Comprar vivienda en barrios baratos, dónde

¿Interesa comprar vivienda en los barrios más baratos?

Desde un punto de vista económico, a la hora de invertir en una vivienda tiene sentido preguntarse si interesa más elegir una zona cara o una barata. Cada elección tiene ventajas e inconvenientes, aunque algunas pueden ser más teóricas que reales. Ya hemos visto el análisis de los barrios más caros: es cierto que ofrecen rentas de alquiler mayores, pero si miramos la rentabilidad anual esperada nos llevamos sorpresas. Y no conviene fiarlo todo a la creencia de que un barrio caro de una ciudad "siempre subirá de precio".

¿Interesa comprar vivienda en barrios caros?

Elegir barrios "baratos" permite diversificar más, porque por el mismo dinero puedes adquirir varios inmuebles. Las rentabilidades pueden ser superiores, pero también es mayor la dedicación que hay que prestar al seguimiento de los alquileres, y sus riesgos.

Cuando comparamos los barrios más baratos el orden de prevalencia se invierte, siendo Sevilla la que posee los barrios más baratos de las cuatro ciudades, seguida de Valencia, Madrid y Barcelona. Esta última tiene los barrios baratos más caros comparativamente.

Se observa en el caso de estos barrios baratos que la diferencia entre el valor de venta, convenientemente ponderado, y el valor razonable es menor que en los barrios caros. Únicamente en un barrio de Sevilla, Su Eminencia- La Oliva del distrito de Cerro Amate, se aproximan ambos valores. Y es el único que supera la rentabilidad mínima que estimamos para vivienda del 6,4%.

*PVP Viv 90 m2

Como es lógico la rentabilidad de los barrios es mayor en aquellos que se aproximan el valor en venta y el valor razonable lo que sucede en los barrios baratos, y menor cuando ambos valores se distancian, en los barrios más caros.

Rentabilidad por alquiler en barrios baratos

Calculamos la rentabilidad anual estimada a partir de las rentas mensuales medias del alquiler de viviendas similares en las respectivas zonas. El cálculo tiene en cuenta los gastos del arrendador y un coeficiente de ocupación, para tomar en cuenta que una vivienda rara vez está alquilada los 12 meses del año durante un periodo largo de años.

Como vemos en los cuadros, con un piso del barrio más caro de Madrid - Recoletos (777.357 €)- se podrían comprar 10 pisos de igual superficie del barrio más barato de Sevilla, Su Eminencia- La Oliva del distrito de Cerro Amate (72.414 €), o 5 pisos del barrio más barato de Madrid, San Andrés (141.993 €).

  La renta bruta media del barrio más caro de Madrid (Recoletos) sería 1722 €/mes y la del barrio más barato de Madrid, San Andrés, sería 743 €.

Si en vez de adquirir un piso en el barrio más caro lo adquiriéramos en el más barato tendríamos para los 5 pisos que se podrían adquirir una renta bruta de 3.717€/mes, repartiendo riesgos al ser varios inmuebles y nos sobraría dinero. En cualquier caso, excepto en el barrio más barato de Sevilla, ninguno de los barrios analizados alcanza la rentabilidad mínima del 6,4 % que estimamos para viviendas.

  Además no todo es la rentabilidad , hay que examinar los barrios y a menudo una mayor rentabilidad conlleva un mayor riesgo de impago de alquileres, “ocupación”, etc.