Venta frustrada por cambios urbanísticos

Venta de finca frustrada por calificación urbanística

Las compraventas de fincas con vistas a modificaciones urbanísticas futuras tienen sus riesgos. Lo vemos con este caso real.

En junio de 2005 Pedro vendió a una sociedad limitada una finca de más de 17.000 m2 de suelo no urbanizable destinada a olivar. Con vistas a llevar a cabo una promoción de viviendas, la sociedad estaba en trámites con el ayuntamiento para la recalificación de los terrenos en un Convenio urbanístico, de acuerdo con el futuro Plan general de Ordenación que iba a tramitarse en el municipio.

En la venta se pactó un precio de 24 € por m2 (423.000 € en total) con un calendario de pago que, tras un desembolso inicial, iba ligado a las aprobaciones inicial, provisional y definitiva del Plan general del municipio, donde la calificación urbanística de la finca debía mantenerse igual a la que figuraba en el Avance de dicho plan –“urbanizable sectorizado”-, u otra similar que fuera aceptada por la compradora.

El vendedor conservaba la posesión de la finca hasta el otorgamiento de la escritura, previsto para después de la aprobación definitiva del Plan de Ordenación.

El Plan urbanístico previsto se va al traste

Tras años de tramitación, con cambios legales producidos en esos años y con los informes técnicos en la mano, el Ayuntamiento decidió resolver el convenio urbanístico que afectaba a ese terreno, por ser imposible respetar los términos de edificabilidad y otros. El Ayuntamiento devolvió a la sociedad 1,7 millones de euros que se habían entregado para cumplir dicho Convenio.

Por su parte, el nuevo Plan General de Ordenación quedó paralizado.

En febrero de 2016 la SL demandó a los herederos de Pedro, el vendedor, para solicitar la resolución de la compra y recuperar el dinero pagado hasta entonces. Los herederos se opusieron a la resolución y reclamaron el pago de la cantidad restante del precio de compra del terreno.

Los jueces de primera instancia y de apelación interpretaron que el contrato de compra tenía una condición: la aprobación definitiva del Plan de ordenación del municipio, donde se mantuviera la calificación del terreno como urbanizable sectorizado. Esa condición no se ha cumplido por decisión del Ayuntamiento, no del comprador, y procede la resolución del contrato con devolución de cantidades e intereses.

Los herederos de Pedro recurrieron al Supremo y este se pronunció el 21/06/2022.

Frustración de la compra por inviabilidad de proyectos inmobiliarios

El Supremo se pronuncia sobre las consecuencias que tiene en una compra la frustración de su finalidad cuando el proyecto inmobiliario deviene inviable por razón del destino urbanístico previsto para la finca. Es decir, los contratos conexos con desarrollos urbanísticos posteriores.

Ya lo había hecho en otra sentencia de 15/6/2022 referida a un caso muy similar, en otra compra de terreno de la misma SL en el mismo municipio y afectada por el mismo problema.

La compraventa se firmó en un momento en que existía un Avance del Plan general y un Convenio firmado entre la SL y el Ayuntamiento. En 2006 se hizo la aprobación inicial del Plan, conforme a lo previsto en el Avance y en el Convenio. Y después el Plan quedó paralizado. El ayuntamiento resolvió el Convenio en 2009 por considerar que no era posible mantener la calificación urbanística inicialmente prevista para esa finca.

La cuestión es si cabe resolver el contrato de compra por frustración de su finalidad, debida a estas circunstancias urbanísticas que afectan a la finca vendida.

¿El contrato estaba sometido a condición? Sí, como se desprende del calendario de pagos ligado a las progresivas aprobaciones del Plan general, siempre que la calificación del suelo se mantuviera como en el avance.

Hay contratos donde no solo se adquiere una finca o terreno sino también su volumen de edificabilidad, ligado a su determinada consideración urbanística. Por eso se condicionaba el otorgamiento de la escritura a la aprobación definitiva del plan urbanístico. Si luego se produce una imposibilidad sobrevenida de cumplimiento se frustra la finalidad del contrato. La finca que se va a entregar no es hábil para el destino deseado y expresado en el contrato.

Esto puede ocurrir cuando no se ha obtenido una licencia o permiso administrativo necesarios. Esa imposibilidad sobrevenida lleva al incumplimiento y a la resolución del contrato o más propiamente a la extinción de las obligaciones recíprocas. A falta de otra previsión contractual, se restituye la cosa y el precio con sus intereses.

No es preciso que una condición suspensiva deba ser manifestada expresa e inequívocamente. No se admite la presunción, pero sí condiciones tácitas. Existen cuando, aunque no aparezca en el contrato la palabra condición, sí se deduce claramente del contenido contractual la intención de los contratantes de hacer depender el negocio concertado de un acontecimiento futuro e incierto.

Se ha frustrado definitivamente la finalidad del contrato

La calificación del suelo en el momento de la venta del terreno era de “no urbanizable común”. La misma que la actual, aunque ahora se denomina “urbanizable no sectorizado”. A pesar del cambio de nombre, para urbanizarlo sigue siendo necesario que se modifique el Plan general y que la comunidad autónoma emita unos informes de análisis ambiental, lo que no depende de la SL compradora de la finca.

La finalidad buscada con la compra del terreno se ha frustrado, y no por decisión de la compradora.

El Ayuntamiento resolvió unilateralmente el convenio urbanístico que había firmado con la SL y lo hizo “en razón del interés general” al seguir los informes jurídicos de sus servicios, que le mostraban que no iba a poder cumplir lo pactado en el convenio. Procedió así a devolver a la SL el dinero que ésta había entregado al Ayuntamiento en cumplimiento del convenio. La Administración tiene el poder de decidir en el ámbito urbanístico (ius variandi), porque ella decide con carácter discrecional. Tiene ese poder discrecional -que no arbitrario- para decidir en aras el interés general, y adaptar la regulación urbanística a las nuevas necesidades. Eso sí, sin perjuicio de eventuales responsabilidades de indemnizar a perjudicados con derechos adquiridos, si los hubiera.

La SL no prestó su consentimiento a esa decisión, aunque tampoco la recurriera posteriormente.

El Supremo declara la resolución del contrato, con obligación de devolver las cantidades recibidas con sus intereses.

Dado el tiempo transcurrido desde la fecha del contrato (más de 15 años) y desde la resolución del convenio (más de 11), sin que haya previsión sobre la reactivación del trámite del nuevo Plan, se considera que la condición del contrato no puede ya producirse en los hitos urbanísticos que se preveían: aprobación inicial del Plan, definitiva, etc. La imposibilidad de cumplimiento es definitiva.

¿Qué cantidades hay que restituir?

La resolución es extintiva de las obligaciones pendientes, o liberatoria de las prestaciones aún no ejecutadas, y restitutoria de las ya realizadas. Pero no debe comportar per se la pérdida de la vigencia del resto de las previsiones del contrato (cláusulas sobre incumplimiento, sobre solución de conflictos - elección de foro, elección de normativa aplicable -, compromiso arbitral, u otras). La restitución debe ser íntegra y recíproca.

Cuando no ha habido incumplimiento por una parte sino una imposibilidad sobrevenida fortuita, no se pueden exigir las penas previstas para el incumplimiento de una parte.

El Supremo hace una distinción entre las distintas sumas que la SL había ido pagando a Pedro:

• Las arras previas (10%, unos 42.000 euros)
• La suma pagada con la firma del contrato (15%, unos 63.000 euros)
• La cantidad pagada cuando se verificó la aprobación inicial del Plan de ordenación (25%, unos 106.000 euros).

Las dos primeras no tenían ninguna condición en el contrato. No se vincularon a la obtención de ningún instrumento urbanístico, como sí se hizo con los pagos siguientes. Los primeros pagos se pagaron como parte de la compra, sin condición alguna ligada al desarrollo urbanístico del sector donde estaba la finca. El Supremo entiende que estos pagos eran por la compra de un derecho de opción de compra, como prima por adquirir ese derecho. Con independencia de que las partes imputasen luego ese pago a cuenta del precio total de la compra como pago anticipado, en caso de que la venta se consumase.

Aquí la venta no se consumó. Pero esa prima no debe ser objeto de restitución por el vendedor.

El contrato no era claro en este punto, pero la falta de claridad no debe favorecer a quien hubiese ocasionado la oscuridad, y resulta que el contrato fue redactado por la SL compradora.

Respecto del resto de pagos, sometidos a la condición de la aprobación progresiva del Plan urbanístico, el vendedor sabía que asumía el riesgo de que no hubiera tal aprobación y que por tanto la venta resultase finalmente frustrada. Ahora bien, la SL compradora sumió el riesgo de los dos primeros pagos, para el caso de que el Plan no se aprobara en aquellos términos.

Además, el comprador era profesional (promotora inmobiliaria). La restitución no alcanza a la prima pagada por la opción de compra.

Se condena a los herederos de Pedro a devolver los 106.000 euros más los intereses. No las cantidades cobradas en las arras y en la firma del contrato de compra.