Hipoteca: si te cuesta pagar, amplía el plazo

Cuando la cuota hipotecaria empieza a ser difícil de asumir, no esperes a que se acumulen recibos impagados. Los retrasos generarán intereses de demora, comisiones y gastos asociados al impago y, si la situación se prolonga,  puede desembocar en una reclamación judicial y en el peor de los casos podría llevar aparejada la pérdida de la vivienda.  

Alargar el plazo permite bajar la cuota

Con cada cuota mensual de la hipoteca además de pagar intereses, estamos devolviendo una parte del capital: cuanto mayor es el plazo, más parte se dedica a intereses y menos a devolver capital. Si aumentamos el plazo para devolver el dinero manteniendo el mismo capital y tipo de interés, bajará el importe de la cuota mensual, pero claro, la deuda se alargará en el tiempo y acabaremos pagando más intereses. 

¿Cuánto se puede reducir la cuota? 

La bajada de la cuota depende, sobre todo, del plazo pendiente. La rebaja de la cuota es menor cuanto mayor sea el plazo pendiente. Un ejemplo nos ayuda a verlo más claro: imaginemos que un consumidor tiene una hipoteca con un capital pendiente de 80.000 euros y un interés del 2%, y decide ampliar el plazo 5 años sin cambiar ninguna otra condición: 

• Si quedaran pendientes 10 años, se estaría pagando una cuota de 736,11 euros. Ampliando el plazo cinco años más, la cuota se reduciría hasta 514,81 euros, lo que supone una rebaja de 221,30 euros al mes. 
• Si quedaran pendientes 15 años, tendría una cuota de 514,81 euros. Ampliando el plazo cinco años más, la cuota se quedaría en 404,71 euros, por lo que la rebaja sería solo de 110,10 euros al mes. 

¿Cómo afecta al coste del préstamo? 

También varía, claro. Siguiendo con el mismo ejemplo, si quedan 10 años y se amplía el plazo a 15, la cuota baja 221.30 euros, pero a cambio los intereses que se pagarían al final aumentan en 4.332 euros.  Pero si quedaban 15 años y se amplían hasta 20, aunque la cuota baje la mitad (110,10 euros mensuales), los intereses totales aumentan en unos 4.464 euros, por lo que pagaríamos más intereses que en la primera opción, y la reducción de la cuota sea mucho menor. 

Por tanto, ampliar el plazo es más interesante cuantos menos años queden para para terminar de pagar. Y además, para aumentar lo menos posible la deuda, conviene ampliar el plazo solo lo imprescindible para que quede la cuota en un nivel que tú puedas asumir.

¿Ampliar el plazo implica gastos? 

Sí, ampliar el plazo de la hipoteca supone pagar unos gastos, pero son relativamente reducidos. 

El banco puede cobrar una comisión por cambio de condiciones de la hipoteca, pero esa comisión está limitada por ley para los casos en los que únicamente se modifica el plazo. El banco no te puede cobrar más del 0,1% del capital pendiente, por lo que el importe máximo que pagarán son 80 euros si te quedan 80.000 euros de capital pendiente 

El banco además te podrá pedir una nueva tasación para actualizar el valor del inmueble, cuyo coste puede oscilar alrededor de los 300 euros. Cualquier otro gasto (de notaría, registro de la propiedad y gestoría) debe asumirlos la entidad.

Una carencia es otra opción

Si alargar el plazo no basta, hay otras dos medidas que puedes intentar negociar con tu banco (y que además son compatibles con la ampliación): 

• Solicitar un periodo de carencia parcial, durante el que se pagan intereses, pero no se devuelve capital. Al finalizar la carencia la deuda será la misma que en el momento de solicitarla. Sin embargo, el plazo para devolver el préstamo será menor, por lo que la nueva cuota será más elevada. Para evitarlo, puedes combinar la carencia parcial con la ampliación del plazo. 
• Pedir un periodo de carencia total, durante el que no se paga nada, ni capital ni intereses. En este caso, los intereses que no se han pagado se suman al capital pendiente, por lo que, al finalizar la carencia, la deuda será mayor y el plazo menor, ambas cosas que harán que la nueva cuota sea más elevada. Nuevamente, esto puede evitarse si se combina con la ampliación del plazo de devolución. 

El banco puede aceptar... o no

Ampliar el plazo de la hipoteca o solicitar una carencia requiere un acuerdo entre cliente y entidad. 

Al solicitar la ampliación el banco:

• analizará la viabilidad económica de la operación,
• te pedirá una nueva tasación de la vivienda,
• decidirá si acepta o no tu solicitud. 

Si el banco acepta tu solicitud, tendrás que firmar una escritura de novación en la que quedarán reflejadas las nuevas condiciones. Estate atento, porque es posible que la entidad quiera modificar algunas condiciones de tu contrato, como el tipo de interés, o incluya la necesidad de contratar productos adicionales para mantener las condiciones que tienes, como seguros de vida u hogar: uno de los requisitos más habituales para bonificar el tipo de interés es la contratación de seguros de vida o de amortización con el banco, cuyo coste suele ser elevado y salvo excepciones no compensa. Si no tienes seguro y te obligan a ello, te animamos a revisar las condiciones de nuestro seguro exclusivo para socios.

¿Puedes acogerte al Código de Buenas Prácticas?

Si estás en una situación económica vulnerable, antes de negociar una ampliación del plazo, comprueba si puedes acogerte al Código de Buenas Prácticas para deudores hipotecarios sin recursos. Debes cumplir unos requisitos: 

• Los ingresos conjuntos de la unidad familiar no deben superar, con carácter general, tres veces el IPREM anual de catorce pagas; en caso de iscapacidad, dependencia o enfermedad pueden elevarse los ingresos máximos a cuatro o cinco veces el IPREM.
• La cuota hipotecaria debe suponer más del 50 % de los ingresos netos familiares (el 40% en determinados casos de discapacidad, dependencia o enfermedad).
• Que haya aumentado el esfuerzo hipotecario respecto de cuatro años antes o concurra alguna de las circunstancias familiares de especial vulnerabilidad previstas legalmente.
• También hay límites sobre el precio de adquisición de la vivienda. Para la reestructuración y la quita existe un máximo absoluto de 300.000 euros, además de otro límite vinculado a los metros cuadrados de la vivienda y al precio medio provincial existente en el año en que fue adquirida.

La adhesión al Código es voluntaria para las entidades, pero una vez adheridas deben aplicar sus medidas a los clientes que cumplan los requisitos.

Si procede la reestructuración, la entidad debe presentar un plan en el plazo de un mes desde que recibe la solicitud con la documentación completa. 

OCU te ayuda a mejorar las condiciones de tu hipoteca

Si las condiciones de tu préstamo no son buenas, antes de solicitar una ampliación del plazo a tu banco, intenta mejorar las condiciones, ya sea negociando con tu entidad una mejora de condiciones y si no es posible, solicitando ofertas a otras entidades. 

En OCU ponemos a tu disposición un servicio de intermediación, gratuito y sin ningún compromiso, prestado a través de iAhorro, una entidad que trabaja con la mayoría de los bancos que operan en España.

Utilizando este servicio podrás recibir ofertas para cambiar tu hipoteca sin necesidad de ir de banco en banco, que encajen con tus preferencias, para que tengas varias opciones para elegir. 

Confía en el servicio de asesoramiento experto

Este servicio gratuito no te obliga a nada: si te interesa alguna de las ofertas que recibas, puedes contratarla y conseguir tu hipoteca sin moverte de casa, y si has encontrado otras condiciones mejores por su cuenta, elegir la que quieras.