Consejos de compra o venta de garajes: seguimiento

Periódicamente le recordamos los consejos vigentes para inversión en vivienda o garajes por barrios de las grandes ciudades del país.  Ahora hemos echado la vista atrás para hacer un seguimiento de los consejos que hemos dado en el pasado sobre la compra o venta de plazas de garaje, desde el punto de vista de un inversor.

En concreto, hemos revisado los consejos que dimos para plazas de garaje en barrios de Madrid en el mes de mayo de 2017, y hemos comparado la evolución con los datos de la actualización de junio de 2020.

Hay que tener en cuenta que los consejos de inversión en inmuebles son dinámicos. Es decir, en cada momento actualizamos los consejos no solo por el incremento o disminución de la rentabilidad anual neta esperada por alquileres, sino en función de la rentabilidad mínima futura que en cada momento exigimos a un inmueble para que merezca un consejo de compra.

60 ciudades analizadas por Fincas y casas.

La rentabilidad mínima exigida para un inversor

Esta rentabilidad mínima exigida es la suma de dos aspectos:

• La tasa libre de riesgo, que es la rentabilidad anual que ofrecen inversiones (casi) sin riesgo, como las obligaciones del estado a 10 años.
• La prima de riesgo, que es la estimación que nosotros hacemos del plus de riesgo que conlleva una inversión en un tipo determinado de inmuebles, en función de diversos aspectos que hemos explicado aquí.

Así, en mayo de 2017 “exigíamos” a las plazas de garaje una rentabilidad anual neta de al menos el 3,5% para aconsejar una compra. Era el resultado se sumar una prima de riesgo del 2% a una tasa libre de riesgo del 1,5%. Años después, en julio de 2020 seguimos exigiendo esa misma rentabilidad mínima del 3,5%, aunque es furto de una tasa libre de riesgo del 0,5% más una prima de riesgo del 3% (percibimos un mayor riesgo en la inversión hoy que hace tres años).

También hay que reseñar que los consejos de compra en materia de inmuebles son consejos a largo plazo. Para que compense una compra, con el elevado gasto que conlleva, suele ser necesario el paso de unos años. En el corto plazo, los gastos de compra se comen gran parte de la rentabilidad. A modo indicativo, nuestros consejos de inversión en inmuebles son con un horizonte de 10 años. De ahí que este ejercicio sea más teórico que real, pero permite hacernos una idea.

Qué pasó con los consejos de compra de 2017

Hemos revisado 17 consejos de compra de plazas de garajes en Madrid que dimos en mayo de 2017. Tal y como muestra la tabla adjunta, de los 17 consejos de compra de entonces, 16 de esas zonas han visto subir los precios de sus plazas de garaje en los últimos tres años, mientras que una ha bajado de precio.

Los incrementos de precios de venta por encima de los aumentos de las rentas de alquiler hacen que la rentabilidad anual por alquiler haya disminuido en 16 de esas zonas, frente a una que ha subido. Esto explica que de esas 17 zonas que en su momento merecieron un consejo de compra, haya ahora 5 que pasan a tener un consejo de