Vender casa con agencia inmobiliaria

Vender una casa con agencia inmobiliaria, qué debe saber

Si se plantea vender un inmueble y duda si encargarlo o no a una agencia inmobiliaria, o si le llaman de una agencia para hacerse cargo de su operación, hay unas cosas que debe saber ANTES de firmar nada.

No firme NADA antes de tener algunas ideas claras. Los encargos inmobiliarios se rigen por lo acordado por las partes y la agencia tiene mucha más experiencia que la inmensa mayoría de clientes en redactar acuerdos que le beneficien a ella, aunque parezcan formularios inofensivos. No tenga prisa. Lea todo despacio e infórmese bien.

No consienta que le hagan una “tasación gratuita” antes de conocer algunos consejos básicos.

Luego, si como dice la publicidad, usted es de los que prefiere irse a tomar un aperitivo o al teatro y no perder tiempo en las gestiones de venta, y opta por dar 10.000 o 15.000 euros a un agente, es totalmente libre de hacerlo y hará feliz a algunas personas.

Existen agentes inmobiliarios excelentes, que seguramente le consigan una buena venta y se ganan su comisión con creces. No lo dudamos. Solo le ayudamos a proteger sus intereses como vendedor.

Precauciones con agentes inmobiliarios.

Es posible vender la vivienda sin agencia

Vender una vivienda no es algo sencillo, tiene muchas implicaciones que solemos desconocer ya que es una operación que realizamos pocas veces en la vida. Existen algunos riesgos legales y muchas implicaciones económicas y de impuestos por la venta. No es algo que debamos tomarnos a la ligera.

¿Puede un particular vender su casa directamente sin necesidad de un agente inmobiliario? Perfectamente sí. Hace falta algo de tiempo y unos conocimientos que usted puede conseguir si se informa correctamente, por ejemplo aquí con OCU Inmobiliario en nuestra sección de Compraventa.

Papeles necesarios para comprar o vender vivienda.

Contratar una agencia le descargará de algunas tareas, no de todas, y no le garantiza que no haya problemas. Tiene un coste elevado, aproximadamente de entre un 3 a 5% del valor de venta, más el 21% de IVA. Ejemplo: en una casa de 250.000 euros supone un gasto para el vendedor de 12.100 euros, si la comisión fuera del 4%. Recuerde que los honorarios son libres y negociables.

Reclaman 14.000 euros al propietario que desiste de un encargo.

Si contrata una agencia, no olvide lo siguiente

No firme exclusiva de venta. La exclusiva le limita al vendedor y no le aporta nada. No entregue la sartén al agente. Él está para ayudar al propietario a vender: haga que le ayude, no deje que se apropie de la situación. Piense por ejemplo que si firma una exclusiva como vendedor y por el motivo que sea decide desistir del encargo antes del plazo, tendrá que pagar a la agencia como si la venta se hubiera realizado.

Guárdese la posibilidad de vender usted directamente la casa a sus propios familiares, amigos, conocidos, etc., sin tener que pagar comisión en ese caso. No lo dé por supuesto.

Fije un precio claro y conveniente de venta (tire por lo alto, ya tendrá ocasión de consentir rebajas, si lo desea) y un plazo del encargo. 

Atención: si encarga la venta en un precio de XX euros y la agencia le presenta en plazo una oferta firme por ese precio, no podrá rechazarla aunque tenga otra oferta superior por otro lado, porque se consideraría que la agencia ha cumplido su parte contractual y usted debería pagar los honorarios. La SAP Barcelona de 18/11/2022 condenó al propietario a pagar a una agencia los honorarios de venta de un inmueble, tras haberle presentado la agencia una oferta de compra por el precio indicado en el encargo de venta, oferta que el propietario rechazó. Para poder rechazar una oferta acorde al encargo es preciso tener una causa justa. La sentencia no consideró causa justa para rechazar la oferta el hecho de estar negociando el propietario la venta por otro cauce por un precio superior. De hecho, el inmueble se vendió al oferente que más ofreció, sin mediación de la agencia demandante, pero el propietario fue condenado a pagar los honorarios de la primera agencia por haber cumplido esta con su obligación de presentar un comprador por el precio fijado en el encargo.

Negocie la comisión de la agencia, no hay nada fijo, ni baremos colegiales ni honorarios estándar…

Pacte expresamente que los honorarios de la agencia se devengarán en el momento de la firma de la escritura de compra y no antes. Desde luego no en el momento en que un comprador interesado pueda entregar al agente un adelanto a cuenta del precio. Si hay escritura de venta, hay honorarios. Si no, no. Lógicamente, si la agencia no acepta el pacto, no firme nada con ella.

Firme con la agencia un encargo de venta claro con estas condiciones. Ojo a la letra pequeña.

Si usted pone un anuncio de venta y luego le contacta alguna agencia inmobiliaria para mediar, deje las cosas claras y no sea confiado. Hay vendedores que se han visto reclamar el pago de comisiones por agencias que acompañaron a los compradores de la casa en su visita, a pesar de no existir encargo de venta firmado entre vendedor y agencia. Mucho cuidado con las hojas de visita que pretenden incluir compromisos para las partes.

Honorarios de agencia inmobiliaria sin contrato.

Sentencias sobre agencias inmobiliarias

En una sentencia de 27 de septiembre de 2022, la Audiencia Provincial de Madrid desestimó la demanda de una agencia inmobiliaria que reclamaba sus honorarios por la venta de una casa. La agencia dijo que había encontrado un comprador y firmado unas arras de compra, lo que teóricamente le facultaba a cobrar honorarios aunque el vendedor se negara a vender. Pero de hecho no pudo probar que el supuesto comprador hubiera entregado 10.000 euros junto con el documento de arras, por lo que se rechazó la petición de la agencia. "Como consecuencia de ello y al no tenerse por acreditado la entrega de las arras, tampoco puede entenderse realizada por la apelante la gestión de venta encomendada mediante la firma del contrato de arras o señal. No entenderlo de esta manera supondría, en la práctica, dejar el cumplimiento del contrato al arbitrio de una de las partes, lo que no permite el código civil, pues bastaría con la mera presentación formal de un documento de reserva de la vivienda sin base real que lo sustente, para generar el pago de la comisión correspondiente".

En otra sentencia la Audiencia Provincial de Sevilla (15/7/2022)  eximió al vendedor de una vivienda de pagar una comisión a una agencia por una venta realizada más de un año después del encargo, por un comprador a quien la agencia dijo haber enviado una vez un listado de viviendas en venta, entre las que se encontraba la ahora vendida. Los jueces estimaron que no se había probado ninguna actividad mediadora por parte de la agencia, ni se probó que fuera la agencia quien hubiera presentado el comprador al vendedor.