Compra sobre plano: el banco no siempre responde de anticipos
El régimen especial de protección al adquirente de vivienda sobre plano con devolución de anticipos que regulaba la Ley 57/1968 hasta 2015 y que ahora recoge la Ley de Ordenación de la Edificación, se refiere a los casos en que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el tiempo convenido. La responsabilidad de los bancos donde se depositan los anticipos y de los que conceden los avales solo nace en esos casos de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin, no en los casos de resolución o extinción del contrato por otras causas, aunque estén acordadas entre comprador y promotora.
A quién reclamar los anticipos en la compra sobre plano.
Lo ha recordado una sentencia del Supremo de 6 de junio de 2022. Téngalo en cuenta porque una cosa es la protección que da la ley y otra los pactos que acuerde con la promotora. Los pactos son obligatorios, pero ante una insolvencia de la promotora puede quedarse sin escudo legal.
Veamos el caso concreto.
Derechos del comprador en compra sobre plano.
Resolución de compra por problemas de financiación
En agosto de 2007 Pino se interesó por la compra de una vivienda sobre plano en la provincia de Valencia y entregó 3.000 euros como reserva y entrega a cuenta del precio. En septiembre firmó el contrato privado de compra con un precio total de 192.000 euros, de los que adelantó otros 39.000 euros hasta diciembre de 2007.
Compra sobre plano: el banco no siempre responde de anticipos
El régimen especial de protección al adquirente de vivienda sobre plano con devolución de anticipos que regulaba la Ley 57/1968 hasta 2015 y que ahora recoge la Ley de Ordenación de la Edificación, se refiere a los casos en que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el tiempo convenido. La responsabilidad de los bancos donde se depositan los anticipos y de los que conceden los avales solo nace en esos casos de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin, no en los casos de resolución o extinción del contrato por otras causas, aunque estén acordadas entre comprador y promotora.
A quién reclamar los anticipos en la compra sobre plano.
Lo ha recordado una sentencia del Supremo de 6 de junio de 2022. Téngalo en cuenta porque una cosa es la protección que da la ley y otra los pactos que acuerde con la promotora. Los pactos son obligatorios, pero ante una insolvencia de la promotora puede quedarse sin escudo legal.
Veamos el caso concreto.
Derechos del comprador en compra sobre plano.
Resolución de compra por problemas de financiación
En agosto de 2007 Pino se interesó por la compra de una vivienda sobre plano en la provincia de Valencia y entregó 3.000 euros como reserva y entrega a cuenta del precio. En septiembre firmó el contrato privado de compra con un precio total de 192.000 euros, de los que adelantó otros 39.000 euros hasta diciembre de 2007.
El plazo de entrega de la vivienda era el 30/6/2008. El contrato preveía la posibilidad de resolver el contrato por el comprador en caso de que la casa no se terminara en plazo o de que el banco no aprobara la subrogación en la hipoteca llegado el momento de firmar la escritura. La licencia de primera ocupación se solicitó en marzo de 2008 y se concedió en diciembre de ese año.
En octubre de 2008 Pino envió un burofax a la promotora comunicando su decisión de resolver el contrato y solicitó la devolución de los anticipos, algo a lo que la promotora se opuso. La promotora alegó que no tenía liquidez para devolver el dinero y que ofrecía facilidades de pago para el resto del precio pendiente.
Pino demandó a la promotora en 2011. Pretendía la resolución del contrato con base en el contrato, que le facultada a resolver si no podía subrogarse en el préstamo concedido al promotor ni obtener por su cuenta financiación. Para la subrogación, el banco prestamista había pedido garantías suplementarias y otro banco le denegó la hipoteca. La sentencia recaída en 2012 estimó la resolución y condenó a la promotora (en rebeldía) a devolver 42.000 euros a Pino. La sentencia es firme.
Años más tarde, en 2017, Pino demandó al banco solicitando la devolución de los anticipos con intereses. Tras un recurso, la Audiencia Provincial de Valencia dio la razón a Pino, pero el banco recurrió al Supremo y este termina estimando el recurso y desestimando la demanda de Pino (STS de 6 de junio de 2022).
El banco solo responde por causas concretas, retraso o no construcción
La resolución del contrato de compra se fundó en una cláusula del contrato que la permitía en caso de no obtener financiación (ojo, esto no es frecuente: lo ordinario es que la falta de financiación sea un problema del comprador exclusivamente, no lo olvide).
En este caso, Pino no pidió la resolución del contrato por incumplimiento de los plazos de entrega ni por falta del aval obligatorio. Fue por la falta de financiación, que se reconocía en el contrato como causa de resolución pero que solo vinculaba a la promotora, no al banco donde se ingresaron los anticipos.
En otras sentencias del Supremo también se ha rechazado la responsabilidad del banco en casos de compra sobre plano donde había existido acuerdo mutuo ajeno al incumplimiento del plazo de entrega de la vivienda, baja de unos cooperativistas independiente del retraso en la terminación de las viviendas, voluntad de los compradores de no consumar el contrato de compraventa y tolerancia del vendedor hasta que apareciera otro comprador o voluntad del comprador de desvincularse del contrato por razones ajenas al contrato mismo.
