¿En qué barrios comprar? Repaso a Barcelona, Madrid y Valencia

Actualizamos los precios por barrios para Barcelona, Madrid y Valencia

En junio de 2021 actualizamos los precios de compra y alquiler para los barrios de tres ciudades: Barcelona, Madrid y Valencia. El análisis incluye tanto el valor de mercado de los inmuebles como su valor razonable por zonas y la rentabilidad media que cabe esperar por los alquileres. El valor de mercado se basa en precios de oferta ponderados a la baja, por el margen de negociación estimado para una negociación. El valor razonable parte de la capitalización de los alquileres medios en esos mismos barrios al 4,6 % para viviendas y al 3,1 % para plazas de garaje. Dichos porcentajes son la suma de la tasa libre de riesgo más la prima de riesgo.

 Es decir, el valor razonable es el valor teórico que debería tener un inmueble para que, con las rentas actuales, su puesta en alquiler ofreciera al inversor esas rentabilidades indicadas. Los cálculos incluyen los gastos de adquisición del inmueble y contemplan un coeficiente de desocupación del alquiler, para llegar a resultados más acordes con lo que ocurre en la realidad. Si el precio de mercado está claramente por encima del valor razonable, estimamos que ese inmueble está “caro” y merece un consejo de venta. Y viceversa.

VENTAS TRIMESTRALES DE VIVIENDA

Las ventas crecen tras la crisis de la pandemia, pero no se disparan. 

Zonas destacadas por ciudad

Recogemos a continuación lo más destacado del análisis de precios. Las tres ciudades constituyen junto con Sevilla los principales núcleos del mercado residencial en España, cada una con su peso propio, como se observa en el gráfico. La comparación de precios se ha llevado a cabo con viviendas equivalentes, de unos 90 m², en buen estado y con ascensor. En garajes, se trata de plazas medias de unos 14 m² y buenas condiciones de acceso.

Barcelona

Para viviendas, al comparar el precio de mercado en venta de Barcelona con el valor de capitalización o valor razonable, obtenido en función de las rentas de alquiler disponibles, vemos que las 49 zonas analizadas aparecen como muy caras. Por ejemplo, el barrio de la Sagrada familia del Distrito del Ensanche aparece como muy caro, con precio medio de mercado de 346.000 €, frente a un valor razonable de 175.000 € y una rentabilidad anual del 2,3%. Por su parte, el barrio de El Raval (en Ciudad Vieja) ofrece un 2,75 % de rentabilidad, lejos también del “mínimo” de 4,6% que estimamos razonable para justificar una compra.

BARCELONA: PRECIO DE LA VIVIENDA EN VENTA (€/m²) Y ALQUILER (€/m² al mes)

Junio de 2021 parece poner fin a las caídas de las rentas que comenzaron con la pandemia.

Sin embargo, la situación es contraria en plazas de garaje: todos los barrios aparecen como interesantes para invertir, superando el 3,1% mínimo que estimamos como indispensable para considerar una plaza de garaje como adecuada para inversión. La tabla adjunta muestra algunos de los barrios con mayor rentabilidad para garajes en Barcelona. Se trata de valores medios por zonas. Lógicamente, a la hora de buscar garajes hay que hacer una adecuada elección de la calle y de la ubicación de la misma plaza, acceso, capacidad, sótano en el que se ubica, etc.

Para cada barrio se indica:

• El precio medio actual de venta del inmueble, estimado tras negociar con el vendedor.
• El valor razonable que estimamos en función de la renta media del alquiler en la zona.
• La rentabilidad anual que ofrece dicho alquiler para quien adquiera una vivienda con intención de alquilarla.

  Consejos para la compra de una plaza de garaje.

Pocas oportunidades en Madrid

También en Madrid la gran mayoría de los barrios presenta precios caros para la vivienda. De las 107 zonas analizadas, tan solo hay 5 excepciones: los barrios de