Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana

¿Qué es?

El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), también conocido como "plusvalía municipal", grava la revalorización de los terrenos urbanos (no rústicos) durante el tiempo en que han estado en poder de quien los vende o transmite (herencia, donación, permuta).

Además de los terrenos rústicos, están exentos de pagar este impuesto:

• Las transmisiones de inmuebles que han permanecido menos de un año en poder del vendedor (a excepción de Barcelona).
• Las adjudicaciones de inmuebles que sean consecuencia de la liquidación de la sociedad de gananciales (por ejemplo, si el viudo se queda con algún inmueble en pago de su cuota de gananciales); en caso de una futura transmisión, se pagará el impuesto por todos los años desde que el bien se adquirió, no desde la adjudicación.
• Las transmisiones al cónyuge o a favor de los hijos en cumplimiento de una sentencia de nulidad, separación o divorcio matrimonial.
• La adjudicación a cada comunero de su parte en la disolución de una comunidad de bienes o proindivisos. No obstante, algunos ayuntamientos exigen indebidamente su pago cuando se adjudica el bien a uno (o varios) de ellos que compensa en metálico al resto. Esta forma de salir de la comunidad no constituye una transmisión, por tanto, no está sujeta al pago del Impuesto; en caso de que su ayuntamiento exija el pago, el contribuyente tendrá que presentar un recurso alegando la jurisprudencia del Tribunal Supremo.

¿Cómo se calcula?

El importe de este impuesto depende del valor catastral del suelo (puede verlo en el recibo del IBI del año de la transmisión); si este valor se ha modificado a raíz de un procedimiento de valoración colectiva de carácter general, se aplica la reducción fijada por el ayuntamiento (entre el 40% y el 60%) durante los 5 primeros años de efectividad del nuevo valor catastral. Al valor catastral se le aplica un porcentaje que fija cada ayuntamiento (aunque hay un máximo establecido) en función de los años completos transcurridos en poder de la persona que transmite el inmueble; los años se redondean por defecto (9 años y 11 meses cuentan como 9 años) hasta un máximo de 20. Así se obtiene la base imponible sobre la que se aplica el tipo de gravamen determinado por el ayuntamiento, que nunca será superior al 30%.

Por ejemplo, para un piso de Granada adquirido en abril de 2000, con un valor catastral del suelo de 12.000 euros, el IIVTNU se calcularía multiplicando el valor catastral del suelo (12.000) por el porcentaje correspondiente (3,3%) por los años transcurridos (8) y por el tipo de gravamen del ayuntamiento (30%): total: 950,40 euros.

¿Quién debe pagarlo?

Normalmente, el ayuntamiento exige siempre el IIVTNU al vendedor, salvo que el vendedor sea una persona extranjera no residente o la venta se produzca en Navarra, en cuyo caso es el comprador quien está obligado a pagar. Pactar en la escritura que será el comprador quien pague el impuesto no es aconsejable, pues si no paga, el ayuntamiento irá contra el vendedor y puede embargarle.

En caso de donación, paga quien recibe el inmueble. Si es una herencia o legado, les corresponde a los herederos o legatarios. Y si hay una permuta (cambio de un inmueble por otro), hay que pagar dos "plusvalías", una cada uno.

Al comprador (o al donante) y al notario les corresponde la tarea de notificar al ayuntamiento, en el plazo de un mes, que la venta (o donación) se ha realizado.

¿Cómo se abona?

En los ayuntamientos grandes, el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana se hace en régimen de autoliquidación. Esto significa que el contribuyente debe adquirir un formulario en el propio ayuntamiento, hacer el cálculo e ingresar la cuota en el ayuntamiento o en las entidades bancarias autorizadas. El impreso, que suele ser gratuito, puede recogerlo en el ayuntamiento o descargarlo de la web municipal.

El plazo de tiempo de que se dispone para pagar el impuesto es de 30 días hábiles desde la firma de la escritura de venta o donación, o 6 meses a contar desde la fecha de fallecimiento si se trata de una herencia.

Es importante saber que puede haber una bonificación de hasta el 95% de la cuota del impuesto en las herencias a favor del cónyuge, descendientes y ascendientes en los ayuntamientos que así lo establezcan: es el caso de Alicante, Barcelona, Bilbao, Gijón, Granada, Madrid, Murcia, Sevilla, Toledo, Valencia, Valladolid, Vitoria y Zaragoza.

Nuestros consejos

• Al vender un inmueble, conviene incluir en la escritura que el pago del IIVTNU corresponde al vendedor. En caso de que el vendedor sea una persona física extranjera o resida en Navarra, debe pagarlo el comprador, por lo que conviene tenerlo en cuenta al negociar el precio de venta.
• Para incluir el importe del IIVTNU en el precio de la venta, el vendedor puede pedir un cálculo previo en su ayuntamiento; algunas web municipales permiten calcularlo.
• El IIVTNU no desgrava en la declaración del IRPF, pero se tiene en cuenta como un gasto más en el momento de declarar la venta. Si el impuesto lo paga el vendedor, su importe se resta del valor de la venta; si lo paga el comprador, porque así se haya acordado en el contrato, se suma al valor de adquisición. De esta forma se puede reducir la ganancia que hay que declarar por la venta, con lo que el vendedor puede ahorrar alrededor de un 15% de lo pagado por el IIVTNU.
• Revise que el porcentaje aplicado por el ayuntamiento es el correcto: algunos ayuntamientos aplican por defecto el periodo máximo de permanencia (20 años) aunque el real haya sido bastante inferior, en cuyo caso toca reclamar la devolución del importe cobrado de más.