Obtener rentas de inmuebles en Valencia

Cómo obtener una renta de inmuebles en Valencia

Don Pablo es un autónomo que traspasa su empresa por jubilación y va a obtener 400.000 € por ella. Vive en Valencia y quiere saber cómo obtener una buena renta de esos 400.000 € ya que su pensión de jubilación va a ser pequeña.

Se plantea invertir en alguno o varios inmuebles, pensando en que podrá obtener unos ingresos recurrentes más o menos seguros.

Vea aquí los precios de viviendas y garajes en 55 barrios de Valencia

Lo que debe saber sobre la inversión en inmuebles

La inversión en inmuebles para alquilar tiene unas características que hay que tener en cuenta:

1. La rentabilidad se busca a largo plazo. Debe plantearse como una inversión a largo plazo, pues la inversión se carga con más de un 10% de gastos en la compraventa de inmuebles de segunda mano (vea el ITP en la Comunidad Valenciana) e incluso más si es un inmueble de obra nueva. Las mejores oportunidades están en los inmuebles de segunda mano. Un horizonte de al menos, 10 años, es razonable.
2. Tendrá menos liquidez. La inversión no tiene una rápida liquidez. Si el inmueble está vacío, necesitará unos meses hasta que pueda vender, y si lo tiene alquilado, en muchos casos tendrá que esperar a que venza el alquiler. Los ahorros que pueda necesitar en los próximos 5 años inviértalos en productos financieros y no en inmuebles.
3. Hay que diversificar. Si distribuye el capital en varios inmuebles, disminuye el riesgo de cualquier eventualidad, de impago o de otro tipo. No es bueno tener todos los huevos en la misma cesta , como sería adquirir un inmueble de 400.000 € frente a varios que sumen ese valor.
4. La rentabilidad del alquiler no es homogénea. La rentabilidad bruta (antes de gastos e impuestos) oscila entre un 4,5% y un 11% según los tipos de inmuebles y se según el precio del inmueble. Por ejemplo:

- de los estudios de mercado que hemos realizado, hemos encontrado mayores rentabilidades en inmuebles de menor precio de compra, mientras las rentabilidades por alquiler bajaban en los inmuebles de mayor valor de mercado.

- lo anterior tiene sus excepciones, por ejemplo, el alquiler de garajes presenta una rentabilidad baja, aunque tiene un precio de mercado bajo comparado con una vivienda.

5. Para calcular la rentabilidad estimada tenemos en cuenta el precio de compra con sus gastos, la renta anual que puede cobrarse por alquiler, una estimación de los periodos vacíos, una estimación de los gastos del alquiler y el IRPF a pagar cada año sobre las rentas brutas, una vez practicada la reducción del 50% vigente para contratos de alquiler de vivienda a partir de 2024.

Don Pablo, hace su análisis de mercado de Valencia, y obtiene estos datos de precios medios para viviendas de unos 90 m², en plantas intermedias, buen estado, exterior y con ascensor.

Rápidamente se da cuenta que las viviendas mejor posicionadas están en el barrio de Tormos, dando un 9,9% bruto anual de rentabilidad estimada. Tres viviendas de 121.700 € de precio medio justo ascienden a la cantidad que tiene para invertir 365.000 + gastos = 400.000 €.

 ¿Cuál es la opción más rentable a largo plazo?

La opción de inversión en 3 viviendas en la zona indicada le reporta unos ingresos brutos anuales de 36.000 €, que se convierten en 22.390 € anuales netos, con una rentabilidad neta del 5,6% anual. En 20 años las rentas netas acumuladas alcanzarían los 544.000 €.

 También hemos valorado otras opciones, menos rentables finalmente.

La opción de invertir en dos viviendas, por ejemplo en Trinitat, y en tres plazas de garaje en El Grau (compradas por 14.000 euros cada una y alquiladas a 81 euros mensuales), ofrecería unos ingresos anuales de 19.200 euros, con un 4,8% de rentabilidad neta anual.

Otra opción sería comprar una sola vivienda, en el Pla del Remei, y dos plazas de garaje en el Grau. Con ello obtendría 11.200 euros de ingresos anuales, con una rentabilidad anual neta del 2,8%.

Como se ve, esas otras opciones con menor diversificación en viviendas son menos interesantes, al igual que ocurre en Zaragoza.