Los pisos sin ascensor son más rentables

Depende de para qué quiere la vivienda

No es igual buscar una vivienda como residencia propia que plantearnos una inversión a largo plazo en un piso que se pueda poner en alquiler. En muchos casos, si usted piensa en una vivienda amplia y confortable para uso propio, económicamente hablando la decisión más racional sería tenerla en alquiler en lugar de comprarla. Basta con hacer números. Puede vivir de alquiler en una vivienda que probablemente no se podría permitir comprar (o le sería muy oneroso hacerlo), y menos ahora con los tipos de interés que tenemos. Pero en la decisión suelen pesar consideraciones como la satisfacción o seguridad de tener casa en propiedad, o la creencia de que siempre se revalorizan.

Barrios donde es mejor alquilar que comprar.

Una rentabilidad muy insuficiente

Si nos centramos en la inversión, en los análisis que venimos realizando por ciudades, que puede ver en la sección de “Análisis de precios” de nuestra web, con cerca de 250 barrios analizados, y en los últimos estudios, utilizamos un tipo de vivienda concreto para comparar los precios y las rentabilidades: son inmuebles usados de unos 90 m², en buen estado y con ascensor. Constatamos desde hace mucho tiempo que el elevado precio de compra que -de media- mantiene la vivienda en nuestro país hace que las rentabilidades esperadas por alquiler para un inversor no resulten suficientes para merecer un consejo de compra.

Si usted tiene un dinero disponible para invertir a largo plazo solo tiene sentido destinarlo a comprar una vivienda si espera obtener una rentabilidad que supere a la que ya puede obtener sin riesgo en obligaciones del Estado (ofrecen un 3,6% anual y hay depósitos al 4%), y que además cubra el riesgo que asume poniendo sus ahorros en un solo activo: una vivienda que genera gastos cada mes y que en un momento dado puede dejar de aportarle ingresos por un periodo indefinido, dada la normativa legal sobre cobro de impagos, actualización de rentas o desahucios. No invertiríamos ahora en vivienda salvo que pudiéramos esperar una rentabilidad anual del 9%. ¿Es una quimera? Vamos a verlo con la compra de pisos sin ascensor.

Los rangos de precios del alquiler

Para obtener una rentabilidad adecuada la clave es comprar barato un piso que se pueda alquilar bien. En este momento la demanda de alquiler en grandes ciudades es muy elevada. Y el rango de precios del alquiler es mucho más estrecho que el de los precios de compra de un piso. Es decir, las rentas de alquiler tienen en cada ciudad un tope por abajo que pone el mercado (no la ley). No hay proporcionalidad entre el precio de compra de una casa y el de su alquiler. Un piso que compre por 85.000 € se alquila por 500 y otro que compre por 115.000 € se alquilará por una suma cercana a 500 €.

Los pisos sin ascensor

Hemos hecho una búsqueda de pisos sin ascensor y de un tamaño más reducido (unos 60 m²) en barrios de Madrid y de Zaragoza, para ver su rentabilidad esperada por alquiler. Pisos que no necesitan reforma (ese sería otro nicho).

Lo cierto es que no se encuentran en todas las zonas, al menos en cantidad suficiente para hacer medias comparables de precios. Su búsqueda requiere algo más de tiempo que la de una vivienda estandar. 

Conclusión

En general, interesa más invertir en pisos más pequeños y más baratos, como los que no tienen ascensor, porque cuestan menos, se diversifica más y ofrecen mayor rentabilidad. Hay que buscar oportunidades: en precios medios la rentabilidad no es suficiente para que merezca ahora un consejo de compra, dadas las alternativas con mucho menor riesgo.

Es posible que la comunidad de propietarios decida por mayoría instalar un ascensor. En ese caso puede afrontar una derrama, pero en muchos casos es posible acceder a ayudas y subvenciones y el inmueble se revalorizará al término de la obra.