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Principios de gestión de inmuebles

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    Los inmuebles en su patrimonio hace 10 meses - jueves, 16 de noviembre de 2017
    El 83% de los hogares españoles poseen al menos una vivienda. Es nuestro principal patrimonio. Pero conlleva muchos gastos y obligaciones que conviene conocer. Qué hacer para preservar el valor de sus inmuebles.

    Los inmuebles y su patrimonio

    Los datos de la Unión Europea publicados en abril de 2017 sobre la composición del patrimonio de los hogares dan cuenta de la importancia que tienen los inmuebles para los españoles, como se aprecia en la tabla adjunta.

    COMPOSICIÓN DEL PATRIMONIO DE HOGARES ESPAÑOLES

    Bienes

    % de hogares que lo poseen

    Valor medio del bien (€)

    Vivienda principal

    83%

    150.000

    Segunda residencia

    40%

    105.000

    Uno o varios vehículos

    78%

    6.000

    Depósitos a plazo

    100%

    4.000

    Fondos de inversión

    6%

    10.000

    Acciones

    11%

    7.000

    Bonos, obligaciones

    2%

    12.000

    Negocio propio

    14%

    29.000

     
     En datos globales, solo el 15% de patrimonio de los españoles se compone de activos financieros, mientras que el 85% radica en bienes físicos, principalmente en inmuebles.

    Tradicionalmente se ha entendido que la inversión en inmuebles era más estable y segura, y que constituía el mejor modo de invertir los ahorros tanto de los ahorradores como de los inversores. Pero lo vivido desde el inicio de siglo muestra que hay que ser muy precavido: el valor de los inmuebles no siempre sube, y los gastos e impuestos ligados a los inmuebles pueden reducir o hacer desaparecer la rentabilidad que podamos obtener por ellos.

    De hecho, uno de los motivos para la compra de inmuebles es poder dejárselo en herencia a nuestros herederos. Sin embargo, a día de hoy, muchos herederos no disponen de ingresos suficientes para pagar los impuestos y el mantenimiento ligado a esos inmuebles. Es preciso planificar la sucesión para evitar que la herencia no conlleve una ruina para quienes la reciben.

    La fiscalidad, un gasto recurrente

     En el apartado de “Compraventa” de esta página web le informamos de todos los impuestos que conlleva la compra y la venta de un inmueble, así como de los medios para lograr reducir la factura fiscal en la medida de lo posible.

    En esta sección analizamos los impuestos que debe pagar por la tenencia del inmueble, tanto si es propietario como si es arrendador, arrendatario o usufructuario. El IRPF, el IBI o la tasa de basuras conllevan pagos periódicos de elevadas cuantías. Es importante conocer los detalles de cada impuesto y los secretos del valor catastral, del que dependen al final muchos de estos impuestos. Existen procedimientos para comprobar las bases imponibles y la aplicación de deducciones o bonificaciones, que pueden reducir en mucho la factura fiscal total.

    Respecto de la transmisión de los inmuebles, hay que pensar que la fiscalidad de las herencias y de las donaciones depende de las comunidades autónomas donde residamos o donde radiquen los inmuebles. Periódicamente analizamos los cambios fiscales y elaboramos cálculos reales para ejemplos concretos donde se puede observar el ahorro o el sobre coste que supone transmitir los inmuebles de un modo u otro, para que cada uno pueda tomar la decisión que mejor le convenga, siempre dentro de la legalidad.

    Preservar el valor de sus inmuebles

    Los inmuebles se deprecian con el uso y con el paso del tiempo. Mantener su valor implica invertir dinero en conservación y mejoras. Las opciones son muy variadas y todos hemos constatado lo difícil que resulta llevar a cabo unas obras en condiciones. En esta sección estudiamos distintos tipos de obras que podemos acometer, analizando las opciones técnicas, sus pros y sus contras, así como los costes: qué da mejor resultado, qué va a durar más, cuál resulta económicamente más interesante, etc. Nuestros técnicos aportan consejos prácticos para ahorrar tiempo, dinero y disgustos.  También hacemos un seguimiento de los programas de ayudas públicas para reformas en edificios, advirtiéndole de las convocatorias, plazos y condiciones para su solicitud. Ponemos a su disposición modelos de contratos para obras, y de otros escritos útiles para reclamar, dirigirse a la Administración, pedir ayudas, etc.

    ¿Necesito licencia o autorización para una obra? ¿Y los escombros? ¿Tengo derecho a cubrir la terraza o unir dos pisos? La lista de dudas que suelen plantearse es interminable, pero intentamos dar respuesta a todas ellas.

    El mundo del alquiler

    Nadie nace sabiendo cómo alquilar una vivienda o un local. A qué precio, con qué condiciones, a quién, con qué garantías, cuándo podré recuperar el inmueble, qué hacer en caso de problemas (impagos, desperfectos…), cómo actualizar una renta, quién debe acometer una reparación, a quién corresponden tales o tales gastos, qué hacer si el inquilino se va.

    La experiencia de miles de arrendadores e inquilinos nos sirve de guía en nuestros consejos, al igual que un conocimiento preciso de la ley y de los criterios que mantienen los jueces en la resolución de conflictos. Como en muchos campos, lo mejor es prevenir, ser transparentes y respetar los derechos de cada parte. Nuestros modelos de contratos, de escritos, inventarios, cláusulas, etc., le facilitarán la vida. Igual que las recomendaciones sobre la selección de inquilinos y la petición de garantías. Siempre existe un margen de posibilidad de que nos toque una situación problemática, pero si sigue nuestros consejos desde el inicio reducirá su riesgo.

    El tratamiento fiscal del alquiler y los gastos que es posible deducir en el IRPF merecen un capítulo aparte. Se lo mostramos con ejemplos y con pantallazos reales de los programas y aplicaciones que utiliza Hacienda.

    La comunidad de propietarios

    En España son muchos los que viven en un régimen de “propiedad horizontal”, donde rigen las normas de la comunidad de propietarios. Nuestro margen de decisión se ve encorsetado por el respeto a las reglas de la convivencia. Esto afecta a nuestros derechos y deberes, así como a nuestro bolsillo. Los gastos extraordinarios ligados a la comunidad son cada vez más elevados, especialmente en edificios de cierta antigüedad. Es esencial conocer nuestros derechos, saber si podemos o no acometer una obra, si estamos pagando una cuota justa, o si debemos contribuir obligatoriamente a un gasto común no deseado. Cada día son mayores las obligaciones para facilitar la accesibilidad de nuestros edificios (ascensores, rampas) o para mejorar su eficiencia energética, al margen de las más básicas referidas a la conservación de la fachada, la estructura, el portal escaleras, etc.

    Tanto si le toca ocupar un puesto de responsabilidad en su comunidad como si es un simple vecino, le interesa conocer sus derechos, saber cómo funciona el seguro de su comunidad, cómo reclamar a los morosos o cómo reaccionar ante una actividad molesta o peligrosa.

    Seguros, hipotecas, urbanismo

    Cada día son más importantes los seguros ligados al hogar y a la comunidad. También para los inquilinos y su responsabilidad como ocupantes de una vivienda. Realizamos estudios comparativos de pólizas de seguros y de hipotecas, para mostrarle aquellas que tienen mejores condiciones.

    También hemos buscado acuerdos con compañías de seguros para lograr que le ofrezcan pólizas de calidad a precios competitivos y en condiciones beneficiosas para nuestros socios.

    Muchos aspectos del urbanismo nos quedan lejos hasta que de repente nos tocan de cerca. La mayor parte somos legos en esta materia, pero para eso tenemos a nuestros técnicos que pueden aclararnos las dudas y explicarnos nuestros derechos frente a una Administración que a veces puede parecer insaciable. Los socios de OCU Fincas y casas no están solo en esas situaciones.

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