Barrios baratos, rentables y caros de cuatro capitales

Comparación de barrios baratos, rentables y caros por ciudades

Os traemos un análisis de precios de compra y alquiler de vivienda para las cuatro grandes ciudades del país con información por barrios a fecha de marzo de 2021. Además, proporcionamos el valor razonable de las viviendas por zonas y la rentabilidad media que cabe esperar por los alquileres.

Vea aquí toda la información de las 57 zonas de Valencia.

Vea aquí toda la información de las 39 zonas de Sevilla.

Vea aquí toda la información de las 53 zonas de Barcelona.

Vea aquí toda la información de las 117 zonas de Madrid.

Presentamos tres tablas con una selección de barrios de Barcelona, Madrid, Sevilla y Valencia. Una tabla con las viviendas más baratas en estas ciudades; una con las viviendas más rentables y otra con las viviendas más caras.

Se trata de precios medios obtenidos para viviendas equivalentes, de unos 90 m², en buen estado y con ascensor.  

Tabla de barrios con precios para la vivienda

Para cada barrio se indica:

- el precio medio actual de venta del inmueble, estimado tras negociar con el vendedor;

- la renta mensual media para alquiler;

- la rentabilidad anual que ofrece dicho alquiler para quien adquiera una vivienda con intención de arrendarla;

- Una indicación sobre el precio máximo que debería pagar en caso de compra, para preservar una rentabilidad descontada del 4,6% anual. El cálculo tiene en cuenta los gastos de compra.

Todos los datos se refieren al tipo de vivienda señalado y son cálculos medios. A la hora de establecer el precio de una vivienda, ya sea en venta como en alquiler, deberemos atender a sus características propias.

Las pocas oportunidades para el inversor en vivienda

Según datos del portal idealista, el precio de los alquileres cayó un 2% de media en España entre febrero de 2020 y febrero de 2021. Por otro lado, los precios de venta subieron un 1,1% en el mismo periodo.

A consecuencia de la bajada de los alquileres y la subida del precio de venta de viviendas, lo normal es que el inversor lo tenga más difícil para encontrar oportunidades atractivas de inversión, pero esto depende de cada ciudad y de los barrios.

Según nuestra herramienta de valoración, el 99% de las zonas analizadas aparecen como “caras”. Esto significa que ofrecen rentabilidades esperadas por debajo de 4,6% anual, rendimiento que estimamos necesario para un inversor prudente en viviendas, atendiendo al riesgo y a las alternativas existentes.

Solamente se salvan cuatro barrios, dos de Sevilla, San Pablo (5,3%) y Su Eminencia-La Oliva (4,7%); y dos de Valencia, Na Rovella (5%) y Tres Forques (4,6%). No aparece ningún barrio interesante en este aspecto en Madrid ni en Barcelona. Esto se debe a que, en el último año, en la capital, el precio de venta de las viviendas cayó un 1%, a diferencia de los alquileres, que han caído en un 10,1%. Por otra parte, desde febrero de 2020 a febrero de 2021, en la Ciudad Condal el precio de la vivienda cayó un 2,9%, pero el de los alquileres se desplomó hasta llegar a un 13,6%. De esta manera, en la tabla de barrios con viviendas más caras, los 25 primeros pertenecen a estas dos ciudades.

Barrios baratos, ¿barrios rentables?

Si comparamos ambas tablas, podemos ver una correlación entre el precio de las viviendas y la rentabilidad neta anual que se puede esperar de ellas. Vemos cómo los tres barrios más baratos de las cuatro ciudades son a su vez tres de los más rentables. Esto supone una buena oportunidad de inversión, más interesante aún porque requiere de un desembolso inicial más reducido que en otras ocasiones, lo que facilita el acceso y la diversificación.

Le mostramos en la tabla una lista de barrios con mayores rentabilidades netas por alquiler de vivienda. Como se puede observar, pocos barrios superan el 4% de rentabilidad debido al alto precio de la vivienda en esas zonas y al alquiler medio de las mismas. Por ello, identificamos como interesantes únicamente las dos oportunidades de compra mencionadas para obtener unos rendimientos adaptados al riesgo que se asume.