• Es importante que se informen de la situación de la promoción (si está construida, proyectada, parcelada o no se ha hecho nada) a los efectos de solicitar la resolución de los contratos. Hay que tener muy en cuenta que no todo retraso en la terminación y entrega de las viviendas conlleva, necesariamente, la resolución de los contratos de compraventa (el juez puede decidir sólo la compensación por los daños y perjuicios causados que en su momento puedan ser reclamados a la empresa).
• Por otro lado, lasas empresas promotoras han de tener constituido un seguro o avalar las cantidades que en su día se entregaron a cuenta del precio final para construir las viviendas. Los afectados pueden exigir a las empresas que se les devuelvan esas cantidades con cargo a esos avales o seguros. No obstante, es posible que la empresa no quiera cumplir con esta obligación, con lo que habría que acudir a los tribunales ordinarios para conseguir dicho seguro.
• Los socios de OCU que hubieran comprado viviendas a Martinsa deben saber que la OCU ha presentado varias demandas incidentales para asegurar que a los compradores le sean reconocidas todas las cantidades entregadas a cuenta para la adquisición de las viviendas, así como para que el Juzgado reconozca la obligación que tiene Martinsa Fadesa o sus empresas filiales de devolver la integridad de las cantidades entregadas a cuenta por parte de los compradores de vivienda en caso de resolución de los contratos, una decisión que ahora ya corresponde al Juez del lugar dónde radique el inmueble o en su caso el que haya sido designado por las partes para la interpretación de los contratos.
• Desde la OCU quedamos a disposición de nuestros socios para informarles acerca de los pasos a seguir para presentar posibles demandas, si lo estimaran oportuno.

Martinsa-Fadesa / Felcler

Siguen los trámites procesales

Se ha presentado un convenio de acreedores, que está apoyado por más del 50% de los acreedores, entre ellos, varias de las entidades financieras con más peso en el procedimiento. Los incidentes concursales que se tramitan en la actualidad sin sentencia son más de 350, por lo que se prevé que la fase común pueda finalizar a finales de 2009 o a principios de 2010. En ese momento, se procederá a la apertura de la fase de convenio, que, dada la cantidad de acreedores, se tramitará por el procedimiento escrito: los acreedores apoderados deberán avalar el convenio personándose directamente en el juzgado con el voto correspondiente. La actual situación inmobiliaria y financiera es un elemento muy importante en el desarrollo del convenio, por lo que su aprobación dependerá de la situación de dichos sectores en la fecha de inicio de la fase de convenio.

En otro orden de cosas, la OCU está haciendo gestiones encaminadas a encontrar una solución eficiente para los intereses de los compradores de viviendas a los que representa, por lo que ha pedido explicaciones a la empresa y a la administración concursal sobre la viabilidad de las promociones. En vista de que muchas promociones no han empezado a construirse (algunas ni siquiera cuentan con la licencia de construcción), se estudiarán las medidas judiciales para la resolución de los contratos de aquellos acreedores que no deseen continuar con ellos. Especial relevancia tienen las promociones de Móstoles Sur PAU 4 y Espartales Norte de Alcalá de Henares, que se encuentran en una situación de estancamiento por falta de la financiación necesaria.

Autorizado el convenio presentado por la empresa

El Juez ha autorizado el convenio presentado por Martinsa-Fadesa.

• ¿Qué significa esto?
  • De entrada, que el convenio propuesto por la empresa se ajusta a la legalidad exigida por la Ley Concursal en todos sus términos.
  • Ahora es la Administración concursal quien debe valorar el convenio de Martinsa, aunque su valoración sea positiva, puede proponer modificaciones.
  • Por último, deben ser los acreedores quienes suscriban el convenio (el 50 % de los acreedores que a su vez representen más del 50% de los créditos). Esto se debe aprobar en junta o mediante adhesiones legitimadas por notario.

  Una vez que el convenio se apruebe definitivamente, se procederá al levantamiento del concurso de acreedores de Martinsa, con lo cual la empresa empezaría a trabajar con normalidad, con el único requisito de cumplir el convenio suscrito. Para ello se formará un comité de seguimiento del convenio.

  El convenio lleva aparejada una característica importante: la espera es de 8 años, sin quita, lo que significa que los acreedores de Martinsa cobrarán en el plazo máximo de 8 años y no habrá "descuentos" en las cantidades que adeuda la empresa.

• ¿En qué afecta la aprobación del concurso a los afectados?

  Los afectados representados por OCU no son acreedores, sino compradores de viviendas o solares, por lo que aprobación del concurso no les afecta, salvo en el hecho de que algunas de las promociones o bienes puedan ser vendidos a terceros con subrogación de los compromisos con los clientes. Esto sólo sucederá en las promociones de renta libre, porque las de protección pública se construirán de conformidad con el plan de viabilidad.

  En el hipotético caso de que se permitiese resolver los contratos y el crédito final fuera considerado como crédito ordinario, la devolución del dinero podría producirse en el plazo de 8 años que establece el convenio. Sin embargo, este supuesto es improbable por dos circunstancias:

  • porque consideramos que serían créditos contra la masa
  • y más importante, porque sería preciso que el Juez reconociera la facultad de resolver los contratos, cosa que hoy no está clara.

Importante: En lo referente al PAU 4 de Móstoles la Junta de Gobierno del Ayuntamiento de esta localidad ha aprobado la Licencia de Obras correspondiente a las parcelas 7 y 8 del SUP-4 de Móstoles Sur.

Denuncias presentadas

Los créditos de los afectados han sido declarados contingentes, en la medida en que se siguen haciendo los pagos y, teóricamente, los pisos se van a construir.

Una vez que se superen los plazos de entrega comprometidos, llegará el momento de que los afectados se planteen las alternativas:

• seguir esperando que les entreguen la casa (en un plazo mayor del inicial, y más cara),
• solicitar la resolución del contrato: en ese caso, en el concurso, los créditos contingentes pasarían a ser contra la masa.

Nuevas informaciones: se alargan los plazos

La administración concursal de Martinsa ha presentado su informe. De él se desprende que:

• Han existido revalorizaciones de activos tras la compra de Fadesa por Martinsa que suponen un incremento, en algunos casos de un 18.000 % del valor de los bienes.
• No existe un registro de avales, a pesar de haberse solicitado por la administración concursal.
• La financiación para la compra de Fadesa por parte de Martinsa es valorada como de riesgo por la administración concursal, pudiendo ser una de las causas de la insolvencia de la sociedad.
• No obstante, la administración concursal considera que es posible la continuidad de la empresa, gracias a la colaboración de las entidades financieras.
• El resultado del balance es positivo, por lo que existirían recursos para hacer frente a la deuda.

En cualquier caso, los plazos de realización de las promociones son imposibles de cumplir. La empresa concursada tiene la intención de continuar las promociones en curso una vez alcanzado el convenio de acreedores. Esto podría suponer un retraso medio estimado en más de un año (como mínimo), por lo que si los afetados estuvieran interesados, se podría solicitar la resolución de los contratos.

Acumulación de los concursos de Martinsa Fadesa

El pasado día 28 de octubre de 2008 se ha procedido a la acumulación de los concursos de Martinsa Fadesa y sus sociedades filiales (Fercler, Town Plainning, etc.), una noticia que favorece los intereses de los afectados por los concursos de acreedores de las empresas filiales.

La OCU ha recomendado desde hace años vender las acciones de Martinsa-Fadesa. También ha aconsejado en reiteradas ocasiones abstenerse de comprar viviendas sobre plano en épocas turbulentas en el sector inmobiliario.

Con todo, es posible que entre nuestros socios haya personas perjudicadas por los problemas que atraviesa esta sociedad. Les informamos de la situación y de lo que cabe esperar de ella.

De entrada, deben saber que la empresa endeudada proseguirá su actividad, pero lo hará bajo la supervisión de los administradores concursales, que también estudiarán las deudas y activos existentes. Además, se fijará un plazo para que la empresa y sus acreedores alcancen un acuerdo o "convenio" sobre las deudas (por desgracia y en contra de lo que la OCU solicita, los consumidores no se consideran acreedores privilegiados y poco pueden hacer en esta fase). En teoría, el plazo máximo para alcanzar el convenio es de un año, pero en la práctica puede alargarse: el último concurso de acreedores de una empresa cotizada, Española de Zinc, llegó tras dos años y medio de negociación.

• Si es usted accionista:

  Los accionistas sólo pueden armarse de paciencia. La Comisión Nacional del Mercado de Valores suspendió la cotización en bolsa de Martinsa-Fadesa el 14 de julio, como suele hacer con las empresas que solicitan un concurso de acreedores. Mientras dure la suspensión, la empresa no reparte dividendos ni hace operaciones que supongan una transmisión de fondos a los accionistas Los accionistas, a su vez, no pueden desprenderse de las acciones, salvo que las vendan fuera de la Bolsa al precio que pacten con el comprador, lo que suele estar fuera del alcance del pequeño accionista.

• Si es usted comprador de una vivienda.

  La empresa prosigue su actividad, aunque el ritmo se ha reducido tras el expediente de regulación de empleo. Tanto los representantes del Gobierno como la propia compañía han afirmado en reiteradas ocasiones que se acabarán las viviendas pendientes se acabarán. No obstante, lo esperable es que se produzcan, cuando menos, retrasos en las ejecuciones.

  Lo lógico sería que los gestores de la compañía intervenida dieran prioridad a las viviendas que estén más cerca de concluirse, para así poder entregarlas cuanto antes y cobrar el precio restante, pero hoy por hoy no es fácil prever para cada promoción en curso cuál será su plazo de finalización.

  Entre tanto, el comprador debe seguir pagando para no perder sus derechos. Si el retraso en la entrega de la vivienda le acarrea gastos (por ejemplo, porque deba pagar de rentas de alquiler) es muy importante que conserve los justificantes, para posibles reclamaciones posteriores.

  

• ¿Y las cantidades entregadas a cuenta?

  Si hasta el momento usted ha adelantado a cuenta una cantidad relativamente moderada (hasta un 15 o 20% del precio total), quizá le salga más barato darla por perdida y aprovechar la bajada de precios para comprar, en la fecha en que hubieran debido entregarle la vivienda, otra similar que probablemente le saldrá más barata. No obstante, debe revisar su contrato para asegurarse que la cláusula de desistimiento voluntario de la compra no prevé una posible penalización.

  Para poder resolver el contrato por incumplimiento de la inmobiliaria debe acreditarse que las obras no se han iniciado o concluido en el plazo pactado. En ese caso, si, como es preceptivo, cuenta con un aval por las sumas adelantadas, puede ejecutarlo tras rescindir el contrato y recuperar las cantidades que haya adelantado, junto con el interés legal (el 5,5%).

  Si aunque adelantó dinero a cuenta, la inmobiliaria no le entregó el aval, siempre que el importe entregado merezca la pena, usted podría instar judicialmente la resolución del contrato por el incumplimiento de esa obligación legal. Para ello necesitará poner el caso en manos de un abogado de su confianza, quien le indicará el mejor modo de proceder. Suponiendo que al final del proceso la sentencia le diera la razón, pasará a ser acreedor de la empresa y deberá esperar a la resolución del concurso para saber si recupera su dinero (o una parte).

  Tanto si elige esta opción o, por el contrario, alguna otra que implique seguir adelante con la compra, deberá comunicárselo a la administración concursal a lo largo del mes de septiembre.

  
• Si es usted socio de la OCU, nosotros le ayudamos a hacerlo. Para ello ponemos a su disposición:
  • La hoja de encargo para el concurso. Rellénela .

  • La ficha de comunicación de deuda. Le explicamos además como rellenarla, en las instrucciones.

    Instrucciones para rellenar el documento de comunicación de deuda.

    • Indique el número del concurso voluntario, según la siguiente lista:

      • Martinsa/Fadesa408/2008
      • Town Planning Consultores SLU409/2008
      • Fercler SL 410/2008
      • Jafemafe SLU411/2008
      • Construcciones Pórtico SA412/2008
      • Inomar SLU413/2008
      • Inmobiliaria Marplus SA414/2008
    • Rellene el encabezamiento con sus datos personales.
    • Donde aparece "Titular 1º, 2º, etc." debe rellenar los datos de cada uno de los titulares del contrato de la vivienda
    • Rellene también los datos que identifican su domicilio y los que nos permitirán ponernos en contacto con usted (teléfono, e-mail, fax…).
    • Indique en el sitio previsto para ello el nombre del deudor concursado: Martinsa/Fadesa, Fercler SL, Jafemafe SLU, Inomar SLU...
    • En "Desembolsos" debe indicar el TOTAL de las cantidades abonadas por cada contrato que debe identificar con su "Referencia".
    • En "Tipo de crédito" debe señalar si mantiene una hipoteca o ha firmado otro tipo de crédito.
    • En la casilla "Tipo de inmueble": indique si se trata de un piso, una vivienda unifamiliar, un adosado, etc.
    • "Avales": en el contrato figuran los datos del aval que, por ley, debe establecer el promotor sobre las cantidades entregadas; identifíquelo.

    Para poder presentar este documento es imprescindible fecharlo y firmarlo.

    Es imprescindible que la cumplimente, la firme y lo envíe cuanto antes, para poder presentarla en plazo.

    Debe hacernos llegar ambos documentos, junto con la fotocopia del contrato de compra venta y del DNI de los compradores antes del 23 de octubre si es afectado de Martinsa/Fadesa, y antes del 16 de octubre si es un afectado por el concurso de la filial Fercler.

    Enviélo todo por correo postal a OCU - Departamento de Asesoría . C/ Albarracín, 21. 28037 Madrid. Indique en el sobre Ref: MARTINSA FADESA.

  Puesto que el resultado del concurso es incierto en cuanto a las cantidades que pueden recuperar y, por la práctica conocida de otras ocasiones, es probable que pasen al menos dos años para que se llegue al convenio de acreedores. Por eso nuestro consejo es que cada socio debe valorar serenamente su decisión.

Atención: plazo ampliado

Se amplía hasta el 25 de octubre el plazo para que los acreedores de Martinsa-Fadesa comuniquen los importes que la inmobiliaria les adeuda. El plazo inicialmente se fijó para el 1 de octubre, más de un mes después de declararse el concurso voluntario de la compañía a finales de julio, por considerar que juez que agosto era un mes vacacional.