Qué inmuebles comprar ahora

Ideas para invertir con cabeza

Los inmuebles se presentan como un medio para evitar la pérdida de dinero que puede suponer la alta inflación (5,4% en octubre de 2021). Esto tiene parte de cierto pero a la hora de poner nuestro dinero a menudo nos preguntamos si comprar este o aquel inmueble a esos precios no será una locura. Necesitamos criterios para decidir y para elegir.

La inversión en inmuebles debe contemplarse desde una perspectiva general de gestión a medio y largo plazo de su patrimonio global. En OCU inmobiliario esto lo traducimos en unas recomendaciones de distribución de un patrimonio tipo, donde conviene que exista un reparto diversificado entre inversiones financieras (acciones y obligaciones) e inmuebles. Vea una distribución de cartera que lleva rindiendo un 6% medio anual desde hace 18 años.

 

DISTRIBUCIÓN RECOMENDADA DE UN PATRIMONIO ENTRE DISTINTOS TIPOS DE INVERSIONES

Para una cartera a largo plazo que busque estabilidad y rentabilidad.

 

En general, en España, la inversión en “ladrillo” tiene un peso superior al que nos parece razonable desde el punto de vista económico. Y la propia elección de los inmuebles que se adquieren no suele tener en cuenta la rentabilidad esperada. Dentro de los inmuebles no todo vale. Repasamos ahora aquellas opciones concretas en las que vemos mayor interés:

- en viviendas;

- en plazas de garaje. Es posible invertir en plazas de garaje por 15 o 20.000 euros y obtener rentabilidades anuales superiores al 4%, eligiendo bien.

- en fincas rústicas;

- en supuestos chollos que se publicitan.

 

Aplicamos un criterio de rentabilidad

A la hora de recomendar una u otra opción y de estimar los precios a que interesa comprar, no nos fijamos en lo que “está de moda”, ni en lo que ahora parece subir de precio o se recomienda desde diversas entidades o expertos.

En OCU inmobiliario nos guiamos por un criterio económico basado en la rentabilidad esperada por alquileres. Si esa rentabilidad es superior a la que estimamos razonable para que compense asumir el riesgo de compra del inmueble, de ahí resulta un consejo de compra. Si esa rentabilidad es menor, el consejo es de venta. En estos momentos, esa rentabilidad mínima “exigible” a viviendas es del 4,6%, mientras que para garajes es del 3,35%, debido al menor riesgo existente para el adquirente.

Cómo comprar casa a un valor razonable.

Vivienda: seguimos 248 barrios

Realizamos un seguimiento de los precios y consejos sobre 248 barrios de las grandes ciudades. Puede ver un resumen de las zonas más destacadas en las páginas 8 a 10. Actualmente, si nos referimos a viviendas, tan solo un 5% de las zonas analizadas merecen un consejo de compra, mientras que el 92% recibe un consejo de venta. Pensamos que la inversión en vivienda no es interesante en estos momentos, y menos con la inseguridad que genera la anunciada ley sobre la vivienda y los más que probables incrementos en los impuestos referidos a la vivienda. Con carácter excepcional podría interesar alguna de las ofertas procedentes de entidades bancarias, pero hemos comprobado que los descuentos anunciados no son siempre reales y las mejores ocasiones se encuentran en municipios con muy poca demanda.

En la tabla siguiente destacamos algunos de los barrios para invertir en viviendas, indicando los precios medios de mercado y los valores que estimamos razonables, que es el máximo a pagar si se quiere obtener la rentabilidad del 4,6% con las rentas de alquiler actuales.

 

SELECCIÓN DE ZONAS PARA VIVIENDAS CON MAYOR RENTABILIDAD POR ALQUILER
Ciudad	Barrio	Precio de mercado	Valor razonable
Sevilla	S. Jerónimo	85.900	99.000
Valencia	La Fonsanta	101.500	96.500
Valencia	Na Rovella	104.250	139.500
Valencia	Camí Reial	100.000	97.250
Madrid	Aeropuerto	188.250	181.000
Sevilla	C. del Águila	93.000	91.500
Sevilla	P. Alcosa	89.000	99.250
Precios en euros para viviendas en buen estado de unos 90 m2.

 

Los estudios por barrios no se limitan a Barcelona, Madrid, Sevilla y Valencia. También actualizamos la información de otras 60 ciudades.

Por ejemplo, vea aquí los datos sobre Zaragoza, donde en estos momentos todos los barrios de viviendas aparecen como caros o muy caros. En el siguiente cuadro vemos la rentabilidad comparada de viviendas y plazas de garaje en algunos barrios de Zaragoza.

 

ZARAGOZA: RENTABILIDADES COMPARADAS POR ALQUILER, PARA VIVIENDA Y GARAJE
Barrio	Rentabilidad anual vivienda	Rentabilidad anual garajes
Avda. Cataluña – Sta. Isabel	3,1%	4,4%
Casablanca	2,4%	3,7%
Casco Histórico	3,3%	3,8%
Rentabilidades anuales medias estimadas netas de gastos.

 

Como vemos, en estos barrios se supera la rentabilidad mínima exigible para plazas de garaje del 3,35% (merecerían un consejo de compra) y no se alcanza la mínima exigible para viviendas del 4,6%.

 

Qué oportunidades existen en garajes

El alquiler por separado de una plaza de garaje conlleva menos riesgos para el propietario. No hay plazo mínimo de duración, existe mayor rotación, se reduce el riesgo de sufrir daños o de no poder recuperar la posesión, son menores los gastos de conservación e impuestos, etc. Además, el coste de adquisición es menor que el de una vivienda (salvo excepciones), lo que permite distribuir mejor nuestras inversiones. Por ese motivo nos parece aceptable una rentabilidad neta anual esperada del 3,35% para poder aconsejar una compra de este tipo.

Y aquí sí que encontramos oportunidades de compra asequibles, que le mostramos a continuación