Dónde invertir en inmuebles en Zaragoza

Acabo de recibir 400.000€ que quiero invertir en inmuebles, ¿qué me resulta mejor?

Doña Virginia, funcionaria en Barcelona, cumplirá 65 en unos meses y se jubila. Vive en una vivienda de 400.000 € ya pagada y cuando se jubile quiere volver a su ciudad natal: Zaragoza. Va a vender la vivienda y quiere saber donde invertir esos 400.000 € en Zaragoza para complementar su pensión de jubilación. En Zaragoza ya cuenta con una vivienda donde vivir. 

Lo que debe saber sobre la inversión en inmuebles

Muchos españoles tienen tendencia a concentrar su patrimonio en los inmuebles. Los inmuebles tienen ciertas ventajas pero en realidad es más interesante contar con un patrimonio convenientemente diversificado entre nuestras inversiones financieras y las inmobiliarias. Vea por ejemplo, la distribución de nuestras carteras modelo que en 20 años ofrecen una rentabilidad anual media del 5,5%.

La inversión en inmuebles para alquilar presenta unos puntos a tener en cuenta:

1. Rentabilidad a largo plazo. Debe plantearse como una inversión a largo plazo, pues la inversión se carga con un 10% de gastos (en la compraventa de inmuebles de segunda mano) e incluso más si es un inmueble de obra nueva. Las mejores oportunidades están en los inmuebles de segunda mano. Un horizonte de al menos, 10 años, es razonable.
2. Menos liquidez. La inversión no tiene una rápida liquidez. Si el inmueble está vacío, necesitará unos meses hasta que pueda vender, y si lo tiene alquilado, en muchos casos tendrá que esperar a que venza el alquiler. Los ahorros que pueda necesitar en los próximos 5 años inviértalos en productos financieros y no en inmuebles.
3. Hay que diversificar. Si distribuye el capital en varios inmuebles, disminuye el riesgo de cualquier eventualidad, de impago o de otro tipo. No es bueno tener todos los huevos en la misma cesta (un inmueble de 400.000 frente a varios que sumen ese valor).
4. La rentabilidad del alquiler no es homogénea. La rentabilidad bruta (antes de gastos e impuestos) oscila entre un 4,5% y un 11% según los tipos de inmuebles y se según el precio del inmueble. Por ejemplo:

- de los estudios de mercado que hemos realizado, hemos encontrado mayores rentabilidades en inmuebles de menor precio de compra, mientras las rentabilidades por alquiler bajaban en los inmuebles de mayor valor de mercado.

- lo anterior tiene sus excepciones, por ejemplo, el alquiler de garajes presenta una rentabilidad baja, aunque tiene un precio de mercado bajo comparado con una vivienda.

Las opciones de inversión en Zaragoza

Doña Virginia se plantea la inversión a largo plazo, puede aguantar la falta de liquidez de los inmuebles, pues lo que busca es complementar sus ingresos, y va a realizar un estudio de mercado en su ciudad para saber dónde le resulta mejor invertir.

A ella le conviene esperar a cumplir los 65 para vender la vivienda, porque así estará exenta de impuestos por la ganancia, al ser una venta de la vivienda habitual de mayores de 65. Se ha puesto a investigar en Zaragoza y ha encontrado estas posibilidades:

 Veamos qué encuentra en su estudio de Mercado (los datos son medias de precios encontrados para muestra homogéneas de esos inmuebles).

 Las distintas opciones de inversión

Se puede plantear varias estrategias de inversión:

1. todo en 1 vivienda o
2. distribuido en varias, hasta un máximo 4 viviendas.

La inversión sobrante una vez invertidos los fondos en viviendas hemos calculado que se invierte en plazas de garaje.

• 1-Si opta por invertir en una vivienda de precio elevado, dedicará a ella 331.000 € (301.000 más gastos). El resto del capital ya solo le da para invertir en garajes (que no son la opción más rentable).Con los 400.000, podrá invertir en una vivienda cara y 5 garajes. Obtendrá una renta de casi 17.000€ anuales, que tras gastos e impuestos se quedará en 10.500€ netos al año (un 2,6% de rentabilidad neta). Durante 20 años, habrá percibido unos rendimientos netos acumulados de 255.000€.

  Es la estrategia menos rentable de las estudiadas.

   

   

• 2-Si opta por comprar dos viviendas de 160.000 y 200.000 € las cifras de rentabilidad mejoran: 22.700 € de alquiler bruto, que se quedan en 14.150 € netos (un 3,5%). En 20 años acumulará 343.000 € de rentas netas.

   

   

• 3-Si invierte en 3 viviendas de menor precio (87.000 €+121.000 € + 156.000 €) y con buena rentabilidad, las cifras de rentabilidad siguen mejorando: 28.500 € de alquiler bruto, que se quedan en 17.900 € netos (un 4,5%). En 20 años acumulará 435.000 € de rentas netas.

   

   

• 4-La mejor opción es invirtiendo en 4 viviendas económicas (las que tienen un % de rentabilidad más elevado), como las que se ofrecen en los distritos de Almoraza, Torrero y Delicias y aún le quedan fondos para comprar una plaza de garaje. Se obtienen 37.700 € de alquiler bruto, que se quedan en 23.800 € netos (un 5,9%). En 20 años acumulará 578.000 € de rentas netas. Muy superior a la inversión inicial.

A doña Virginia le salen mejor las cuentas comprando 4 viviendas, las rentas por alquiler se incrementan y los riesgos se diluyen al ser 4 propiedades en lugar de una.