Goteras en la terraza: ¿quién paga la reparación?

Vivo en el cuarto piso de un edificio sobre el que se encuentra una terraza que me pertenece ya la que solamente se puede acceder desde mi domicilio. Cuando me entregaron la vivienda hace once años, tuve unas goteras en mi dormitorio y en el baño que la empresa constructora arregló. Al poco tiempo, volvieron a salir y me las volvieron a arreglar.

Pasados diez años y han vuelto a salir las goteras por el mismo sitio. Llamé al administrador y en un principio me dijo que eso lo tenía que arreglar la comunidad, pero al poco tiempo dijo que, como la terraza era de disfrute privativo, tenía que arreglarla yo. Como no estaba de acuerdo, me dijeron que tenían que consultarlo con el colegio de administradores. El colegio dijo que, aunque era de uso privativo, el arreglo tenía que pagarlo la comunidad por ser un problema de impermeabilización y no por un mal uso de la terraza. Aun así, el administrador insiste en que tengo que pagarlo yo. ¿Tengo derecho a que me lo arregle la comunidad o no?

Usted afirma en su carta que la terraza "le pertenece", pero no especifica si la terraza es un elemento común del edificio cuyo uso privativo le corresponde a usted o si se trata de una terraza particular de su propiedad exclusiva (en cuyo caso, estará incluida en las escrituras de su casa).

En todo caso, ya sea de su exclusiva propiedad o de propiedad de la comunidad, a usted le corresponde el mantenimiento ordinario de la terraza puesto que es el vecino que la disfruta.

En cambio, si la terraza es un elemento común del edificio, a la comunidad de propietarios le corresponde costear las reparaciones extraordinarios, como son las deficiencias de impermeabilización de la cubierta, a pesar de que el único vecino directamente beneficiado sea usted. Así, la Audiencia Provincial de Málaga (sentencia de fecha 1 de diciembre de 2005) dispuso que "el propietario de la terraza que al propio tiempo es cubierta del edificio, como el usuario exclusivo de una terraza que no tiene el derecho de propiedad, estará obligado a reparar sólo los daños ocasionados por el uso que hacen de dicha cubierta, tanto los que se producen por el uso ordinario como los que se produzcan por el mal uso o uso indebido, pero no los que son atribuibles a vicios ruinógenos (STS 11 octubre 1993) ruina que puede deberse tanto a la mala ejecución, como al mero paso del tiempo". En definitiva, le corresponde a la Comunidad de Propietarios reparar las filtraciones y también hacerse cargo de los daños que se produzcan a los vecinos si no se efectúa la reparación.