Préstamo hipotecario: ¿a tipo fijo o variable?

En función del tipo de interés aplicable, se establecen tres tipos de préstamos hipotecarios. En líneas generales:

• Fijos: el interés es constante durante toda la vida del préstamo; no se ven afectados por las subidas de los tipos de interés, pero tampoco se pueden beneficiar de las bajadas.
• Variables: el interés del préstamo se revisa una vez al año según el índice de referencia (el principal es el Euribor), más un diferencial, fijado en el contrato.
• Mixtos: durante los primeros años (normalmente los 5 primeros) el interés es fijo y, después, pasa a ser variable. Los diferenciales que se aplican al Euribor suelen ser más elevados que los de las mejores ofertas de préstamos a tipo de interés variable.

Si busca un préstamo para amortizar en muchos años (30 años o más), en el mercado encontrará más ofertas de préstamos variables que de fijos: son pocas las entidades que disponen de préstamos fijos a 30 años.

Por otro lado, cuanto mayor es el plazo al que se contrata, mayor suele ser el tipo de interés aplicable en los fijos y, en consecuencia, mayor también la cuota mensual que toca pagar. Esta regla a veces limita la cantidad máxima que se puede solicitar, ya que los bancos no suelen conceder préstamos cuyas cuotas superen el 30% o el 40% de los ingresos netos mensuales del solicitante.

Lo más adecuado es ajustar el préstamo al plazo más corto posible, en función del dinero que necesite y de sus posibilidades para hacer frente a los pagos.

• Comisión de apertura: mientras que en las mejores ofertas a tipo de interés variable no se cobra comisión de apertura, en los fijos estas comisiones son habituales y de importe elevado: el 1% o más del capital solicitado.
• Comisión de cancelación: por amortizar el préstamo anticipadamente en su totalidad o de forma parcial, el banco puede cobrar una comisión.
• En los préstamos a tipo de interés variable (y mixto), esta comisión está limitada al 1%; muchas entidades no cobran nada si la amortización es parcial. Si se trata de una comisión anticipada como consecuencia de una subrogación (por cambiar el préstamo a otra entidad que ofrezca mejores condiciones) y el préstamo se firmó antes del 27/04/2003, la comisión no puede ser superior al 0,5% del capital pendiente.
• En los préstamos a tipo de interés fijo las entidades pueden fijar las comisiones libremente, aunque lo más habitual es que se sitúen en el 4% del capital amortizado. Por esta razón, los préstamos a tipo fijo son menos interesantes para aquellos que piensen r realizando amortizaciones parciales durante la vida del préstamo.

Para poder comparar las ofertas del mercado, lo más indicado es recurrir a la TAE, ya que refleja más fielmente cuánto le va a costar el préstamo hipotecario; para su cálculo se tienen en cuenta el tipo de interés nominal y los gastos que debe pagar el consumidor (tasación de vivienda, gestoría, Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, notario, registrador de la propiedad).

Aunque la TAE no sirve para comparar préstamos a tipo fijo con variables, sí que puede orientar en la toma de una decisión, siempre que se calcule para un mismo plazo. En líneas generales, a mayor diferencia entre la TAE de un préstamo variable y uno fijo, mayor tendría que ser la subida esperada del tipo de interés para que al final compensara el haber elegido un préstamo fijo.

En un momento como el actual en que se espera que los tipos de interés sigan subiendo, los préstamos fijos pueden ser una buena opción para aquellos que puedan endeudarse a plazos cortos (de unos 15años) y no deseen asumir oscilaciones en la cuota.