Ser optimista en vivienda, hoy

Los pronósticos sobre la vivienda se polarizan. A las visiones más pesimistas se oponen las de quienes anuncian un futuro encarecimiento por la absorción del stock y el parón en la construcción. Para la OCU no es momento de compra.

Ramillete de brotes…

En marzo de 2010 se vendieron un 9% más de viviendas que un año antes y en febrero se hipotecaron un 8,5% más que en el mismo mes de 2009. El precio medio de la vivienda usada ha ralentizado su caída hasta el 4,8% en el primer trimestre de 2010, según el Ministerio de Vivienda. Algunos portales inmobiliarios han publicado en abril subidas de precios de los ofertantes de viviendas en un mayor número de poblaciones y barrios, en un contexto global aún ligeramente bajista.

La recaudación de Madrid y Cataluña por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales habría aumentado significativamente en el primer trimestre del año. Por otra parte, el paro en el mes de abril disminuyó en más de 24.000 personas según el Ministerio de Trabajo, y la Seguridad Social vio aumentar por tercer mes consecutivo el número de sus afiliados (+53.000 en abril).

Algunas entidades financieras inyectan fondos en la terminación de promociones en curso recuperadas a sus deudores (para limitar sus provisiones), e incluso anuncian el inicio de promociones sobre terrenos vacíos, para evitar mayores pérdidas de valor.

…de color aún indefinido

Se trata de datos positivos pero que hay que analizar según la fuente, la metodología y el contexto. La EPA del primer trimestre de 2010 ha señalado la pérdida de casi 700.000 ocupados en el último año y una tasa de paro que rebasa el 27% en comunidades como Andalucía o Canarias. La Seguridad Social ha perdido 385.000 afiliados en un año hasta abril. Se trata de frenos objetivos a la demanda a corto y medio plazo, por no hablar de los datos demográficos, que muestran una ralentización marcada del ritmo de (por ahora) crecimiento de la población. En el primer trimestre de 2010 se crearon 132.000 hogares frente a los 411.000 creados en el primer trimestre de 2009.

Esto quiere decir que hay que olvidar la inercia de expansión de años anteriores. En el futuro habrá menos demandantes de vivienda y con menos posibilidades económicas. Las recientes medidas anunciadas sobre reducción de salarios e incremento de los impuestos restringen aún más las posibilidades económicas de los demandantes. La relación entre el precio de la vivienda y la renta disponible por las familias sigue muy cerca de 7 (6,8 en marzo de 2010, según el Banco de España), lejos de niveles más razonables, entre el 4 y el 5.

Es cierto que ahora se proyectan menos viviendas (caen los visados -53% en febrero), pero aún se siguen terminando más de las que se venden y el stock tardará en absorberse. Según Fomento y el INE, hasta febrero de 2010 se habían terminado 361.000 viviendas en doce meses y se habían vendido 222.000 viviendas nuevas.

¿Qué es ser optimista?

La Ministra de Vivienda declaró que no quiere pájaros de mal agüero y sí palomas blancas. Pero con los datos en la mano, pronosticar hoy una inminente subida de precios de la vivienda y “empujar” a los demandantes a comprar ya, no es ser optimista sino confundir los deseos de algunos con la realidad. Para la OCU ser optimistas es admitir que el mercado de vivienda debe racionalizarse más. Construir lo justo, según las necesidades reales, y con precios ajustados, tanto por el suelo (sin presión artificial) como por una edificación que incorpore mejoras tecnológicas para ganar en calidad y precio.

Entre tanto, quien quiera comprar es posible que encuentre margen de elección y de negociación para hacerlo, porque los precios anunciados son demasiado elevados. Pero sin apresurarse: las próximas subidas de tipos de interés y los mayores costes fiscales que se aproximan (subida del IVA en vivienda nueva y del ITP en muchas comunidades para la usada, reducción de las deducciones fiscales por compra) contribuirán a mantener los precios a la baja.

Para los propietarios, la puesta en alquiler de sus inmuebles puede ser una buena alternativa, con las precauciones necesarias que la OCU aconseja en materia de garantías, en espera de que la resolución judicial de los conflictos se acelere de modo efectivo.
Aquellos particulares que prefieran vender a poner en alquiler deben ajustar sus precios y su estrategia para tratar de cerrar las operaciones.

Desde 2005 la OCU dispone de una publicación específica sobre temas de vivienda, OCU Fincas y Casas. En ella encontrará la opinión de la OCU sobre la evolución del mercado, el análisis de las medidas aprobadas y los consejos para una buena gestión del patrimonio inmobiliario en época de crisis.