¿Existe un black friday de pisos?

Como en otros sectores, los vendedores de inmuebles no se han resistido a la idea de lanzar campañas promocionales con ocasión del conocido como “black Friday”. Es el caso, por ejemplo del portal Haya.es, que comercializa inmuebles procedentes del stock que en su día acumularon las entidades financieras.

Un negocio en manos de grandes fondos

Las entidades -incluida SAREB- fueron vendiendo casas, locales, terrenos, etc., a cuenta gotas hasta que diversos grandes fondos de inversión internacionales les hicieron ofertas de compra por lotes. El precio de venta bajó sustancialmente, pero fue el modo de desaguar gran parte de los bienes acumulados a los que no se daba salida. Los mismos fondos de inversión han ido comprando en paralelo las entidades intermediarias que comercializaron durante años esos inmuebles de la banca, creados muchas veces por los propios bancos y conocidos como “servicers”. Le sonarán algunos nombres como Altamira, Aliseda, Anida, Solvia, Casaktua, etc., muchos de los cuales han desaparecido o se han transformado.

Uno de ellos es Haya Real Estate que ofrece los inmuebles en su portal haya.es. Este portal ha lanzado una ola de rebajas en la campaña denominada “House Friday”, donde anuncia ofertas con descuentos cercanos al 40%.

Los porcentajes son llamativos pero es evidente que en sí mismos no constituyen un motivo para decidir una compra. Como hemos explicado en diversas ocasiones, el precio de mercado no es más que eso: el precio medio al que se supone que se están pagando un determinado tipo de inmuebles en una zona dada en este momento. Comprar por debajo del precio medio de mercado no es garantía de hacer un buen negocio. Nosotros utilizamos el concepto de valor razonable para estimar aquel valor al que sí decidiría comprar un inversor prudente con criterios económicos. Vea cómo calcular el valor razonable.

Una “oferta” puede estar por debajo del valor de mercado y sin embargo seguir siendo muy elevada respecto de su valor razonable, con lo que nunca merecería un consejo de compra.

Ofertas del portal haya.es

Así ocurre con alguna de las ofertas presentes en este “House friday” de Haya.

Por ejemplo, encontramos una vivienda en la calle Ayala, en el barrio de Salamanca de Madrid, que tiene 120 m², con 3 dormitorios, dos baños, trastero y garaje. Se oferta por 854.100 euros. Esto supone casi un 12% de descuento respecto del precio medio de mercado. ¿Sería una buena compra? Desde un punto de vista económico no. Según nuestros cálculos, con base en las rentas de alquiler que podrían obtenerse por ese inmueble, su valor razonable sería de algo menos de 500.000 euros.

Más llamativo es el caso de otra vivienda de 64 m² en la calle Pinos Baja de Madrid, con un dormitorio, un baño y garaje. Se oferta -teóricamente rebajado- por 226.000 euros, mientras que el precio medio de mercado está próximo a 190.000 euros, y el valor razonable con criterios económicos estaría en 121.000 euros.

Plazas de garaje: posible interés

Venimos advirtiendo que es posible encontrar oportunidades de compra en plazas de garaje en diversos barrios de las grandes ciudades españolas, dado que comparativamente se paga más por el alquiler que por la compra de estos inmuebles. En la promoción comentada, hemos visto una plaza en Madrid ofertada por 13.910 euros, con un descuento del 17% sobre el precio medio en la zona. Si la zona ya era barata respecto del precio medio de mercado, al adquirirla con un descuento superior aumenta el interés para el inversor. Según nuestros cálculos basados en las rentas medias de alquiler en la zona, el precio razonable de compra podría llegar a superar los 30.000 euros.

Y lo mismo cabe decir de otra plaza en Barcelona ofertada por 14.700 euros. Aunque su tamaño es de unos 10 m², supone una rebaja cercana al 30% respecto al precio medio de mercado, mientras que el valor razonable de los garajes en la zona sobrepasa los 35.000 euros.

Conclusión: mucho deberá buscar…

En definitiva, no se deje engatusar por grandes cifras de descuentos. En materia de inmuebles, las decisiones deben tomarse pensando en el largo plazo y con criterios de rentabilidad económica. Atienda siempre al valor razonable para tomar sus decisiones de compra, siempre en el marco de una estrategia global de sus inversiones. Y sobre la base de ese valor razonable, a la hora de buscar oportunidades cuente con los comercializadores de inmuebles procedentes de entidades bancarias, también en sus campañas puntuales de rebajas, aunque en la gran mayoría de los casos sus carteras incluyen inmuebles situados en zonas con poca demanda.