El alquiler hace un parón
Los precios del alquiler parecen haberse tomado un respiro en verano. La fortaleza del pecio de venta reduce un poco las rentabilidades esperadas.
Le mostramos el mapa con mención de la rentabilidad anual media esperada por alquiler de vivienda, cuya metodología exponemos abajo.
La venta de casas subió un 19% en julio
Mayor rentabilidad en zonas del interior del país
En 13 comunidades autónomas la rentabilidad media del alquiler supera al dato que muestran sus capitales de provincia. Los precios de compra en el interior de las provincias están proporcionalmente más bajos, lo que hace que un arrendador pueda obtener mejores rentabilidades a pesar de que las rentas de os alquileres también sean moderadas.
En la actualización de agosto de 2024, zonas de Castilla-La Mancha o de Extremadura rondan el 7% de rentabilidad neta anual por alquiler, algo que no observamos en ninguna capital de provincia. Son las dos comunidades autónomas con el precio medio de compra más bajo, por debajo de 1.000 euros el m2.
En zonas del interior de Cantabria o Castilla y León las rentabilidades superan el 6%.
El mapa presenta de manera gráfica la rentabilidad anual estimada por alquiler de vivienda por ciudades.
Los precios de venta resisten mejor
En general, la evolución reciente de los precios de compra de vivienda es positiva, mientras que el alquiler parece haberse tomado un descanso, al menos en 17 capitales de provincia. Ha bajado ligeramente en Barcelona, Bilbao, Girona, Cáceres, Huelva o Cádiz. En el caso catalán seguimos muy pendientes del efecto de las medidas del control de rentas. Pero hay que decir que en el conjunto del país sigue destacando la fortaleza de la demanda sobre la fragilidad de la oferta de casas en alquiler. El freno al precio del alquiler podría ser pasajero.
Así calculamos la rentabilidad
Pretendemos hacer cálculos realistas sobre la rentabilidad que podemos esperar. Distinguimos los precios de oferta con los precios reales, de venta y de alquiler. Sin olvidar todos los gastos: la compra conlleva en torno a un 10% extra de gastos e impuestos. Y no cuente con cobrar 12 meses de rentas todos los años, porque hay periodos vacíos (junto al riesgo de impago). Por su parte, el alquiler tiene gastos recurrentes para el propietario.
En nuestra metodología, para el cálculo de rentabilidad consideramos un coeficiente de desocupación del 0,75 que incluye meses sin alquileres entre inquilino e inquilino, gastos de comunidad, impuestos y derramas. También consideramos los gastos de adquisición.
El cálculo de la rentabilidad de una vivienda sería:
(alquiler €/mes x12 x 0,75) x 0,9
Precio compra vivienda
Por ejemplo, una vivienda de precio de oferta de 150.000 € y de la que se puede obtener un alquiler de 800 €/mes, tendría una rentabilidad del 4,3 %.
Una vivienda de 100.000 euros que se alquile por 600 euros ofrecería una rentabilidad anual del 4,9 %.
