Subastas de garajes, ¿interesa comprar?
Han aparecido anuncios de la subasta de diversas plazas de garaje en Madrid Capital, ¿son interesantes? Se trata del Plan Aparca de la Comunidad de Madrid. La subasta está abierta hasta el 30 de septiembre 2022. También ofrecen plazas en alquiler.
Las plazas de garaje se ubican en los distritos de Fuencarral, barrios de Peñagrande y Tres Olivos-Valverde, y Puente de Vallecas (barrio de Portazgo).
El precio de salida de las plazas del barrio de Tres Olivos- Valverde (c/ Aranzo 3) oscila entre 11.500 y 12.100 €.
Las plazas del barrio de Peñagrande (c/ La Bañeza 44) oscilan entre 14.500 y 17.000 €
Y las plazas del barrio de Portazgo (c/ Lago Maracaibo 4) oscilan entre 8.355 y 10.000 €.
Según nuestra herramienta de comparador de barrios para Madrid, las plazas de garaje tienen un precio de mercado medio de 16.000 € para el barrio de Tres Olivos- Valverde, 17.840 para el barrio de Peñagrande y 13.810 € para el barrio de Portazgo.
Comparar con el precio de mercado y con el valor razonable
En cuanto al valor razonable de compra para un inversor, lo obtenemos de capitalizar los alquileres medios de plazas de garaje en esos mismos barrios al 5,8 %. Este porcentaje es la suma de la tasa libre de riesgo (tomamos el 3% que ofrecen las obligaciones del Estado a 10 años) más la prima de riesgo, que estimamos en un 2,8%. El cálculo tiene en cuenta los gastos de adquisición (un 10% aproximado, incluyendo notaría, Registros, impuestos, etc.). A la hora de estimar de un modo prudente los ingresos netos de impuestos aplicamos un coeficiente del 0,8 de desocupación.
La siguiente tabla muestra la comparación de valores para esas plazas de garaje: con el valor medio de mercado, el de salida de a subasta y el que consideramos razonable de compra para un inversor que descuente una rentabilidad interesante.
|
Distrito |
Barrio |
Subasta |
Media Subasta |
V. Mercado |
V. Razonable |
Subastas de garajes, ¿interesa comprar?
Han aparecido anuncios de la subasta de diversas plazas de garaje en Madrid Capital, ¿son interesantes? Se trata del Plan Aparca de la Comunidad de Madrid. La subasta está abierta hasta el 30 de septiembre 2022. También ofrecen plazas en alquiler.
Las plazas de garaje se ubican en los distritos de Fuencarral, barrios de Peñagrande y Tres Olivos-Valverde, y Puente de Vallecas (barrio de Portazgo).
El precio de salida de las plazas del barrio de Tres Olivos- Valverde (c/ Aranzo 3) oscila entre 11.500 y 12.100 €.
Las plazas del barrio de Peñagrande (c/ La Bañeza 44) oscilan entre 14.500 y 17.000 €
Y las plazas del barrio de Portazgo (c/ Lago Maracaibo 4) oscilan entre 8.355 y 10.000 €.
Según nuestra herramienta de comparador de barrios para Madrid, las plazas de garaje tienen un precio de mercado medio de 16.000 € para el barrio de Tres Olivos- Valverde, 17.840 para el barrio de Peñagrande y 13.810 € para el barrio de Portazgo.
Comparar con el precio de mercado y con el valor razonable
En cuanto al valor razonable de compra para un inversor, lo obtenemos de capitalizar los alquileres medios de plazas de garaje en esos mismos barrios al 5,8 %. Este porcentaje es la suma de la tasa libre de riesgo (tomamos el 3% que ofrecen las obligaciones del Estado a 10 años) más la prima de riesgo, que estimamos en un 2,8%. El cálculo tiene en cuenta los gastos de adquisición (un 10% aproximado, incluyendo notaría, Registros, impuestos, etc.). A la hora de estimar de un modo prudente los ingresos netos de impuestos aplicamos un coeficiente del 0,8 de desocupación.
La siguiente tabla muestra la comparación de valores para esas plazas de garaje: con el valor medio de mercado, el de salida de a subasta y el que consideramos razonable de compra para un inversor que descuente una rentabilidad interesante.
|
Distrito |
Barrio |
Subasta |
Media Subasta |
V. Mercado |
V. Razonable |
|
Fuencarral |
Tres Olivos- Valverde |
11.500-12.100 |
11.800 |
16.015 |
12.284 |
|
Fuencarral |
Peñagrande |
14.500-17.000 |
15.750 |
17.842 |
11.116 |
|
Puente de Vallecas |
Portazgo |
8.355-10.000 |
9.178 |
13.810 |
10.052 |
Precios en euros.
Con base en lo anterior y mirando los precios de mercado, en nuestro comparador todos los barrios tienen ahora el consejo de vender porque estimamos que las plazas de garaje, a los precios medios actuales, no ofrecen expectativas de rentabilidad suficientes.
Si nos fijamos en el precio de partida de las subastas observamos que el barrio de Tres Olivos- Valverde resultaría “correcto”, el de Peñagrande seguiría “muy caro” y el de Portazgo “barato”. Como vemos, los precios de salida de la subasta, si no suben, parecen interesantes para dos barrios, pero depende del interés que pretendamos obtener.
El precio no lo es todo, visite el lugar
No debemos olvidar que, por sí solos, el precio o la rentabilidad esperada no son factores determinantes para una decisión de inversión. Pues puede ser que los precios sean bajos por ser zonas poco demandadas o de difícil alquiler, o afectadas por otros factores.
Precauciones en la compra de una plaza de garaje.
Antes de plantearse participar en la subasta se deberían conocer tanto el entorno como las plazas en sí mismas. Basta con observar su ubicación en alguna de las aplicaciones geográficas de internet para hacerse una primera idea.
