Problemas en las arras de casa en venta con alquiler de renta antigua
Luis realizó una oferta de compra de una vivienda que tenía un alquiler de renta antigua por 150.000 euros, entregando a la agencia la suma de 3.000 euros para que la propietaria aceptara o rechazara la oferta en un plazo de dos días.
El alquiler de renta antigua supone que la inquilina paga una renta muy inferior a la de mercado, y que -en principio- esa inquilina tiene derecho a permanecer en la vivienda de por vida. Es decir, el propietario no puede disponer del uso de esa vivienda ni puede actualizar la renta del alquiler hasta niveles cercanos a los de mercado actual. Solo le cabe esperar. Esto es lo que explica que a la hora de vender estos pisos el precio de compra sea inferior a la media del mercado en esa zona.
La propietaria acepto la oferta y las partes firmaron unas arras por las que Luis entregó otros 6.000 euros con la condición de devolverse la suma duplicada (9.000 euros) en caso de incumplimiento.
Vea un modelo de arras penitenciales para compra de vivienda.
El contrato incluía una cláusula para el caso en que el inquilino ejercitara su derecho de adquisición preferente (tanteo o retracto): eso no se consideraría incumplimiento contractual y la consecuencia sería solo devolver la suma anticipada (no el doble).
Desahucio de renta antigua por impago de tasa de basuras.
Consecuencias de la venta para la propietaria
La propietaria notificó al inquilino su intención de venta. El inquilino contestó que la notificación no era correcta y que el precio comunicado excedía de la capitalización de la renta (45.000 euros), por lo que su derecho preferente conllevaría un precio mucho menor.
Problemas en las arras de casa en venta con alquiler de renta antigua
Luis realizó una oferta de compra de una vivienda que tenía un alquiler de renta antigua por 150.000 euros, entregando a la agencia la suma de 3.000 euros para que la propietaria aceptara o rechazara la oferta en un plazo de dos días.
El alquiler de renta antigua supone que la inquilina paga una renta muy inferior a la de mercado, y que -en principio- esa inquilina tiene derecho a permanecer en la vivienda de por vida. Es decir, el propietario no puede disponer del uso de esa vivienda ni puede actualizar la renta del alquiler hasta niveles cercanos a los de mercado actual. Solo le cabe esperar. Esto es lo que explica que a la hora de vender estos pisos el precio de compra sea inferior a la media del mercado en esa zona.
La propietaria acepto la oferta y las partes firmaron unas arras por las que Luis entregó otros 6.000 euros con la condición de devolverse la suma duplicada (9.000 euros) en caso de incumplimiento.
Vea un modelo de arras penitenciales para compra de vivienda.
El contrato incluía una cláusula para el caso en que el inquilino ejercitara su derecho de adquisición preferente (tanteo o retracto): eso no se consideraría incumplimiento contractual y la consecuencia sería solo devolver la suma anticipada (no el doble).
Desahucio de renta antigua por impago de tasa de basuras.
Consecuencias de la venta para la propietaria
La propietaria notificó al inquilino su intención de venta. El inquilino le contestó que la notificación no era correcta y que el precio comunicado excedía de la capitalización de la renta (45.000 euros, en este caso), por lo que su derecho preferente conllevaría un precio mucho menor. La regulación de la LAU de 1964 permitía al inquilino impugnar la venta cuando el precio de la transmisión superara el importe resultante de la capitalización de la renta anual (al 4,5% en contratos posteriores al 1/1/1942).
Ante esto, la propietaria decidió no vender y resolver el contrato de arras.
Luis exigió la devolución de las arras duplicadas, porque no se había cumplido la condición expresamente pactada, al menos en su sentido literal.
En primera instancia y en apelación se desestimó la demanda de Luis. El inquilino no ejercitó su derecho de adquisición preferente, pero expresó su voluntad de ejercitarlo si la venta se llevaba a cabo. Por lo tanto, se consideraba que la vendedora no había incumplido su contrato con Luis.
Luis acudió al Supremo, quien se pronunció en sentencia de fecha 18/11/2024.
Los jueces no ven incumplimiento de la vendedora
El problema es que la interpretación de los contratos, partiendo de su literalidad y buscando la intención de las partes, corresponde a los órganos judiciales de instancia, no al Supremo, salvo que se hubiera hecho una interpretación ilógica, irracional o arbitraria. No es el caso aquí. El Supremo afirma que la interpretación de la Audiencia no es ilógica, aunque pudiera hacerse otra igualmente válida.
En este caso, la voluntad de las partes es que si mediaba el ejercicio del derecho de preferencia del inquilino el contrato de compraventa quedaría sin efecto sin coste para la parte vendedora.
Dada la regulación de los alquileres de renta antigua, si el inquilino hubiera ejercitado ese derecho preferente la propietaria perdería mucho dinero (más de 100.000 euros) y ese es el motivo por el que eligió no vender la casa. Los jueces estiman que esa motivación estaba en el espíritu del pacto firmado con el comprador, por lo que consideran que la vendedora no incumplió y no tiene por qué devolver las arras duplicadas.
