiedad contribuye a preservar la seguridad jurídica en el mercado inmobiliario. Por un lado aporta publicidad sobre elementos esenciales como la titularidad de los inmuebles y las cargas que pesan sobre ellos, algo necesario para quien se plantee la compra de un inmueble. Y por otra parte, la inscripción en el registro puede ser determinante a la hora de reconocer un derecho, porque una persona que adquiriera de buena fe un inmueble de quien figura en el registro como propietario, e inscriba su derecho en el registro, será considerado propietario aún frente a quien hubiera comprado antes que él el inmueble y no lo hubiera inscrito.
¿Qué es y para qué sirve la nota simple del registro de la propiedad?
Antwoord van onzeTest-Aankoop medewerker:Respuesta
La llamada Nota Simple es el documento que emite el Registro para informar de los datos esenciales que constan en dicho registro sobre un inmueble determinado: la titularidad, el alcance del derecho del titular y las cargas (hipotecas, servidumbres, usufructos, anotaciones preventivas de embargo, de demanda, de acreedores de una herencia, condiciones resolutorias en garantía de un pago aplazado, afecciones fiscales - vigentes hasta su prescripción -, etc.). Salvo que expresamente se solicite con carácter literal, contiene un extracto de los asientos vigentes que afectan a una finca registral. Tiene valor puramente informativo, no da fe. Se puede solicitar de diversos modos: personalmente, en la oficina del registro de la propiedad, por correo o por Internet, a través de la web www.registradores.org. En todo caso hay que señalar un interés legítimo para solicitar la información. Bastará con decir, por ejemplo, verificaciones previas por interés en comprar la vivienda. La búsqueda puede hacerse a partir de la dirección del inmueble o, si se poseen, de los datos registrales de la finca, o del nombre o NIF del propietario.
¿Existen datos relevantes sobre un inmueble que no consten en el registro de la propiedad?
Antwoord van onzeTest-Aankoop medewerker:Respuesta
El registro no contiene todas las informaciones relevantes sobre un inmueble. Por un lado, es posible que existan nuevos datos que no hayan sido inscritos. Por ejemplo, la extinción de un usufructo vitalicio por muerte del usufructuario; o, en el caso de una herencia, la titularidad del heredero, que no se inscribirá hasta que sea liquidado el Impuesto sobre Sucesiones. Además, hay datos inscritos que no se actualizan, como el saldo vivo de un préstamo hipotecario. Puede que incluso se haya terminado de pagar el préstamo pero no se haya efectuado la cancelación de la hipoteca en el registro, puesto que no es obligatorio y tiene un coste. En ese caso, al comprador le interesa que el vendedor se haga cargo de tal cancelación (aportando certificación del banco acreedor), para evitar problemas en la concesión de una nueva hipoteca. Por otra parte, existen otras situaciones, de trascendencia jurídica y económica, que no suelen reflejarse en el registro, como arrendamientos en vigor o diversas limitaciones urbanísticas, al margen del estado material del inmueble y su entorno. Tampoco consta en el registro la afección del inmueble ante el posible impago (por el vendedor) de tributos como el IBI o de deudas con la comunidad de propietarios.
¿Qué precauciones debe tener en cuenta el comprador de una vivienda respecto de la comunidad?
Antwoord van onzeTest-Aankoop medewerker:Respuesta
Antes de la compra es importante conocer qué gastos de comunidad tiene la vivienda, tanto por los gastos ordinarios (la cuota mensual) como por posibles gastos extraordinarios que estén en curso o que vayan a realizarse. También interesa conocer los estatutos, para saber si existen normas que supongan algún perjuicio para el comprador (limitaciones de uso, reparto de gastos, etc.). El vendedor debe hacerle entrega de un certificado de deudas con la comunidad, firmado por el secretario. Además, en caso de llevarse a cabo la compraventa, el vendedor deberá comunicar este hecho a la comunidad y el comprador deberá facilitar los datos bancarios para la domiciliación de los recibos (si ésa es la forma de pago).
¿Qué precauciones debo tomar al comprar un garaje?
Antwoord van onzeTest-Aankoop medewerker:Respuesta
Al comprar un garaje, tanto si es junto con una vivienda o de modo independiente, debemos leer con atención lo que expresa la escritura de venta al respecto, para ver si se trata de un garaje comunitario, en el que tenemos una cuota indivisa que lleva consigo el uso de una plaza (lo más común), o si la plaza tiene carácter privativo. En el primer supuesto, confirme que en la escritura de los garajes se renuncia al derecho de tanteo y retracto sobre el resto de plazas, para que no tenga dificultades si usted quiere venderla. En cualquier caso, interesa que la plaza esté bien identificada en la escritura (lindes, superficie, etc.), y no sólo con referencia a un mero número de plaza, sobre todo si la va a financiar con una hipoteca. Igualmente, le conviene verificar que su coche cabe y que puede acceder a la plaza sin dificultad (rampas, giros, alturas, columnas, etc.). La plaza debe servir para la finalidad a la que está destinada. En edificios nuevos, éste ha sido un motivo frecuente de reclamaciones al constructor, que hace posible pedir la resolución del contrato de compraventa. Además, algunas normas urbanísticas municipales marcan una superficie mínima (p.e., para automóviles ligeros: 9,9 m2 en Barcelona, Valencia, Sevilla o Alicante, y 9 m2 en Madrid), junto con normas sobre accesos, ventilación, incendios, etc.
¿Puede el arrendador vender libremente la vivienda arrendada?
Antwoord van onzeTest-Aankoop medewerker:Respuesta
La Ley de arrendamientos Urbanos (LAU) reconoce, para el caso de venta de la vivienda arrendada, el derecho del arrendatario a adquirir con carácter preferente dicha vivienda (artículo 25). Así, el arrendatario tiene preferencia sobre cualquier otro posible comprador, salvo el caso del copropietario de la vivienda. Este derecho de tanteo sólo es renunciable por el arrendatario en aquellos contratos de duración pactada superior a cinco años. Por ese motivo, si el arrendador decide poner en venta la vivienda, debe comunicárselo al inquilino de forma fehaciente, precisando el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión. Si el arrendatario está interesado en adquirir la vivienda en esas condiciones, debe comunicarlo al arrendador en el plazo de los 30 días siguientes a la notificación. En el caso en que no exista notificación fehaciente o no se respeten las condiciones en ella señaladas, el arrendatario podrá ejercer su derecho de adquisición preferente con posterioridad a la realización de la venta (derecho de retracto). Para arrendamientos distintos de vivienda existe libertad de pactos; a falta de estos, se aplicará el mismo régimen descrito en el artículo 25 de la LAU.
¿Es necesario el permiso de la comunidad para cerrar un balcón?
Antwoord van onzeTest-Aankoop medewerker:Respuesta
Sí. Las decisiones que afecten a la fachada de los edificios (el cambio de toldos, la instalación de aparatos, el cerramiento de balcones…) deben tomarse por unanimidad de los propietarios. Si se da el caso de que ya existen otros balcones cerrados es posible que se entienda que existe un consentimiento tácito, pero quien se decida a cerrar su balcón sin permiso de la comunidad se arriesga a que le exijan parar o deshacer las obras. Al margen de ello, debe tramitarse la oportuna licencia ante el ayuntamiento.
¿Debo pedir permiso para instalar un nuevo baño en casa?
Antwoord van onzeTest-Aankoop medewerker:Respuesta
Al tratarse de una obra interior que no afecta a elementos comunes, y salvo que la obra perjudique a algún vecino, no será necesario el permiso de la comunidad, aunque sí debe comunicarlo y tomar precauciones para que la obra no dañe zonas comunes (portal, ascensor, escaleras). Para el ayuntamiento, en principio, bastará un simple acto comunicado.
¿Qué permiso necesito para cerrar mi plaza de garaje?
Antwoord van onzeTest-Aankoop medewerker:Respuesta
Antes de decidir el cerramiento de una plaza de garaje debemos comprobar que tal posibilidad no está prohibida ni por los estatutos de la comunidad de propietarios, ni por las ordenanzas municipales (en Madrid, por ejemplo, está prohibido). Además, a falta de autorización expresa en estatutos (algo poco frecuente), estos trabajos en el garaje deben contar con el apoyo unánime de la junta de propietarios de las plazas de garaje. Tenga en cuenta que lo que para usted puede suponer una ventaja, cerrar su plaza, puede ser visto con malos ojos por otros propietarios, que aleguen cuestiones de seguridad, incomodidad o meramente estéticas. No es necesaria la unanimidad si se trata de colgar una cadena que impida el acceso a otro vehículo, dado que no modifica la estructura del edificio, ni cambia la naturaleza de la plaza.
¿Qué mayoría es necesaria para instalar un ascensor?
Antwoord van onzeTest-Aankoop medewerker:Respuesta
Si la instalación del ascensor conlleva la modificación de elementos comunes o si se desea que todos los propietarios contribuyan al gasto, la aprobación debe acordarse por una mayoría de tres quintos del número de propietarios, que corresponda igualmente a una mayoría de tres quintos de las cuotas de participación. Para facilitar el acuerdo, puede estudiarse la exoneración de gastos para ciertos propietarios, como los dueños de locales. Si en la comunidad existen personas (propietarios o usuarios) con minusvalía, para quienes el ascensor facilita la movilidad, la mayoría necesaria sería la mayoría de propietarios y de cuotas. En estos casos (de personas con movilidad reducida) el acuerdo de instalación podría salir adelante incluso sin alcanzar la mayoría, pero los únicos obligados a sufragar los gastos serían los partidarios de la instalación. En la comunidad Catalana existe una normativa específica para las Comunidades de Propietarios.
¿Qué mayoría es necesaria para construir una piscina?
Antwoord van onzeTest-Aankoop medewerker:Respuesta
En cuanto a la construcción de una piscina, el criterio tradicional, también en la jurisprudencia, ha sido el de exigir la unanimidad, al ser una obra que altera la estructura del edificio o de las cosas comunes e implica la modificación del título constitutivo. Sin embargo, este criterio no es unánime en la jurisprudencia más reciente. Existen sentencias, como la de la Audiencia Provincial de Madrid, de 12 de mayo de 2003, que consideran la construcción de la piscina como un servicio común, conveniente y beneficioso para la comunidad, no sólo porque es apoyado, en ese caso concreto, por una "abrumadora mayoría" de los propietarios, sino porque contribuye, según el tribunal, a revalorizar los pisos. Además, la sentencia argumenta que ésta es la interpretación más acorde con la realidad social actual, en relación con la reforma legal de 1999, que quiso eliminar en parte la rigidez que supone la obtención de la unanimidad a la hora de decidir sobre ciertas obras. Así, se estableció que fuera suficiente la mayoría de tres quintos de propietarios, que representaran a tres quintas partes de las cuotas, para decidir la instalación de ciertos servicios de interés general, aunque ello supusiera una modificación del título constitutivo de la comunidad de propietarios. La Ley cita como ejemplos el ascensor o la portería. Alguna jurisprudencia incluye la piscina.
¿Puede un propietario oponerse a un gasto extraordinario de la comunidad?
Antwoord van onzeTest-Aankoop medewerker:Respuesta
La Junta de Propietarios puede acordar la realización de obras o reformas que introduzcan cambios o mejoren las dotaciones del inmueble. Hay que distinguir entre las innovaciones requeridas para la adecuada conservación y habitabilidad del inmueble, que pueden imponerse incluso a los vecinos minoritarios que hayan votado en contra, siempre que sean acordes al rango del edificio, y las que no son necesarias sino que entran más bien en el terreno del lujo o de lo puramente decorativo. Respecto de estas últimas, los propietarios que no estén de acuerdo pueden solicitar la exención de pago de la cuota de instalación, si ésta supera a tres mensualidades ordinarias de gastos comunes. En ese caso, tampoco estarán obligados a pagar los gastos de mantenimiento de dicha mejora. Si se ha creado una instalación susceptible de ser usada sólo por los que la votaron y costearon (como una pista de tenis, o en la instalación de calefacción central con tuberías y radiadores en los pisos interesados), los disidentes sólo podrán beneficiarse de la mejora en cuestión si abonan la parte de gastos que les hubiera correspondido y los que se originen en lo sucesivo (siempre con arreglo a su cuota de participación).
¿Qué hacer ante un vecino molesto?
Antwoord van onzeTest-Aankoop medewerker:Respuesta
Conviene precisar en los estatutos de la comunidad aquellas actividades que se consideren molestas y por tanto no permitidas, para evitar dudas. En caso de problemas con un inquilino, es preferible que el arrendador y la comunidad actúen de común acuerdo. El primero debe intentar resolver la situación de manera amistosa pero firme, ofreciendo plazos concretos para el cese de la actividad. Hay que dejar constancia de la actividad molesta: actas de juntas de vecinos, denuncias a la policía o al ayuntamiento, requerimientos fehacientes de cese. Si el arrendador no interviene o si el inquilino no cesa en su conducta, la comunidad deberá seguir el procedimiento previsto en la Ley de Propiedad Horizontal. En virtud del artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), la comunidad puede instar, tanto al propietario como al inquilino de un piso o local, a que cesen actividades que estén prohibidas por estatutos, que resulten dañosas para la finca o que resulten molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. Para ello es necesario un requerimiento fehaciente del presidente al infractor, pidiéndole el cese de la actividad y advirtiéndole de que en caso de negativa, se iniciarán las acciones legales oportunas. Si el infractor persiste, la Junta de propietarios debe autorizar al presidente a entablar la acción civil. Presentada la demanda, el juez puede acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad, y si la demanda prospera, el juez podría llegar a extinguir el contrato de arrendamiento y a ordenar el lanzamiento del inquilino molesto.
¿Qué hacer ante un vecino moroso?
Antwoord van onzeTest-Aankoop medewerker:Respuesta
Existe un procedimiento judicial especial para la reclamación, por parte de las Comunidades de Propietarios, de las deudas por gastos comunes. Se trata de un procedimiento más rápido y duro para el deudor, llamado proceso monitorio. Para poder acudir a este proceso es preciso que la cantidad debida se acredite mediante la certificación de su impago en concepto de gastos comunes. Tras la obtención de dicha certificación, se requiere un acuerdo de la Junta de propietarios aprobando la liquidación de la deuda, con la firma del Secretario de la Junta y el visto bueno del Presidente. Dicho acuerdo debe notificarse al propietario afectado.
¿Pueden los vecinos convocar una junta en la comunidad de propietarios?
Antwoord van onzeTest-Aankoop medewerker:Respuesta
La junta extraordinaria de propietarios puede reunirse cuando lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos al 25% de las cuotas de participación (art. 16.1 de la Ley de Propiedad Horizontal). Dichos propietarios pueden dirigirse al presidente para que convoque la junta interesada por ellos y en caso negativo pueden realizar directamente la convocatoria. La citación debe hacerse con la antelación que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados.
¿Qué puede hacer un propietario que quiere que se trate un asunto por la junta de la comunidad?
Antwoord van onzeTest-Aankoop medewerker:Respuesta
Un solo propietario no puede convocar una junta de propietarios, a no ser que represente al menos al 25% de las cuotas de participación. Pero un solo propietario sí puede solicitar la inclusión de un tema de interés para la comunidad en la próxima junta que vaya a celebrarse. Para ello debe dirigirse por escrito al presidente, especificando con claridad los asuntos que pide que sean tratados. El presidente tiene la obligación de incluir dichos temas en el orden del día de la próxima junta que se celebre.
¿Puede un propietario reclamar a la comunidad por daños sufridos?
Antwoord van onzeTest-Aankoop medewerker:Respuesta
Según la Ley de Propiedad Horizontal (artículo 10), es obligación de la comunidad de propietarios garantizar el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios. Si como consecuencia de la falta de conservación de alguno de los elementos comunes se produce un daño, quien lo padezca podrá reclamar su indemnización a la comunidad. Normalmente el propietario perjudicado se dirigirá al presidente o al administrador para comunicarle los hechos de manera verbal. Si no se produjera una rápida respuesta de estos, interesa reclamar por escrito, fehacientemente y cuanto antes, exigiendo la reparación. Si posee documentos referentes al daño (partes del seguro, informes técnicos, etc.), adjúntelos.
¿Quién puede ser administrador?
Antwoord van onzeTest-Aankoop medewerker:Respuesta
La función del administrador puede ser realizada directamente por el presidente de la comunidad o por otro vecino o por un tercero. En este último caso, se exige que el administrador sea un profesional colegiado en el correspondiente colegio de administradores de fincas, lo que en teoría debería garantizar una cierta cualificación profesional. Dada la complejidad de las tareas que debe afrontar y, sobre todo, la dedicación de tiempo que esta labor demanda, es muy frecuente que las comunidades de vecinos acudan a esta figura del administrador profesional.
¿Cómo se nombra al administrador de la comunidad?
Antwoord van onzeTest-Aankoop medewerker:Respuesta
Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan otra cosa, el nombramiento del administrador, y su destitución, se acuerdan en una junta debidamente convocada en la que este punto aparezca reflejado en el orden del día. En primera convocatoria se requiere la mayoría total de votos de los propietarios, que represente la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria, basta con la mayoría de votos de los presentes, que represente a la mayoría de cuotas presentes o debidamente representadas. El nombramiento es un mandato por un año, que puede renovarse por periodos iguales.
¿Qué debo mirar en las hipotecas en divisas?
Antwoord van onzeTest-Aankoop medewerker:Respuesta
Para estudiar el posible interés de una hipoteca en divisas, debe tener en cuenta las perspectivas de subidas de tipos de interés, del euro y de la divisa, las perspectivas de evolución del tipo de cambio entre el euro y la divisa, así como las comisiones que le cobre la entidad. Debe saber que por ser operaciones con mayor riesgo, las entidades financieras le aplicarán condiciones más restrictivas: le exigirán un ratio de endeudamiento más exigente y le financiarán un porcentaje menor sobre valor de tasación (en vez del 80%, el 70%, por ejemplo).
¿Qué riesgos me interesa asegurar como arrendador?
Antwoord van onzeTest-Aankoop medewerker:Respuesta
Por una parte el continente (los elementos fijos de la edificación), si bien es posible que la póliza de seguros de la comunidad de propietarios cubra ya los elementos privativos contra los principales riesgos (incendio, explosión, daños por agua, etc.). Si alquila con muebles, puede interesarle asegurar el contenido. Pero en muchos casos las primas son elevadas y hay propietarios que prefieren asumir el riesgo de los desperfectos. Respecto a la responsabilidad civil del propietario, interesa asegurar una cantidad mínima de unos 300.000 euros. Además, puede añadir la responsabilidad civil frente al inquilino (que no se incluye automáticamente en la anterior), así como la defensa jurídica y reclamación de daños (frente a la comunidad, los vecinos y el propio inquilino). Respecto al impago de alquileres, puede interesar alguna póliza que garantice los pagos sin esperar a que exista una sentencia firme de condena al inquilino.
¿Qué ventajas puede tener la subrogación en el préstamo del vendedor de una vivienda?
Antwoord van onzeTest-Aankoop medewerker:Respuesta
Lo más importante es suscribir un préstamo cuyas condiciones (importe, tipo de interés, plazo, comisiones…) se adapten a sus necesidades y perfil de riesgo. Si el préstamo del vendedor puede encajar en ese marco cabe plantearse la subrogación. Al subrogarse, se firma la escritura de compraventa junto con la de subrogación. El comprador se ahorra el impuesto del AJD y la tasación que se exige para conceder una hipoteca. También el vendedor se ahorra los gastos de notario y registro por la escritura de cancelación (que ya no es necesaria), así como la posible comisión por cancelación anticipada de su préstamo. El comprador debe tenerlo en cuenta para pedir una rebaja en el precio de venta. El ahorro de la opción de subrogarse puede compensar hasta cierto límite las posibles peores condiciones del préstamo del vendedor respecto de un buen préstamo nuevo, pero como se ha dicho, hay que estudiar casa caso en particular.
¿Qué precauciones debe tomar el comprador si decide subrogarse en la hipoteca del vendedor?
Antwoord van onzeTest-Aankoop medewerker:Respuesta
" Solicitar una nota simple en el Registro de la propiedad, para verificar las condiciones del préstamo: tipo de interés y plazo pendiente. " Solicitar al banco un certificado de deuda pendiente, así como la información sobre la existencia de comisiones de cancelación o subrogación (en ocasiones no aparecen inscritas en el Registro de la propiedad). " Pedir una autorización escrita al banco para realizar la subrogación, porque la concesión depende del banco.
¿Qué hay que tener en cuenta para elegir entre un préstamo a tipo fijo o variable?
Antwoord van onzeTest-Aankoop medewerker:Respuesta
La elección entre préstamos fijos o variables depende de las circunstancias del momento y del perfil de cada solicitante. El principal factor a tener en cuenta a la hora de elegir es la previsión de la evolución de los tipos de interés durante el plazo de vigencia del préstamo, dado que el tipo variable queda al albur de dicha evolución, beneficiándose de las bajadas de los tipos y sufriendo sus subidas. Por su parte, el tipo fijo no queda expuesto a ningún cambio y ofrece la ventaja de conocerse con exactitud la cuota mensual que deberemos pagar hasta el final de la amortización. Hay quien valora por encima de todo esta seguridad y hay quien prefiere tomar sus decisiones en función de previsiones razonables sobre la evolución de los tipos. En la actualidad, las diferencias entre las mejores ofertas de préstamos a tipo fijo y a tipo variable no son muy sustanciales. Hay que tener en cuenta que los plazos máximos de amortización son más amplios en los préstamos a tipo variable. Además, en los préstamos a tipo fijo, cuanto mayor sea el plazo pactado, mayor será el tipo aplicable. La limitación del plazo supone indirectamente una limitación en la cuantía máxima del préstamo concedido, que los bancos calculan en función de la renta mensual disponible: por lo general, las cuotas resultantes para amortizar el préstamo deben oscilar entre el 30 y el 40% de los ingresos netos mensuales. Y precisamente la cuota estará en función de la duración del préstamo (a menor duración, más cuota) y del tipo de interés. En el caso de los fijos, en el momento de la concesión el interés siempre será superior al variable, pero lo que debe valorarse es la evolución esperada de los tipos, lo que hará que a la larga nos salga más barato uno u otro préstamo. Las comisiones de las entidades bancarias son algo superiores en los préstamos a tipo fijo.
¿Qué gastos se pueden deducir en la declaración de ingresos por alquileres, en el IRPF?
Antwoord van onzeTest-Aankoop medewerker:Respuesta
Los gastos de intereses, los de financiación y los de reparación y conservación se deducen hasta el límite de los ingresos de cada inmueble. Si dichos gastos superan a los ingresos, el exceso de gasto puede deducirse en los cuatro ejercicios siguientes. El resto de los gastos deducibles (tributos, amortización, portería, jardinería, seguro del hogar…), sí pueden ocasionar un rendimiento negativo. Conserve las facturas de los gastos para una eventual justificación ante Hacienda.
¿Puedo deducir algún gasto por inmuebles no alquilados, en el IRPF?
Antwoord van onzeTest-Aankoop medewerker:Respuesta
La vivienda habitual y los garajes anejos (hasta 2) no tributan en el IRPF. Para los demás inmuebles urbanos no alquilados (como una segunda vivienda, una vivienda heredada…), debe declarar como renta imputada el 2% del valor catastral de cada inmueble - éste puede consultarse en el recibo del IBI - (o el 1,1%, si tal valor ha sido revisado). De dicho importe no se puede descontar ningún gasto.
¿Cómo tributa el alquiler en el caso de viviendas?
Antwoord van onzeTest-Aankoop medewerker:Respuesta
Si el inmueble alquilado es destinado a vivienda, el rendimiento neto del alquiler (ingresos menos gastos) se reduce en un 50%. Esto incluye el mobiliario, el trastero, el garaje y otros posibles elementos que se alquilen con la vivienda.
¿Cómo tributa el alquiler de viviendas a jóvenes?
Antwoord van onzeTest-Aankoop medewerker:Respuesta
La Ley del IRPF permite a los propietarios de inmuebles destinados a vivienda aplicar una reducción del 100% a los ingresos de alquiler cuando el inquilino tiene entre 18 y 35 años y percibe unos rendimientos netos de trabajo o de actividades económicas superiores al IPREM. El propietario debe solicitar al inquilino una declaración firmada y fechada en la que consten tales extremos.
¿Debo pagar IBI por inmuebles rústicos?
Antwoord van onzeTest-Aankoop medewerker:Respuesta
Los inmuebles rústicos también están sujetos al IBI. La ley establece unos tipos de gravamen máximo y mínimo (cada ayuntamiento pueden concretar el suyo dentro de esta banda), que se aplican sobre el valor catastral. Pero sucede que muchos ayuntamientos prevén exenciones para los contribuyentes cuya cuantía a pagar por el total de sus bienes rústicos en el municipio no exceda de cierta cifra, normalmente 6 euros. Por ejemplo, en Las Palmas de Gran Canaria esto equivaldría a terrenos cuyo valor catastral total no supere 2.000 euros. Si, tras declarar una compraventa o herencia, o por un aumento del valor catastral o del tipo de gravamen aplicable, se supera el citado límite en la cuota, sí habría que pagar este impuesto.
¿Se debe pagar en el IRPF por la tenencia de un inmueble rústico?
Antwoord van onzeTest-Aankoop medewerker:Respuesta
Los inmuebles rústicos no generan rentas imputadas en el IRPF, salvo que se trate de construcciones que no resulten indispensables para el desarrollo de explotaciones agrícolas, ganaderas y forestales, no afectas a actividades económicas, ni generadoras de rendimientos de capital.
¿Cómo tributa en el IRPF la explotación económica de una fina rústica?
Antwoord van onzeTest-Aankoop medewerker:Respuesta
El empresario individual que se dedique a la explotación agrícola o ganadera de su finca debe tributar por estos rendimientos. Esta tributación se basa en la determinación del rendimiento neto, para lo cual la actual legislación propone dos alternativas: a) la Estimación Directa (normal o simplificada), que admite todos los gastos necesarios para la obtención de ingresos, y se rige por las normas del Impuesto de Sociedades; b) la Estimación Objetiva por signos, índices o módulos, en la que el rendimiento se determina mediante la aplicación de módulos propios de cada actividad. Afecta a los sectores definidos por el Ministerio de Hacienda, salvo renuncia expresa del titular a este régimen.
¿Cuál es la fiscalidad de la aparcería?
Antwoord van onzeTest-Aankoop medewerker:Respuesta
La aparcería es otra forma de explotación de la tierra por la que el propietario de la misma cede a otra persona su uso y disfrute aportando algunos elementos para la explotación, a cambio de una parte de las ganancias. Desde el punto de vista fiscal, la calificación de los rendimientos que recibe el propietario depende de si éste interviene en la producción o si se limita exclusivamente a ceder la finca. En el primer caso, las rentas obtenidas se declaran como rendimientos de actividades económicas, en la modalidad de estimación objetiva. En el segundo, los rendimientos derivados del contrato de aparcería tendrán la consideración de rendimientos del capital inmobiliario, no teniendo la finca la consideración de elemento patrimonial afecto a una actividad económica.
¿Cómo reducir el coste fiscal de la venta de una finca rural en explotación?
Antwoord van onzeTest-Aankoop medewerker:Respuesta
Como se sabe, las ganancias resultantes de la venta de inmuebles adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994, gozan en el IRPF de unos coeficientes reductores. Sin embargo, dichos coeficientes no se aplican en el caso en que los inmuebles estén afectos a actividades económicas. Y si se desea desafectarlos de dicha actividad, tal desafectación (el cese de la actividad agrícola ejercida por el contribuyente en el inmueble) debe producirse con al menos tres años de antelación a la fecha de la venta. Por este motivo, si desea vender una finca con importantes ganancias (por ejemplo, por haber sido objeto de recalificación) sobre las que se aplicarían los coeficientes de reducción, nuestro consejo es que cese su actividad y espere tres años para venderla. Así podrá beneficiarse de dichos coeficientes, lo que supondrá un ahorro cuantioso, sobre todo si adquirió el inmueble antes del 31 de diciembre de 1986, fecha desde la que está exenta la totalidad de la ganancia generada hasta el 20 de enero de 2006.
¿Es importante el valor catastral?
Antwoord van onzeTest-Aankoop medewerker:Respuesta
El valor catastral es una referencia oficial para varios impuestos: es la base imponible del IBI, es uno de los valores de referencia para el Impuesto sobre el Patrimonio y para el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, y se utiliza en el IRPF para declarar los rendimientos de los inmuebles distintos de la vivienda habitual no alquilados (la llamada renta imputada). Así, cuanto más alto sea su valor catastral, mayor será la suma a pagar por tales impuestos. Por ese motivo, esté atento a las revisiones de su valor catastral y presente un recurso si considera que dicho valor presenta errores.
¿Cómo calcular la ganancia de patrimonio en el IRPF?
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La ganancia de patrimonio resulta de la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición del bien. Siempre debe calcular el valor de adquisición añadiendo al precio de compra el coste de las mejoras y los gastos y tributos inherentes a la adquisición. Por su parte, el valor de transmisión es el valor de la venta menos los gastos y tributos inherentes, satisfechos por el vendedor. Deducir los gastos es importante. Por ejemplo: He vendido un local por 250.000 euros y pagado por "plusvalía" 1.200 euros al ayuntamiento. Lo había comprado en 1997 por 100.000 euros, y entre gastos de notario, registro, etc., pagué 8.000 euros. En ese caso, si no tiene en cuenta todos esos gastos, debería pagar por IRPF 23.108,4 euros, mientras que si los tiene en cuenta, el importe a pagar sería de 21.141,07. Es decir, pagaría 1.967 euros menos en su IRPF.
¿Qué importancia puede tener a efectos fiscales el valor de tasación de la vivienda?
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La tasación que encarga el banco antes de conceder un préstamo hipotecario puede servir a Hacienda para comprobar el valor declarado por el contribuyente. Y a veces ocurre que el valor tasado, que consta en la escritura, puede superar al valor de compra. Por ejemplo, si el valor tasado excede en 60.000 euros al valor de compra, Hacienda podrá reclamar el impuesto por dicha diferencia (7%), lo que supondría el pago adicional de 4.200 euros. Y también puede afectar al vendedor en su ganancia declarada en el IRPF. Así, para evitar esta comprobación, asegúrese que el valor de tasación, reflejado en su escritura, no supera el valor de compra.
¿Qué importancia tiene la valoración de un inmueble en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones?
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Tenga en cuenta que la valoración que se dé al inmueble en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) no sólo condiciona la cuota que pagamos por este impuesto, sino que va a suponer la referencia para calcular más adelante, en nuestro IRPF, la ganancia patrimonial que se produzca cuando vendamos dicho inmueble. El valor de adquisición a estos efectos será el valor declarado en el ISD más la cuota pagada por el propio ISD.
¿Cómo debo valorar un inmueble en el Impuesto sobre sucesiones y donaciones (ISD)?
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Según la Ley del ISD, el valor a declarar es el valor real de los bienes heredados en el momento del fallecimiento. Los tribunales han equiparado el valor real con el valor de mercado, aquel que se acordaría entre sujetos independientes. Ahora bien, en ocasiones es difícil valorar los inmuebles, por lo que hay que estudiar en cada caso cuál es la valoración que más nos conviene, dentro de los márgenes legales. Para asignar el menor valor admisible, lo mejor es atenerse a las normas de valoración del Impuesto sobre el Patrimonio, porque aplicándolas estamos seguros de que Hacienda no nos sancionará, aunque pueda revisar los valores. Según estas normas, deberá declarar el mayor valor de los siguientes: el valor catastral, el valor comprobado o el valor de adquisición. Si desea declarar el valor mínimo sin correr el riesgo de una posterior comprobación por Hacienda, puede utilizar el valor mínimo asignado por la consejería de hacienda de la comunidad autónoma. En ese caso le aconsejamos que solicite por escrito dicha valoración, para guardarlo como prueba.
¿Qué valor interesa dar a la vivienda habitual en el Impuesto sobre sucesiones y donaciones (ISD)?
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Para la vivienda habitual, si la heredan los ascendientes, descendientes y cónyuge, no se tributa en el ISD por el 95% del valor de dicha vivienda, con un límite máximo de reducción por heredero (122.606,47 euros en la mayoría de las comunidades autónomas), si transcurre un plazo mínimo antes de la venta posterior de la vivienda (5 ó 10 años, según la comunidad). Dada esta bonificación, podría interesar declarar un valor elevado siempre y cuando no se supere el límite máximo de reducción por heredero. Así limitaremos la ganancia patrimonial que se pondrá de manifiesto en la posterior venta del inmueble, por la que deberá tributar en el IRPF.
¿Qué valor interesa dar a los inmuebles en el ISD en comunidades autónomas con régimen beneficioso?
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Las comunidades autónomas de Baleares, Canarias, Cantabria, Castilla- León, La Rioja, Madrid, Navarra, País Vasco y Comunidad Valenciana prevén ventajas en la sucesión entre padres e hijos, haciendo que el impuesto sea prácticamente inexistente para estos casos. Por ello, interesa asignar en el ISD el valor más alto posible, sin superar el valor de mercado (Hacienda no lo admitiría), en lugar del valor catastral. Así, el incremento en la cuota de este impuesto será escaso, por estar exento o casi, al tiempo que reduciremos en mucho la futura ganancia a declarar en el IRPF, cuando se venda el inmueble.
¿Qué valor interesa dar a una vivienda heredada de renta antigua en el Impuesto sobre sucesiones?
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Aquí interesa declarar el valor más bajo posible, ya que probablemente, no va a poder transmitirlo en un futuro cercano. A nuestro entender, lo lógico sería calcular el valor por la capitalización de la renta, tal y como se hace para el Impuesto sobre el Patrimonio (renta mensual x 12/0,04). Esto reflejaría el menor valor real del piso, por tener el alquiler de renta antigua. Pero la mayoría de las haciendas autonómicas no lo tienen en cuenta y lo valoran igual que otro piso similar de renta libre.
¿Qué elegir: declaración o autoliquidación, en el Impuesto sobre Sucesiones?
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En lugar de la autoliquidación del Impuesto de Sucesiones, recomendamos presentar la declaración, que consiste en solicitar a Hacienda que calcule el impuesto a partir de los datos facilitados por los herederos. Así, tardará más en pagar: Hacienda se toma su tiempo para liquidar el impuesto y no le cobra por ello. Aunque es cierto que algunas CCAA (Andalucía, Aragón, Castilla y León, Galicia y Murcia) establecen la autoliquidación con carácter obligatorio.
¿Qué es el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU)?
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El IIVTNU es un impuesto municipal que grava la revalorización de los terrenos urbanos en el periodo de tiempo en que han estado en poder del que ahora los trasmite. A estos efectos, se considera urbano el terreno que tenga esta categoría en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) al final del periodo impositivo, con independencia de la calificación que dicho suelo reciba en la ordenación urbanística local. El sentido mismo de este impuesto resulta cuestionable, dada la existencia de otros impuestos que ya vienen a gravar de un modo u otro el mismo concepto. Es el caso del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y de la tributación en IRPF por la ganancia obtenida por la venta de un inmueble.
¿Quién está obligado al pago del IIVTNU?
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En caso de venta, el obligado a pagar según la ley es el vendedor, salvo que se trate de una persona física no residente y salvo en Navarra, donde es el comprador. Es posible un pacto en contrario, pero ante el ayuntamiento el responsable es el vendedor y, en caso de irregularidades en el pago, podrían embargarle sus cuentas. Ahora bien, existiendo dicho pacto, aunque el impuesto le sea cobrado al vendedor, siempre podrá éste reclamar posteriormente su importe al comprador. En el caso de compra a una promotora, la cláusula que obligue al consumidor a asumir el pago del impuesto sería nula por abusiva. Si se trata de una donación, el obligado al pago es quien recibe el inmueble, y si es una herencia, los herederos. En una permuta o cambio entre dos inmuebles, habrá que pagar dos plusvalías, una por cada inmueble, por lo que no resulta interesante.
¿Cuándo y cómo debe pagarse el IIVTNU?
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El IIVTNU debe pagarse en el plazo de 30 días hábiles desde la firma de la escritura de venta o donación (en Navarra, dos meses). En caso de herencia, el plazo es de seis meses desde el fallecimiento (un año en Vizcaya), prorrogable hasta un año a petición del sujeto pasivo. Casi todos los grandes ayuntamientos lo exigen en régimen de autoliquidación. El contribuyente adquiere el impreso en el ayuntamiento, calcula el importe e ingresa la cuota. En Las Palmas de Gran Canaria el sistema es de declaración: usted comunica los datos y ellos calculan el impuesto. En Oviedo y Gijón, la autoliquidación es obligatoria para las donaciones, pero en caso de herencia, se puede optar entre la declaración o la autoliquidación. Para conocer, antes de la venta, el importe del impuesto, pida un cálculo previo en su ayuntamiento. También puede consultar la página web del ayuntamiento, dado que en algún caso es posible hacer el cálculo a través de Internet.
¿Cómo calcular el importe a pagar por el IIVTNU?
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El cálculo parte del valor catastral del suelo. Puede obtener este valor del recibo del IBI del año de la transmisión. Si ha existido una adaptación colectiva de los valores catastrales, se aplica una reducción que fija el ayuntamiento (del 60% al 40%), durante los cinco primeros años de efectividad del nuevo valor catastral. A continuación, para hallar la base imponible, al valor catastral se le aplica un porcentaje determinado en función de los años - redondeados por defecto - que el inmueble haya pasado en poder del transmitente. El mínimo de años es uno y el máximo 20. Cada ayuntamiento fija los porcentajes, con unos máximos legales que se recogen en la siguiente tabla: Años de permanencia % anual máximo general % anual máximo en Guipúzcoa De 1 a 5 3,7 3,6 De 6 a 10 3,5 3,4 De 11 a 15 3,2 3,1 De 16 a 20 3 2,9 En Navarra los porcentajes se fijan en función de la población del municipio. Así la base imponible es el resultado de multiplicar el valor catastral por el porcentaje que corresponda, por el número de años completos transcurridos (máximo 20). El tipo de gravamen es fijado por el ayuntamiento, con un máximo legal del 30% (10% en Guipúzcoa y 20% en Navarra). La aplicación del tipo a la base nos da la cuota a pagar.
¿Existen bonificaciones y deducciones para el IIVTNU?
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El ayuntamiento puede establecer una bonificación de hasta el 95% de la cuota del impuesto, en las herencias a favor del cónyuge, descendientes y ascendientes. A día de hoy, existen bonificaciones en alguna medida y con distinto alcance en las siguientes grandes ciudades: Alicante, Ávila, Barcelona, Bilbao, Gijón, Madrid, Murcia, Oviedo, Palma de Mallorca, Sevilla, Toledo, Valencia, Valladolid y Zaragoza. El pago de este impuesto es tenido en cuenta a la hora de declarar en el IRPF la ganancia por la venta del inmueble. Así, si lo pagó el vendedor, lo descontará del precio de venta, y si lo pagó el comprador, lo añadirá al precio de adquisición. De este modo se reduce la ganancia declarada, lo que supone un ahorro aproximado del 18% del importe de la plusvalía satisfecha.
¿Qué impuestos hay que pagar en una donación de inmuebles?
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La donación de un inmueble - transmisión gratuita de su propiedad - debe formalizarse en escritura pública para que quien recibe el inmueble (donatario) pueda inscribirlo a su nombre en el Registro de la Propiedad. El donante está obligado a declarar la transmisión en su declaración de la renta, puesto que a efectos del IRPF la donación se equipara a una venta, que puede generar una ganancia patrimonial si el valor del bien en el momento de la donación es superior al valor de adquisición. Por su parte, el donatario debe pagar por dos conceptos: en el ayuntamiento, por el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, y en la hacienda autonómica por el Impuesto sobre Donaciones. En este último punto hay que tener en cuenta los regímenes particulares de varias comunidades autónomas.
¿Cómo valorar el inmueble en una donación?
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El valor que hay que declarar para un inmueble donado es el valor real que posea en el momento de la donación, minorado por las cargas y deudas deducibles. Como no existe un precio de venta, puede utilizar las reglas de valoración del Impuesto de Patrimonio. Así se asegurará que no le sancionan, aunque Hacienda pudiera revisar dicho valor si lo considera bajo. Dichas reglas prevén que se tome el mayor valor entre el catastral, el precio de adquisición o el valor comprobado por la Administración a efectos de otros tributos. Si lo prefiere, puede consultar a la hacienda autonómica el valor del inmueble, para estar seguro de que no habrá revisiones posteriores.
¿Dónde se tributa por la donación de inmuebles?
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La declaración del Impuesto de Donaciones debe presentarse en la comunidad autónoma donde radique el inmueble, y según la propia normativa autonómica, que puede ser muy diferente según el caso y según el año. En 2007, la donación entre cónyuges, padres e hijos tiene un tratamiento muy favorable en el País Vasco, Navarra, Madrid y Comunidad Valenciana. En el resto de comunidades autónomas, dependiendo del importe, la donación puede tributar desde el 7,65% hasta el 34%. Algunas comunidades establecen ventajas fiscales, bien para el caso de que se done dinero al hijo para la adquisición de la vivienda habitual, bien para el caso en que se done la propia vivienda (La Rioja).
¿Debe pagar IVA la transmisión de un terreno?
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La transmisión de un terreno por una sociedad está sujeta al IVA (al tipo general del 16%), al realizarse por una entidad que es sujeto pasivo del impuesto, en el marco de su actividad empresarial. Ahora bien, si el terreno es rústico o no tiene la condición de edificable, la operación estará exenta de IVA y sujeta sin embargo al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP, para el que el tipo general es el 7%). Pero atención: dicha exención no se aplicará en el caso de terrenos urbanizados o en curso de urbanización, o terrenos en los que se hallen enclavadas edificaciones en construcción o terminadas (excluidas construcciones agrarias), cuando se transmitan conjuntamente el terreno y las construcciones.
¿Interesa aplicar el IVA a la venta de un terreno a un promotor por parte de un particular?
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La transmisión de inmuebles puede estar sujeta bien al IVA bien al Impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP). Aunque en este caso el tipo impositivo será mayor en el caso del IVA (16% frente a 7% de ITP, en la mayoría de las comunidades autónomas), el promotor comprador está interesado en que se aplique el IVA porque lo puede recuperar posteriormente en el marco de sus operaciones, algo que no es posible en el ITP. Por eso es probable que el promotor le ofrezca un mayor precio si usted hace posible que se aplique el IVA. Para que la transmisión esté sujeta a IVA, el vendedor debe ser empresario o profesional, y la Ley del IVA considera empresarios o profesionales a los arrendadores de bienes. Así, basta con que usted arriende su parcela durante un corto periodo previo de tiempo, para que en la venta del terreno pueda aplicar el IVA. Usted tendrá que darse de alta como empresario y hacer la declaración y liquidación del IVA (tanto por la renta del alquiler como por el importe de la venta). Esta consideración de empresario a efectos de IVA no tiene efectos en el IRPF, por lo que, al vender el terreno alquilado, usted podrá beneficiarse en el IRPF de los coeficientes reductores de la ganancia.
¿Qué IVA se aplica a las excavaciones y movimientos de tierra para la construcción de viviendas?
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Tenemos que distinguir dos cosas. Por una parte, las obras de urbanización e infraestructura para preparar un terreno para posteriores construcciones, dotándole de redes de abastecimiento necesarias, tributan al 16%. Esto incluye el alumbrado exterior, la pavimentación de aceras, los jardines, el mobiliario urbano, etc. Por otro lado, las obras que se realicen ya en la parcela en la que se construye un edificio destinado a viviendas, incluidas excavaciones, movimientos de tierra, acometidas para suministros y conexiones a las redes generales, tributan al tipo reducido del 7%, siempre que dichas obras estén directamente concertadas entre el promotor y la empresa que las vaya a realizar. En todo caso, las operaciones relativas a los servicios de retirada de residuos y tierras derivadas de las excavaciones, tributan al tipo del 7%.
¿Qué tipo de IVA se aplica a las obras de construcción de una vivienda?
Antwoord van onzeTest-Aankoop medewerker:Respuesta
La normativa prevé la posibilidad de aplicar el tipo reducido del 7% a las ejecuciones de obras que sean consecuencia de contratos directos entre promotor (o promotor - constructor) y contratista, que tengan por objeto la construcción de edificaciones destinadas principalmente a viviendas, incluidos los locales, garajes, etc. Esto incluye igualmente las obras de ampliación de la superficie útil habitable, como por ejemplo, el cerramiento de terrazas o la construcción de un piso elevado. La condición es que al menos el 50% de la superficie construida debe destinarse a vivienda. Es indiferente que la construcción se destine posteriormente a la venta, al alquiler o al uso propio.
¿Cuál es el IVA que se aplica a la rehabilitación de viviendas?
Antwoord van onzeTest-Aankoop medewerker:Respuesta
Las obras de rehabilitación de viviendas tributan al mismo tipo reducido que la construcción de vivienda (7%), pero ojo, no toda obra es rehabilitación. Para que se consideren rehabilitación, dichas obras deben tener por objeto la reconstrucción de la vivienda mediante la consolidación y tratamiento de estructuras, fachadas o cubiertas, y el coste global de las obras debe exceder del 25% del valor de la edificación antes de dichas obras. A estos efectos, se tomará como valor el precio de adquisición, si las obras se realizan durante los dos años posteriores a la adquisición. En cuanto a las reformas, en principio tributan al 16%, salvo las obras de albañilería, que tributan al tipo reducido del 7%. Si usted compra los materiales por su cuenta, le aplicarán un 16%, pero es posible que aún así los ecuentre más baratos, si tiene tiempo.
Si compro una nueva plaza de garaje en el mismo edificio de mi vivienda, ¿qué IVA debo pagar?
Antwoord van onzeTest-Aankoop medewerker:Respuesta
El tipo reducido del 7% que se aplica a la compra de vivienda nueva incluye hasta dos plazas de garaje, siempre que éstas se encuentren en el mismo edificio y se hayan adquirido conjuntamente con la vivienda. Se exige que la transmisión sea simultánea, aunque procedan de vendedores distintos o se hayan documentado en contratos o escrituras diferentes. Por tanto, en su caso, la adquisición de esa segunda plaza tributará al 16%, al ser una adquisición posterior.
¿Debe cobrar IVA un particular al poner en alquiler una plaza de garaje?
Antwoord van onzeTest-Aankoop medewerker:Respuesta
Es cierto que los particulares no son sujetos pasivos del IVA, pero resulta que el arrendamiento es una operación que - a efectos de este impuesto - convierte al arrendador en empresario. Por ese motivo el alquiler de la plaza de garaje está sujeto a IVA, al tipo general del 16%. Sólo estaría exento si se alquilara el garaje como anexo a una vivienda, pero no si se hace de modo independiente, como es su caso. Así, el arrendador de locales y garajes tiene la obligación de darse de alta en el IVA como arrendador, a través del modelo 036. Cada trimestre debe declarar el IVA con el modelo 300, y cada año presentará un resumen del impuesto con el modelo 390. Recuerde que si soporta algún IVA en relación a este garaje (obras, pintura, etc.), podrá deducirlo del IVA que usted repercute en el inquilino.
Voy a vender un local que heredé estando arrendado. ¿Qué impuesto afectará a la venta?
Antwoord van onzeTest-Aankoop medewerker:Respuesta
Si usted es arrendador de un local (por estar ya arrendado al heredarlo o por un contrato posterior), se convierte en sujeto pasivo del IVA, y si decide vender el local, esta transmisión está sujeta a IVA. Ahora bien, la Ley del IVA establece que quedan exentas del impuesto las segundas entregas de edificaciones cuando tengan lugar después de terminada su construcción, como es su caso. La exención en el IVA supone que la venta quedará sujeta al ITP (generalmente al tipo del 7%). Sin embargo, también cabe la renuncia a dicha exención en determinados casos. Para ello es necesario que el adquirente del local sea también sujeto pasivo del IVA (que sea empresario, no persona física) y actúe en el ejercicio de su actividad, y que tenga derecho a la deducción total del IVA soportado por las adquisiciones de inmuebles. Formalmente, el adquirente debe justificar las circunstancias citadas y el vendedor debe comunicar fehacientemente su renuncia a la exención. Lo más sencillo es dejar constancia de todo ello en la escritura de compraventa. Desde luego, si el comprador cumple dichos requisitos, estará interesado en que usted renuncie a la exención, puesto que así podrá deducir, en el ejercicio de su actividad, todo el IVA de la operación (16%).
¿Qué hacer si me han cobrado un IVA indebidamente?
Antwoord van onzeTest-Aankoop medewerker:Respuesta
En ese caso puede solicitar a la Delegación provincial o autonómica de la Agencia Tributaria la devolución de ingresos indebidos por cuotas tributarias del IVA repercutidas. Tiene cuatro años desde el día siguiente al que se realizó el ingreso indebido.