Otra “hoja de visitas” de agencia nula
Hay principios que nunca se deben olvidar, como el de “nadie trabaja gratis”. Saltarse a una agencia inmobiliaria una vez que ha hecho el trabajo de mediación en una venta, no es buena idea y sale caro.
Ahora bien, la agencia no puede reclamar un pago que derive de una imposición abusiva. Lo vemos con un caso recientemente juzgado (SAP Madrid 9/9/2024)
Como en tantos otros casos, Eva firmó con una agencia inmobiliaria un contrato de encargo de venta de su casa con exclusiva, con devengo de la comisión de agencia, una vez obtenido compromiso de compra del comprador.
Días después, en ese mismo mes de abril de 2018, la Agencia recibió en la casa la visita de Amparo, interesada en la compra. Antes de la visita, la Agencia hizo firmar a Amparo un documento llamado "Encargo de Información Inmobiliaria ". Es otro modo de referirse a las hojas de visita.
Vender casa con agencia.
Un cambio de agencia tras la firma de exclusiva
En ese documento, que es otro modo de llamar a las “hojas de visita”, se indicaba que si Amparo realizaba alguna gestión de compra o alquiler de la casa sin intervención de la Agencia, debería pagar a la Agencia la suma del 5% del precio de la casa.
Realmente interesada en la casa, Amparo transfirió cuatro días después la cantidad de 10.000 euros a la Agencia en concepto de reserva de la vivienda.
Por su parte, antes de terminar aquel mes de abril, fue Eva (la vendedora) quien comunicó a la Agencia su deseo de no vender la casa, y la Agencia devolvió los 10.000 euros a Amparo.
En mayo, Eva hizo el encargo de venta en exclusiva a otra agencia. Y en junio firmó la escritura de venta a Amparo, con la mediación de la nueva agencia. La vendedora pagó 7.260 euros de comisión a la agencia que medió.
¿Qué ocurrió? Que la Agencia inicial demandó a compradora y vendedora y logró que en primera instancia se condenara a ambas a pagarle la comisión inicialmente pactada y la indemnización del “Encargo de Información”: Eva tuvo que pagar 6.570 € y Amparo 7.000 €, más intereses y costas.
La vendedora no recurrió: terminó pagando dos comisiones a dos agencias por la misma casa.
Pero Amparo sí recurrió la sentencia y la Audiencia Provincial de Madrid le dio la razón, con lo que quedó absuelta de las peticiones de la agencia que le había mostrado la casa.
La protección al consumidor con agencias inmobiliarias
Amparo gozaba de la protección de la normativa del consumidor en su relación con la Agencia inmobiliaria que le enseñó el piso.
La Audiencia recuerda que el compromiso de venta con la Agencia inicial fue suscrito por la vendedora, Eva. Y que fue la misma vendedora la que dio por terminado ese encargo y se lo concedió a otra agencia inmobiliaria.
El alcance del documento que firmó Amparo en su visita, el "Encargo de Información Inmobiliaria ", debe estudiarse como un documento prerredactado por la Agencia que se propone a la firma de la consumidora que hace la visita. La intención de quien visita la casa no es la de contratar los servicios de la Agencia. La Agencia le recibe a consecuencia del encargo de venta que le ha hecho la vendedora, que es quien ha contratado sus servicios.
Firmar un documento justo antes de hacer la visita a la casa supone para un consumidor medio el dejar constancia de su identidad como interesado en la compra, para que la Agencia pueda justificar su trabajo ante su cliente, la vendedora.
No existe en la compradora visitante una intención de contratar los servicios de la Agencia. Para que exista esa contratación válida, la Agencia debería probar que ha dado información precontractual suficiente a la interesada. Sin embargo, al pasar a la firma el documento en la calle antes de entrar en el piso, la Agencia no advierte a la compradora de que está (supuestamente) celebrando un contrato.
Es nulo el compromiso insertado en una hoja de vistas.
Dice el Texto Refundido de la Ley de Protección a los Consumidores y Usuarios (art. 60) que:
"Antes de que el consumidor y usuario quede vinculado por un contrato y oferta correspondiente, el empresario deberá facilitarle de forma clara, comprensible y accesible, la información relevante, veraz y suficiente sobre las características principales del contrato, en particular sobre sus condiciones jurídicas y económicas".
Sin embargo, en el papel presentado a la firma de manera inadvertida ("Encargo de Información Inmobiliaria ") se imponen unas obligaciones unilaterales a una persona con quien no se tiene relación contractual, a quien no se le ofrece una contraprestación, y con resultado de una pena de elevada cuantía.
La venta final de la casa sin intervención de la agencia no es responsabilidad de la compradora visitante, sino de quien firmó el encargo de mediación con exclusiva.
El documento firmado por la compradora no es un contrato. Tanto la cláusula comentada, como la práctica aplicada por la profesional inmobiliaria, incurren en abusividad.
Y el carácter abusivo conlleva la nulidad, por lo que la Audiencia exime a Amparo del pago exigido por la Agencia.
Consejos
Antes de poner en venta un inmueble, mire si le puede interesar a algún pariente o conocido una vez que haya fijado el precio y las condiciones (como el plazo de venta). Ocurre en muchos casos. Se evitará tener que recurrir a una agencia.
La venta se puede realizar directamente entre particulares. Basta con tomar una serie de precauciones y de utilizar unos documentos adecuados (arras, contrato de compraventa). Hay que estar bien informados porque las arras ya tienen consecuencias económicas que pueden ser cuantiosas.
Si le contacta una agencia para ofrecer sus servicios, no firme nada antes de leer nuestros consejos. Si lo desea, en el anuncio de la venta puede precisar que no autoriza a las agencias a contactarle. Mensajes no autorizados a anunciante de piso.
Si prefiere recurrir a una agencia o aceptar los servicios que esta le propone para que intermedie en la venta, revise cuidadosamente el documento de encargo. Prefiera la venta sin exclusiva o al menos con la posibilidad abierta para el vendedor de poder hacer la venta directa a un familiar o conocido. Vea nuestros consejos con agencias inmobiliarias.
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