Cómo tratar con una agencia inmobiliaria

Contratar una agencia inmobiliaria puede ahorrar al consumidor tiempo y esfuerzo; ahora bien, según un estudio realizado por la OCU, los servicios de las agencias son caros y a menudo cuestionables; además, suelen exigir la exclusividad.

La Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) en su revista Dinero y Derechos del mes de mayo publica un artículo sobre los servicios que ofrecen las agencias inmobiliarias. Los técnicos de la OCU, después de visitar varias agencias en Bilbao, Gijón, Madrid y Sevilla, denuncian una serie de problemas comunes a muchas de ellas.

Comisiones exageradas

El importe del servicio prestado por la agencia suele superar el 3% (en algunos casos incluso el 5%) del precio de venta de la vivienda, IVA aparte. La OCU entiende que se trata de una cuantía desproporcionada, ya que se está cobrando al cliente por el simple hecho de proporcionarle un comprador, un vendedor o un inquilino. Otras gestiones como tramitar la hipoteca, tasar la vivienda o redactar el contrato de compraventa ya las realiza el banco, el tasador o el notario, que cobran al consumidor por ello.

La comisión, pactada libremente entre las partes, se suele cobrar directamente al vendedor; si se traslada directamente al comprador, queda a expensas de que éste la acepte; a veces se cobra a ambas partes, una forma de actuar discutible, ya que el servicio ofrecido es único. Algunas agencias amplían al máximo su margen de ganancia, incorporando en el contrato de mediación una cláusula que las faculta para cobrar al comprador un precio superior al pactado con el vendedor, dinero "de más" que corresponderá a la agencia; esto, a juicio de la OCU, es perjudicial para el vendedor, ya que al tratar la agencia de obtener un precio más alto, la casa puede tardar más tiempo en venderse.

Mejor sin exclusiva

La mayoría de las agencias estudiadas por la OCU exigen un encargo en exclusiva. Sin embargo, la OCU considera que es mejor para el cliente que la prestación del servicio sea sin exclusiva; así, siempre tendrá la posibilidad de vender la casa por su cuenta sin tener que pagar nada a la agencia, o encargar la operación a varias agencias diferentes, pagando la comisión sólo a aquella que efectivamente le encuentre un comprador.

Si el cliente acepta un encargo en exclusiva, la agencia contratada será la única autorizada para vender la vivienda durante el plazo que se hubiese pactado en el contrato; si el propietario la vendiese por cuenta, tendría que pagar la comisión acordada. Además, en el caso de que no estuviese satisfecho con los servicios (porque, por ejemplo, no hubiese conseguido ningún comprador), es probable que tuviese que esperar hasta la finalización del plazo pactado para rescindir el contrato; razón suficiente para, en opinión de la OCU, no olvidar notificar la no renovación del contrato en la fecha prevista. Alguna agencia incluso estipula que dicha notificación debe ser fehaciente.

El precio de venta: usted decide

Las agencias suelen aconsejar al vendedor un determinado precio de venta. Ahora bien, según la OCU, el cliente debe ser consciente de que es él quien tiene la última palabra. La valoración que haga la agencia no tiene por qué ser la más ventajosa: puede interesarle fijar un precio de venta menor con el fin de venderla cuanto antes, o bien uno mayor para obtener una mayor comisión.

Consejos

Los problemas que pueden surgir de su relación con una agencia inmobiliaria son muy variados. Conviene estar alerta: consumidor prevenido vale por dos. Por ello, la OCU apunta una serie de consejos…

… para el vendedor o arrendador

· Antes de elegir una determinada agencia, acuda a varias e infórmese sobre las condiciones de cada una de ellas.

 · Proponga a la agencia un acuerdo verbal sin exclusiva en el que a cambio de sus servicios se pacte una retribución concreta; ésta bien podría ser la diferencia entre el precio que usted desea y el que libremente pueda sacar la agencia. Si no aceptan el acuerdo verbal, trate de que se firme una nota de encargo como la del modelo del anexo; es clara y equilibrada para las dos partes.

 · En el caso de que la agencia ofrezca como única opción firmar un contrato, lea atentamente las condiciones:

    - El plazo de encargo. Si se trata de un Agente de la Propiedad Inmobiliaria (API) y no se indica nada en el contrato se entiende que es por tres meses.

    - La comisión u honorarios (con IVA). Recuerde que no hay comisiones fijas y no pague al agente hasta que realmente se firme el contrato de venta.

    - La exclusividad. Es preferible que no haya. Si la admite, al menos incluya la posibilidad de que pueda usted venderla por su cuenta sin tener que abonar por ello honorarios.

 · Pregunte al agente mediador si cuenta con un seguro de responsabilidad civil. Este seguro cubrirá cualquier problema derivado de su acción: son numerosas las sentencias que califican como negligencia inexcusable del agente la falta de información ofrecida sobre las condiciones reales del inmueble; por ejemplo, porque no hubiese advertido de que se trataba de una vivienda de protección oficial con un precio de venta máximo, o porque no comunicase que sobre el inmueble existía una hipoteca pendiente.

 · Si, finalmente, las condiciones que ofrece la agencia no le convencen, busque otra. Hay muchas.

 … para el comprador o arrendatario

· No firme nada que no sea un auténtico contrato: de compraventa, entre comprador y vendedor; o de arrendamiento, entre arrendador y arrendatario. Recuerde, no lo firme sólo con la agencia.

 · Si le exigen una señal, solicite también la firma del vendedor y no sólo la de la agencia; de lo contrario, y aunque el encargo de mediación sea en exclusiva, puede tener problemas. Entregue siempre la menor cantidad de dinero posible y pida que en el recibo se especifique claramente la obligación de venta y el compromiso de la agencia y el vendedor de abonar las arras duplicadas si al final decidiesen no vender.

· Desconfíe de los contratos propuestos por las agencias. Examínelos a fondo y solicite las correcciones oportunas, ya que hemos observado una tendencia general a favorecer al propietario. Recuerde que puede utilizar los contratos elaborados por la OCU; muchos de ellos los encontrará en www.ocu.org (Infoteca).