Comunidad de propietarios: quién es quién

La junta de propietarios es la única que puede decidir sobre los asuntos del conjunto: destino del dinero comunitario, obras, normas internas, nombramiento y cese de los cargos, etc.

Debe reunirse al menos una vez al año y siempre que la convoque el presidente o la promueva la cuarta parte de los copropietarios. Sus acuerdos han de plasmarse en un libro de actas diligenciado, con la firma del presidente y del secretario.

El presidente se elige entre los propietarios; como a menudo no hay voluntarios, puede designarse por sorteo o por turno. Es obligatorio aceptar el cargo, aunque excepcionalmente puede solicitarse el relevo ante el juez.

El presidente representa a la comunidad en caso de juicio, preside las juntas y pide formalmente a los vecinos molestos que dejen de serlo. Pero no puede decidir solo, salvo en caso de urgencia (la rotura de una cañería, por ejemplo), dando noticia a la junta inmediatamente. Además, será secretario y administrador, salvo que se prevean cargos separados.

Para evitar problemas, lo mejor es que, cada vez que se plantee algún asunto de importancia, la junta establezca por escrito qué le autoriza a hacer.

El cargo de administrador puede desempeñarlo un propietario elegido por la junta o un administrador de fincas profesional y remunerado. Está obligado a:

• velar por el buen régimen de la casa y apercibir a quienes lo perturben;
• ocuparse del buen estado de la finca y ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras, así como atender las reparaciones urgentes;
• preparar el plan de gastos anual y proponer los medios para afrontarlo;
• custodiar la documentación de la comunidad y mantenerla disponible;
• ejercer de secretario, si se le ha asignado esta tarea.

Si de su actuación se derivan daños, la comunidad podrá pedirle responsabilidades (los tribunales suelen ser más duros cuando el administrador es profesional).

El secretario redacta las notificaciones, las citaciones y las actas, y custodia los documentos. Además, debe expedir, a petición de los vecinos que vayan a vender su vivienda y en el plazo de siete días naturales, un certificado que aclare si están al corriente del pago de las cuotas o no.

• Si el acuerdo obliga a modificar el título constitutivo o los estatutos, se precisa la unanimidad, salvo que se trate de suprimir barreras que estorben a los minusválidos (basta la mayoría de los propietarios, que sumen la mayoría de las cuotas de participación), arrendar elementos comunes o crear o suprimir servicios de interés general como el ascensor o la portería (bastan las tres quintas partes).
• Para asuntos relacionados con infraestructuras de acceso a servicios de telecomunicación o de aprovechamiento de energía solar, basta el acuerdo de al menos un tercio de los copropietarios, que además sumen un tercio de las cuotas.
• Para los demás casos basta la mayoría de los copropietarios, que también representen la mayoría de las cuotas (si en la primera convocatoria no hay suficientes asistentes, habrá que hacer otra, en la que bastará el voto de la mayoría de los presentes, cuyas cuotas sumen más de la mitad de las cuotas de los presentes.