Qué inmuebles comprar ahora

Ideas para invertir con cabeza

Los inmuebles se presentan como un medio para evitar la pérdida de dinero que puede suponer la alta inflación (5,4% en octubre de 2021). Esto tiene parte de cierto pero a la hora de poner nuestro dinero a menudo nos preguntamos si comprar este o aquel inmueble a esos precios no será una locura. Necesitamos criterios para decidir y para elegir.

La inversión en inmuebles debe contemplarse desde una perspectiva general de gestión a medio y largo plazo de su patrimonio global. En OCU inmobiliario esto lo traducimos en unas recomendaciones de distribución de un patrimonio tipo, donde conviene que exista un reparto diversificado entre inversiones financieras (acciones y obligaciones) e inmuebles. Vea una distribución de cartera que lleva rindiendo un 6% medio anual desde hace 18 años.

DISTRIBUCIÓN RECOMENDADA DE UN PATRIMONIO ENTRE DISTINTOS TIPOS DE INVERSIONES

Para una cartera a largo plazo que busque estabilidad y rentabilidad.

En general, en España, la inversión en “ladrillo” tiene un peso superior al que nos parece razonable desde el punto de vista económico. Y la propia elección de los inmuebles que se adquieren no suele tener en cuenta la rentabilidad esperada. Dentro de los inmuebles no todo vale. Repasamos ahora aquellas opciones concretas en las que vemos mayor interés:

- en viviendas;

- en plazas de garaje. Es posible invertir en plazas de garaje por 15 o 20.000 euros y obtener rentabilidades anuales superiores al 4%, eligiendo bien.

- en fincas rústicas;

- en supuestos chollos que se publicitan.

Aplicamos un criterio de rentabilidad

A la hora de recomendar una u otra opción y de estimar los precios a que interesa comprar, no nos fijamos en lo que “está de moda”, ni en lo que ahora parece subir de precio o se recomienda desde diversas entidades o expertos.

En OCU inmobiliario nos guiamos por un criterio económico basado en la rentabilidad esperada por alquileres. Si esa rentabilidad es superior a la que estimamos razonable para que compense asumir el riesgo de compra del inmueble, de ahí resulta un consejo de compra. Si esa rentabilidad es menor, el consejo es de venta. En estos momentos, esa rentabilidad mínima “exigible” a viviendas es del 4,6%, mientras que para garajes es del 3,35%, debido al menor riesgo existente para el adquirente.

Cómo comprar casa a un valor razonable.

Vivienda: seguimos 248 barrios

Realizamos un seguimiento de los precios y consejos sobre 248 barrios de las grandes ciudades. Puede ver un resumen de las zonas más destacadas en las páginas 8 a 10. Actualmente, si nos referimos a viviendas, tan solo un 5% de las zonas analizadas merecen un consejo de compra, mientras que el 92% recibe un consejo de venta. Pensamos que la inversión en vivienda no es interesante en estos momentos, y menos con la inseguridad que genera la anunciada ley sobre la vivienda y los más que probables incrementos en los impuestos referidos a la vivienda. Con carácter excepcional podría interesar alguna de las ofertas procedentes de entidades bancarias, pero hemos comprobado que los descuentos anunciados no son siempre reales y las mejores ocasiones se encuentran en municipios con muy poca demanda.

En la tabla siguiente destacamos algunos de los barrios para invertir en viviendas, indicando los precios medios de mercado y los valores que estimamos razonables, que es el máximo a pagar si se quiere obtener la rentabilidad del 4,6% con las rentas de alquiler actuales.

Los estudios por barrios no se limitan a Barcelona, Madrid, Sevilla y Valencia. También actualizamos la información de otras 60 ciudades.

Por ejemplo, vea aquí los datos sobre Zaragoza, donde en estos momentos todos los barrios de viviendas aparecen como caros o muy caros. En el siguiente cuadro vemos la rentabilidad comparada de viviendas y plazas de garaje en algunos barrios de Zaragoza.

Como vemos, en estos barrios se supera la rentabilidad mínima exigible para plazas de garaje del 3,35% (merecerían un consejo de compra) y no se alcanza la mínima exigible para viviendas del 4,6%.

Qué oportunidades existen en garajes

El alquiler por separado de una plaza de garaje conlleva menos riesgos para el propietario. No hay plazo mínimo de duración, existe mayor rotación, se reduce el riesgo de sufrir daños o de no poder recuperar la posesión, son menores los gastos de conservación e impuestos, etc. Además, el coste de adquisición es menor que el de una vivienda (salvo excepciones), lo que permite distribuir mejor nuestras inversiones. Por ese motivo nos parece aceptable una rentabilidad neta anual esperada del 3,35% para poder aconsejar una compra de este tipo.

Los garajes más baratos de Barcelona, en compra y alquiler.

En la actualidad, el comparador de barrios de nuestra web analiza 245 zonas para garajes, y en el 67% de los barrios vemos oportunidades de compra. ¿Por qué? En muchos casos esas plazas se alquilan por unos importes mensuales elevados y si los comparamos con sus precios de compra, observamos unas rentabilidades que pueden ser bastante elevadas. Es decir, ante un aumento de la demanda de los usuarios, lo que ha crecido es el precio del alquiler, muy por encima de la variación del precio de compra. En parte es lógico porque las necesidades de aparcamiento suelen ser temporales y no generan tantas decisiones de compra como en el caso de la vivienda.

¿Interesan las fincas rústicas?

En nuestra cartera modelo para patrimonios superiores a 500.000 euros, las tierras rústicas ocupan un 35%. Esta recomendación se debe a diversos factores.

Las fincas rústicas siguen su propio ritmo de precios, escapando en gran parte de los volubles ciclos de la vivienda. Desde hace años estamos recomendando desde Fincas y casas la compra de fincas de secano destinadas al cultivo de cereales. En concreto, centramos nuestras recomendaciones en Castilla y León, comunidad donde radica más de un tercio de todas las tierras de este tipo en el país. Su ventaja consiste en que tienen un precio relativamente bajo, que suele escapar a movimientos especulativos, existe oferta suficiente (al menos teóricamente) y muestra una tendencia continuada al alza en los últimos años, frente a otro tipo de tierras de precio mucho más voluble.

La previsión que manejamos para los próximos años es que el valor de estas tierras siga subiendo de modo estable y sin aspavientos, también impulsada por las crecientes necesidades alimentarias. Como se ve en el gráfico, entre 2011 y 2020 el precio medio de esta tierra ha aumentado año tras año (un 2,3% en 2020), mientras que el índice del precio medio de la tierra agrícola en España ha mostrado bajadas en 4 de los 9 años (-0,5% en 2020).

EVOLUCIÓN DEL PRECIO DE LA TIERRA DE CEREAL DE SECANO EN CASTILLA Y LEÓN Y EL PRECIO MEDIO DE LA TIERRA EN ESPAÑA

En base 100. Encuesta de Precios de la Tierra.

Sea precavido con otros chollos de viviendas

Está de moda el llamado crowdfunding inmobiliario, plataformas que permiten invertir en inmuebles a partir de pequeñas cantidades (500 € o menos). Recientemente nos interesamos por una publicidad de Urbanitae que ofrecía rentabilidades anuales del 12% en dos promociones con plazo de participación abierto. Al revisar los números, las previsiones de rentabilidad en ambos casos nos parecen demasiado optimistas y debe tener en cuenta que se trata de una inversión en la que asume el riesgo por completo. En algún caso puntual se puede obtener una buena rentabilidad como en otros sufrir un importante quebranto o tener que esperar un tiempo largo para recuperar todo o parte de lo invertido. Si se ve atraído por estas plataformas tenga en cuenta el riesgo y destine solo una suma que no le importe perder eventualmente.

También nos alejamos por ahora de los apartamentos turísticos, donde la incertidumbre regulatoria constituye un riesgo añadido no desdeñable.