Los garajes más rentables de Madrid, por barrios

Las plazas de garaje eran desde hace años uno de los únicos tipos de inmuebles urbanos que ofrecían rentabilidades interesantes para el pequeño inversor en determinadas ciudades. Su menor coste comparado con las viviendas permitía además hacer asequible la inversión a un número mayor de inversores y diversificar una cartera de inmuebles.

Ocurre que los precios de venta han aumentado en general y con rentabilidades anuales esperadas más bajas, el atractivo de esta inversión ha bajado. Sobre todo teniendo en cuenta la evolución reciente al alza de los tipos de interés, un movimiento que aún no ha concluido.

Por ejemplo, en el barrio de Almenara, en Tetuán, en poco más de un año los precios pasaron de ser de 13.100 euros para la compra y 62 euros mensuales de alquiler a los actuales 18.200 euros de venta y 85 de alquiler mensual. Ahora, los garajes más rentables los encontramos en determinados barrios de distritos no céntricos como Ciudad Lineal, Usera o Vallecas, como le mostramos en la tabla de abajo, junto con su precio de mercado y el valor razonable de compra para un inversor.

Un efecto de estas subidas de los tipos es la mayor rentabilidad que ofrecen ahora los bonos del estado a 10 años, prototipo de inversión de bajo riesgo.

Cómo afecta la subida de tipos al valor razonable de los inmuebles.

Como es posible obtener un 3% anual “sin riesgo”, para que merezca la pena invertir su dinero en inmuebles, en este caso en plazas de garaje, es necesario que pueda preverse una rentabilidad esperada muy superior.

Rentabilidad mínima deseable para un garaje

¿Cuánto? Nosotros estimamos que para que interese comprar ahora una plaza de garaje como inversión es preciso esperar una rentabilidad anual de al menos un 5,8%.

En nuestra última actualización de precios en el selector de barrios para Madrid, de las 113 zonas estudiadas tan solo una se acerca a dicha rentabilidad.

Hace apenas un año encontrábamos oportunidades en un 75% de las zonas analizadas.  Nos bastaba que ofrecieran rentabilidades anuales esperadas del 3,1% o superiores. Ya no.

En todo caso, la decisión de compra debe tomarse siempre con una visión a largo plazo y teniendo en cuenta la imprescindible diversificación en sus inversiones, donde los inmuebles no deberían ocupar un sitio preponderante en estos momentos.

Dicho esto, ahora le presentamos un listado con los barrios que presentan un precio medio más asequible para la compra de las plazas de garaje.

Tabla de barrios de Madrid con garajes más rentables

Para cada zona se indican los siguientes datos:

- el precio medio actual de venta de una plaza de garaje tipo, estimado tras negociar con el vendedor;

- la renta mensual media para alquiler;

- la rentabilidad anual neta estimada por alquileres;

- Una indicación sobre el precio máximo que debería pagar en caso de compra, para preservar la rentabilidad descontada. El cálculo tiene en cuenta los gastos de compra.