El proceso constructivo se encuentra regulado, entre otras normas, por la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE). Esta norma enumera y define los distintos agentes que intervienen en la construcción y las responsabilidades derivadas de sus funciones. También fija las medidas para proteger a los consumidores estableciendo unos plazos de responsabilidad de 10, 3 y 1 año dependiendo del tipo de defecto.
El estudio de la OCU revela que los quebraderos de cabeza para el propietario comienzan pronto. Más de la mitad de las viviendas visitadas no se entregaron en la fecha prevista en el contrato de compraventa; en algún caso este retraso llegó a superar el año y medio lo que supone un grave perjuicio para el adquirente. Es importante recordar que la fecha de entrega es un elemento esencial del contrato de compraventa y debe figurar de manera exacta. De este modo, si se produce incumplimiento en la entrega, la reclamación será más fácil.
Otro incumplimiento flagrante es la no entrega de la memoria de calidades. Siete promotores de las 82 viviendas visitadas por la OCU no entregaron este documento. Del resto, solo en tres casos se puede considerar que se entregó una información completa. En la mayoría de los casos, las memorias de calidades eran muy poco concretas y se limitaban a una enumeración genérica de los tipos de materiales que se van a emplear sin detallar modelos concretos. La coletilla "o similar" que se añade al final de la marca no es aceptable por su falta de concreción, ya que deja abierta la puesta a cualquier cambio en los materiales a utilizar.
Las viviendas deben resultar habitables, es decir que la disposición de espacios e instalaciones faciliten la vida y las tareas que en la vivienda se van a desarrollar. Los técnicos de la OCU encontraron problemas respecto a la funcionalidad. Encontraron un considerable número de viviendas que presentaba algún problema de accesibilidad con barreras arquitectónicas insalvables como escalones, escaleras demasiado pendientes y rampas con una inclinación excesiva. Del mismo modo los defectos de insonorización entre viviendas supone que los vecinos deban soportar ruidos de ascensores por el mal aislamiento de los cuartos de máquinas, ruidos provenientes de los grupos de presión instalados, ruidos producidos por las bajantes, ruidos entre viviendas, etc.
Otro problema relacionado con la habitabilidad de la vivienda y que el estudio de la OCU detalla es el de los malos olores: aislamientos deficientes de las bajantes de agua, mala ubicación de botes sifónicos o de los shunt, mala conexión con las redes de alcantarillado. Un aislamiento deficiente hace que en 6 viviendas visitadas no se pueda conseguir un uso racional de la energía.
La protección contra incendios ha sido otro punto negro en el estudio realizado por la OCU, pues 18 de las viviendas visitadas presentaban problemas en relación con las seguridad contra incendios tales como inexistencia de extintores u otros sistemas contra incendios, hidrantes sin presión de agua, centralitas de detección inactivas, redes de abastecimiento para los sistemas de detección mal instaladas, puertas de emergencia cerradas.
Los técnicos de la OCU inspeccionaron las instalaciones de las viviendas tales como instalación eléctrica, calefacción, aire acondicionado, fontanería, saneamiento, gas y telecomunicaciones. Las principales carencias detectadas han sido respecto al sistema de calefacción; la potencia de las calderas es muy justa para la superficie a calentar especialmente en viviendas unifamiliares; la distribución de radiadores no es idónea en algunas viviendas . El aire acondicionado no está presente en la mayoría de las viviendas; a veces hay una preinstalación con conductos mal realizados y con espacios para la maquinaria muy reducidos.
Los acabados son el punto débil de la construcción, el 100% de las viviendas visitadas por la OCU presentaba defectos de este tipo. Si bien es cierto que estos fallos no afectan gravemente a la habitabilidad de la vivienda, son defectos que el propietario está viendo continuamente y un buen acabado contribuye sin duda al confort de la vivienda
Otro punto importante revisado por los técnicos de la OCU fueron las fachadas y los exteriores. Las cubiertas presentaban problemas de impermeabilización por mala ejecución o por ausencia de productos impermeabilizantes, esto se traduce en presencia de humedades en los pisos superiores o áticos. También se observó ausencia de canalones en los tejados, lo que hace que la lluvia no se recoja y produzca humedades en las fachadas de las viviendas unifamiliares. Es de suma importancia revisar exhaustivamente el acabado de las fachadas y cubiertas por parte del propietario ya que de lo contrario se pueden encontrar con problemas de difícil solución y alto coste.
El estudio de la OCU revela que las zonas comunes y los garajes son un punto oscuro en las viviendas nuevas. En un alto porcentaje de las viviendas visitadas las dotaciones no se corresponden con las ofertadas en la memoria de calidades, piscinas que no existen, supuestas zonas verdes que se entregan sin ajardinar, etc. Es importante recordar que la publicidad es vinculante y que junto con la memoria de calidades forma parte del contrato. En relación con los garajes, el 30% de las viviendas visitadas disponían de accesos difíciles con viales estrechos, rampas y recorridos retorcidos y sin espejos que faciliten la visibilidad en las curvas.
Cuando el propietario observa las deficiencias de la casa que le acaba de ser entregada debe reclamar. Pues bien, el informe de la OCU pone de manifiesto que no son atendidas todas las reclamaciones. En 17 de las 82 viviendas las reclamaciones fueron atendidas, en 45 casos se atendieron parcialmente y en 4 viviendas no se ha dado una solución definitiva después de cinco meses.
La conclusión principal del estudio elaborado por la OCU es que las viviendas son aptas para ser habitadas, salvo en algún caso. Sin embargo, existen muchas quejas de los propietarios referentes al acabado y muy pocos se encentran satisfechos del estado en que recibieron sus viviendas. Este nivel de exigencia es justificado, máxime si se tiene en cuenta el alto precio que los adquirentes pagan por éstas.
A la vista de las conclusiones extraídas del informe, la OCU ha solicitado al Ministerio de la Vivienda, Ministerio de Sanidad y Consumo y Comisión de Fomento y Vivienda del Congreso de los diputados:
- La promulgación del Código Técnico de la edificación, que ponga al día los requisitos que debe cumplir una nueva construcción. La LOE insta a las aprobación del mismo en el plazo de dos años de la entrada en vigor de la ley.
- El desarrollo de la Ley de Ordenación de la Edificación introduciendo la contratación obligatoria por parte de los agentes intervinientes en el proceso constructivo de un seguro que cubra la responsabilidad a 1 y 3 años, pues en la actualidad la subsanación de los defectos de habitabilidad y acabado depende exclusivamente de la solvencia de las empresas.
- Definición del contenido mínimo de las memorias de calidades al igual que ocurre ya en otros países. De este modo el adquirente sabría realmente que tipo concreto de material se va a utilizar en su vivienda y no como ocurre en la actualidad que se trata de un documento meramente orientativo.
- Control previo por parte de los Servicios de Consumo de las Comunidades Autónomas de las condiciones generales de los contratos de Compraventa de vivienda nueva
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Tfno.: 91 300 00 45 - ileana@ocu.org.
