Zonas de expansión de Madrid, ¿interesantes?

Ciudades en expansión

Las ciudades actuales ya no son lo que eran antiguamente. Lejos quedan de los pequeños conjuntos de edificios amurallados de hace siglos y cada vez son más los barrios que las forman, en parte obligadas por aumento del número de personas que las habitan. Madrid no es una excepción, según el INE, en las últimas dos décadas, la población de la capital ha aumentado un 15% hasta alcanzar los más de 3 millones de habitantes, situándose como la ciudad más poblada del país. Hay zonas que antes de comenzar el siglo no existían o estaban en proceso de edificación, por lo que algunas de sus viviendas tienen poco más de 20 años de vida. Estos barrios se encuentran, en su mayoría, en el norte de la ciudad, como Montecarmelo, Las Tablas, Sanchinarro, Arroyo del Fresno o Valdebebas. También están Aravaca y el Ensanche de Vallecas. Veamos si es rentable invertir en inmuebles situados en estas zonas.

Consulte aquí toda la información de los 108 barrios de Madrid.

Al final del texto encontrará una tabla en la que aparecen estos barrios ordenados de mayor a menor según su rentabilidad anual esperada. Además, podrá consultar los precios medios de venta y alquiler, así como el valor razonable de los inmuebles de esas zonas. El estudio se ha realizado con viviendas y garajes homogéneos, de un tamaño aproximado de 90 m², en buen estado y con ascensor en caso de las primeras, y de 14m2 y en buenas condiciones en caso de los segundos. Recuerde que en nuestra web (www.ocu.org/fincas-y-casas/analisis-de-precios) puede usar la herramienta de valoración de precios donde, además de los datos de las grandes ciudades, también se encuentran los precios de viviendas y garajes actualizados de más de 60 ciudades.

Barrios nuevos, viviendas caras

Si bien los precios de las viviendas de estos barrios no son los más abultados de la ciudad, tampoco son las zonas más baratas. Según Idealista, en el distrito de Hortaleza al que pertenecen Sanchinarro y Valdebebas, el precio medio de las viviendas es de 3.832€/m2. El distrito de Fuencarral, en el que se encuentran Montecarmelo, Las Tablas y Arroyo del Fresno es algo más económico, 3.553€/m2 de media. Los alquileres medios están en cifras muy similares, 12,5€/m2 y 12,2€/m2, respectivamente.

Según nuestro método de valoración, las viviendas de todas las zonas mencionadas tienen precios demasiado caros para poder recomendar la inversión en ellas. Por ello es muy difícil alcanzar la rentabilidad que exigimos para la inversión en viviendas, que actualmente situamos en el 4,6% anual. En este sentido, donde más rentabilidad se espera es en el barrio de Ensanche de Vallecas-La Gavia (2,5% anual), más de un 2% por debajo del límite.

Si está interesado en invertir en viviendas de Madrid con rentabilidades aceptables, consulte este análisis de las viviendas más rentables de la capital.

En cuanto a plazas de garaje, la cosa cambia. La rentabilidad mínima que exigimos es del 3,35% anual y es superada en dos de los barrios analizados. En Ensanche de Vallecas-La Gavia se espera un 3,8%, con un precio medio de venta de 11.250 euros y un alquiler medio de 50 euros. En Montecarmelo los precios son algo más caros, 13.000 euros de media y, al igual que los alquileres (55 euros) y se espera un 3,7% anual, por lo que también resulta una oportunidad interesante de inversión. Para conocer las plazas de garaje más rentables de la capital, visite este análisis.

También hemos analizado los barrios más céntricas y famosas de Madrid.

Tabla de barrios con precios para la vivienda

Para cada barrio se indica:

- el precio medio actual de venta del inmueble, estimado tras negociar con el vendedor;

- la renta mensual media para alquiler;

- la rentabilidad anual que ofrece dicho alquiler para quien adquiera una vivienda con intención de arrendarla;

- Una indicación sobre el precio máximo que debería pagar en caso de compra, para preservar una rentabilidad descontada del 4,6% anual. El cálculo tiene en cuenta los gastos de compra.

Todos los datos se refieren al tipo de vivienda señalado y son cálculos medios. A la hora de establecer el precio de una vivienda, ya sea en venta como en alquiler, deberemos atender a sus características propias.