Invertir una herencia en inmuebles en Madrid

Dónde invertir diversificando en inmuebles en Madrid

Doña Esperanza, acaba de heredar 400.000 euros, vive en Madrid y quiere complementar sus ingresos invirtiendo dicho capital.

Como hemos visto ya con Zaragoza y con Valencia, quien se plantee invertir una suma considerable de dinero en inmuebles debe buscar la mejor opción entre las numerosísimas posibilidades que se planean. En principio interesa diversificar y no poner todos los huevos en la misma cesta.

En Madrid el mercado es peculiar, las viviendas en la ciudad son más caras que en otras capitales de provincia y resulta más complicado adquirir varias viviendas con un mismo capital de su herencia.

Para poder comprar tres viviendas tiene que buscar viviendas con menos superficie y salir de Madrid a las ciudades del área metropolitana. La tabla adjunta muestra una serie de posibilidades, con sus precios y rentabilidades esperadas. 

Los cálculos tienen en cuenta los gastos de la compra y del alquiler, y una estimación de periodos vacíos en el alquiler, para estimar ingresos netos, y suponemos que Esperanza tributa en IRPF a un tipo del 30%.

 Tras analizar y comparar las opciones, elige Coslada que tiene un rango de precios interesante, como le exponemos luego.

Tabla de inmuebles de Madrid donde podría invertir Esperanza con lo recibido por su herencia

Precios de viviendas y garajes en 100 barrios de Madrid.

Primera opción de inversión, con mayor diversificación

Para diversificar e invertir en 3 viviendas debe distribuirse entre pisos de tamaño reducido (64-70 m²). Podría ser un piso de unos 70 m² en la zona de Numancia (comprado por 142.000 € y alquilado por 1.140 euros al mes), y dos en Coslada de unos 64 m2, adquiridos por 112.000 € cada uno y alquilados por unos 760 € al mes. Esta opción le reportaría unos alquileres de 32.000 anuales, que se quedarían en 20.000€ netos con un 5% de rentabilidad neta anual.

Al cabo de 20 años Esperanza obtendría 486.000 €.

Segunda opción de inversión en Madrid, incluyendo garajes

La estrategia de inversión en dos viviendas, una en San Isidro (Carabanchel) que se adquiere por 157.000 € y se alquila por 1.250 euros mensuales, y otra en Numancia, (Vallecas, comprada por 151.500 € y que se alquila por 1.220 € al mes) y tres garajes (dos en San Isidro -comprados por 16.000 € cada uno- y uno en el barrio de Numancia, por 16.500 €) es también una buena opción. Obtiene un 5% de rentabilidad neta anual, unas cifras similares a las de la inversión en 3 viviendas.

Tercera opción: invertir en una sola vivienda cara

La estrategia de inversión en una sola vivienda más cara es claramente peor en rendimiento: se queda en un 3,3% neto. Además de que se concentra el riesgo en un solo inmueble. La hemos previsto en el barrio de Palacio (Centro), con un precio de adquisición de 367.000 euros y una renta mensual de alquiler superior a 1.800 euros. En 20 años, obtendría 327.000 de rentas netas, lo que son 160.000 € menos que con la estrategia de inversión en 3 viviendas.

Consejos para invertir ahorros en viviendas a largo plazo

- Localizar anuncios de viviendas con un tamaño reducido y un precio de compra reducido. Buscar los precios de alquiler de viviendas similares. Los precios de mercado de anuncios de venta suelen estar por encima del precio al que se casan las operaciones, para comparar puede descontar un 15% del precio medio por m² de la zona para calcular el precio de mercado. En el caso del alquiler el ajuste es más pequeño por la alta demanda, sobre los anuncios se puede descontar un 5%.

- Calcule la rentabilidad bruta de la inversión en viviendas: divida la renta anual entre el precio de compra.

- Elija la tipología de viviendas con mayor rentabilidad anual, por ejemplo, 9%-10%. Descarte zonas conflictivas.

- Normalmente esa mayor rentabilidad se obtiene con viviendas más baratas, por lo que tendrá que comprar y gestionar el alquiler de más viviendas. Esto también significa, que necesitará más tiempo para su gestión.

- Puede contratar empresas de servicios si dichas gestiones le suponen demasiados quebraderos de cabeza. Por ejemplo, con la ventaja negociada por la OCU con “Renta garantizada”, le realizan todas las gestiones y se asegura del cobro de la renta (garantía de impago). Si quiere realizar personalmente las gestiones, pero asegurarse el impago, con el seguro de impago de rentas de Mutua de Propietarios como socio de OCU le saldrá por un precio muy competitivo.

- Una vez elegidos los tipos de vivienda en los que invertir, haga visitas a viviendas de ese tipo tanto a la venta como al alquiler. Así sabrá realmente como está el mercado y conocerá bien el precio de alquiler que podrá pedir por la vivienda en la que va a invertir.

- No tiene por qué invertir los 400.000 en 3-4 viviendas de golpe, conviene esperar a que aparezcan oportunidades de compra interesantes. Por ejemplo, si localiza un tipo de vivienda que puede alquilar a 900€, si la compra a 135.000, obtendrá un rendimiento del 8%, pero si espera hasta que salga una oferta con un precio más bajo, por ejemplo, a 120.000 €, obtendrá un 9% de rentabilidad bruto antes de gastos e impuestos.

Precisamente, hemos observado que en alguno de los barrios con viviendas con mejor rentabilidad, las ofertas de venta de las viviendas más económicas se habían agotado después de 2 meses, y había subido el precio de compra de las viviendas ofertadas. Parece que lo más rentable para alquilar se vende antes, aunque si busca encontrará buenas opciones de inversión.